SANTO DOMINGO.– Nei grandi progetti di sviluppo, come i complessi alberghieri e i progetti immobiliari legati al settore, la ripartizione del rischio tra investitori, sviluppatori e banche è uno degli elementi determinanti per la loro redditività finanziaria.
Secondo un'analisi pubblicata dalla rivista specializzata Hosteltur, testata internazionale focalizzata sul settore turistico, la struttura finanziaria dei progetti alberghieri è solitamente concepita secondo uno schema di condivisione del rischio, in cui ciascun soggetto si assume responsabilità diverse a seconda del proprio ruolo all'interno dell'attività.
L'investitore: rischio di mercato e redditività
Come spiega Hosteltur nella sua sezione dedicata all'economia e alla finanza alberghiera, l'investitore si assume principalmente il rischio di mercato, ovvero la possibilità che i livelli di occupazione, le tariffe o i ricavi previsti non corrispondano alle aspettative iniziali. Ciò include fattori quali le variazioni della domanda turistica, i cicli economici e le condizioni geopolitiche.
Da parte sua, la Banca Interamericana di Sviluppo (BID), in diversi studi sul finanziamento delle infrastrutture turistiche in America Latina, sottolinea che il capitale privato solitamente richiede rendimenti in linea con il livello di esposizione assunto, soprattutto nei mercati emergenti dove i rischi normativi e macroeconomici possono essere maggiori.
Lo sviluppatore: rischio di esecuzione e costruzione
Nel frattempo, lo sviluppatore si trova ad affrontare i rischi legati all'esecuzione del progetto. Un rapporto tecnico della società internazionale Deloitte sullo sviluppo immobiliare e alberghiero spiega che le principali sfide in questa fase includono sforamenti dei costi, ritardi nella tabella di marcia, variazioni nei materiali e conformità normativa.
Lo sviluppatore si assume inoltre i rischi contrattuali derivanti dall'ottenimento dei permessi, dalla conformità ambientale e dal coordinamento con i gestori degli hotel, qualora questi siano parte integrante del progetto.
Settore bancario: rischio di credito e strutturazione finanziaria
Il settore bancario, dal canto suo, concentra la propria analisi sul rischio di credito. Secondo quanto riportato dalla rivista finanziaria AméricaEconomía, le banche valutano la capacità di pagamento dello sviluppatore, i flussi di cassa previsti e le garanzie offerte prima di approvare il finanziamento per progetti turistici.
Nel contesto dominicano, il portale specializzato El Inmobiliario ha evidenziato, nei suoi report sul finanziamento del turismo, che gli istituti finanziari non solo contribuiscono con capitali, ma rafforzano anche la fiducia degli investitori internazionali partecipando alla strutturazione del progetto.
Meccanismi per bilanciare il rischio
Secondo gli studi della Commissione economica per l'America Latina e i Caraibi (ECLAC), i modelli di finanziamento misti che combinano sostegno privato, bancario e, in alcuni casi, pubblico, consentono una distribuzione più efficiente del rischio, soprattutto in progetti ad alto impatto economico come il turismo.
Nella Repubblica Dominicana, l'utilizzo dei trust immobiliari, regolamentati dalla Legge 189-11, è stato individuato dalle analisi di settore come uno strumento chiave per rendere più trasparente l'utilizzo dei fondi e tutelare gli interessi di acquirenti e investitori.
Una struttura che richiede equilibrio
In sintesi, una corretta allocazione dei rischi non solo tutela le parti coinvolte, ma determina anche la sostenibilità a lungo termine del progetto. Come concordano diverse analisi provenienti dai settori turistico e finanziario, una cattiva distribuzione del rischio fa perdere competitività al progetto; una buona strutturazione, invece, lo trasforma in un motore di sviluppo economico.
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