Παρόλο που η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας συνήθως εξετάζει τις άδειες οικοδομής, τις πωλήσεις, τις τιμές, τα επιτόκια ή το διαθέσιμο απόθεμα για να προσπαθήσει να προβλέψει πού θα κινηθεί η ζήτηση κατοικιών, υπάρχει μια μεταβλητή που αλλάζει πιο αργά και, ακριβώς για αυτόν τον λόγο, μπορεί να είναι πιο καθοριστική: η δομή του πληθυσμού
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Οι νέες Εθνικές Εκτιμήσεις και Προβολές Πληθυσμού 1950-2100 από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ONE) δείχνουν ότι η Δομινικανή Δημοκρατία όχι μόνο θα συνεχίσει να αυξάνει τον πληθυσμό της κατά τις επόμενες δεκαετίες, αλλά και ότι η χώρα θα βιώσει μια βαθιά μεταμόρφωση στην ηλικιακή της σύνθεση, τη γονιμότητα και το προσδόκιμο ζωής.
Για τον τομέα των ακινήτων, το συμπέρασμα δεν είναι απλώς ότι θα υπάρχουν «περισσότεροι άνθρωποι» που θα χρειάζονται στέγαση. Το πιο σημαντικό γεγονός είναι ότι οι στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού της Δομινικανής Δημοκρατίας αλλάζουν επίσης.
Σύμφωνα με τις νέες προβλέψεις του ONE, η Δομινικανή Δημοκρατία έχει εκτιμώμενο πληθυσμό 11.087.418 κατοίκων το 2026 και θα συνεχίσει να αυξάνεται κατά τις επόμενες δεκαετίες, αν και με ολοένα και πιο αργούς ρυθμούς, μέχρι να φτάσει στο προβλεπόμενο μέγιστο των 13.476.248 κατοίκων την 1η Ιανουαρίου 2073.
Από τότε και στο εξής, θα ξεκινούσε μια σταδιακή μείωση του πληθυσμού.
Το ONE προβλέπει ότι στις αρχές του 2074 η χώρα θα έχει 13.474.575 κατοίκους. Μέχρι το 2080 ο πληθυσμός θα είναι περίπου 13,42 εκατομμύρια, μέχρι το 2090 13,18 εκατομμύρια και μέχρι το 2100 περίπου 12,77 εκατομμύρια.
Τα δεδομένα έχουν μια άμεση ερμηνεία για τον τομέα: η δημογραφική επέκταση δεν εξαφανίζεται, αλλά παύει να είναι μια ιστορία αόριστης ανάπτυξης, γεγονός που μας αναγκάζει να σκεφτόμαστε την ανάπτυξη ακινήτων με μακροπρόθεσμους ορίζοντες.
Ένα έργο που σχεδιάζεται σήμερα μπορεί να παραμείνει στην αγορά για δεκαετίες, ενώ ο πληθυσμός που θα το κατοικεί το 2040, το 2050 ή το 2060 θα έχει διαφορετική δομή από την τρέχουσα.
Η πιο σημαντική μεταβολή: η ηλικία του πληθυσμού
Σύμφωνα με το ONE, η μέση ηλικία των Δομινικανών αυξήθηκε από 21,6 έτη το 1950 σε περίπου 32,65 έτη το 2026 και θα συνεχίσει να αυξάνεται τις επόμενες δεκαετίες.
Το ίδρυμα προβλέπει ότι το 2044, για πρώτη φορά, θα υπάρχουν περισσότερα άτομα ηλικίας 60 ετών και άνω από ό,τι παιδιά κάτω των 15 ετών. Μέχρι το 2050, η αναλογία θα φτάσει περίπου τους 123 ηλικιωμένους ενήλικες για κάθε 100 παιδιά κάτω των 15 ετών και θα συνεχίσει να αυξάνεται κατά το δεύτερο μισό του αιώνα.
Αυτός ο μετασχηματισμός έχει σημασία για τη στέγαση, επειδή ένας γηράσκων πληθυσμός δεν απαιτεί ακριβώς το ίδιο προϊόν ακινήτων με έναν κυρίως νεαρό πληθυσμό.
Η προσβασιμότητα, η εγγύτητα σε υπηρεσίες υγείας, η κινητικότητα, η ασφάλεια, η συντήρηση κτιρίων και η δυνατότητα διαβίωσης με λιγότερη εξάρτηση από τα αυτοκίνητα αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η στέγαση για νέες οικογένειες θα εξαφανιστεί. Σημαίνει ότι η αγορά θα πρέπει ταυτόχρονα να εξυπηρετεί γενιές με διαφορετικές ανάγκες.
Μια άλλη αλλαγή που εντοπίστηκε από το ONE είναι η γονιμότητα. Το παγκόσμιο ποσοστό γονιμότητας μειώθηκε από 7,57 παιδιά ανά γυναίκα το 1950 σε 1,97 το 2026, κάτω από το επίπεδο αναπλήρωσης, και οι προβλέψεις τοποθετούν αυτόν τον δείκτη σε περίπου 1,70 παιδιά ανά γυναίκα το 2050.
Αυτή η τάση έχει μια δυνητικά σημαντική συνέπεια για την αγορά κατοικίας: η μελλοντική αύξηση της ζήτησης δεν μπορεί να αναλυθεί μόνο πολλαπλασιάζοντας τον πληθυσμό με τις κατοικίες· έχει επίσης σημασία πόσα άτομα θα αποτελούν κάθε νοικοκυριό.
Τα δεδομένα από την Εθνική Απογραφή Πληθυσμού και Κατοικιών του 2022 δείχνουν ήδη μείωση στο μέσο μέγεθος των νοικοκυριών στη Δομινικανή Δημοκρατία. Η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ONE) καταμέτρησε 3.726.936 νοικοκυριά και εκτίμησε μείωση στο μέσο μέγεθος από 3,8 άτομα το 2005 σε 2,9 το 2022.
Αυτό παρουσιάζει ένα ενδιαφέρον παράδοξο για τον τομέα των ακινήτων: ένας πληθυσμός που αυξάνεται με βραδύτερους ρυθμούς μπορεί να δημιουργήσει σημαντική ζήτηση για στέγαση εάν ο αριθμός των ατόμων που ζουν σε κάθε νοικοκυριό συνεχίσει να μειώνεται.
Με άλλα λόγια, δεν αρκεί να ρωτήσουμε πόσοι Δομινικανοί θα υπάρχουν. Πρέπει επίσης να ρωτήσουμε πόσα νοικοκυριά θα σχηματίσουν αυτοί οι Δομινικανοί.
Η διαφορά μεταξύ πόλης και υπαίθρου
Η τρέχουσα εικόνα του αποθέματος κατοικιών βοηθά επίσης στην κατανόηση των πιθανών εξελίξεων της αγοράς.
Σύμφωνα με το Εγχειρίδιο Ι σχετικά με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά των κατοικιών από την Απογραφή Χ του 2022, υπάρχουν 3.694.060 κατοικημένες ιδιωτικές κατοικίες στη χώρα, ενώ οι ανεξάρτητες κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 66,1% του συνόλου και τα διαμερίσματα φτάνουν το 18,4%, με 681.247 μονάδες.
Αλλά η εδαφική διαφορά είναι σημαντική: στις αστικές περιοχές τα διαμερίσματα αντιπροσωπεύουν το 23,2% των κατειλημμένων ιδιωτικών κατοικιών, ενώ στις αγροτικές περιοχές το μερίδιό τους είναι μόνο 5,9%.
Ο συνδυασμός της αστικοποίησης, των μικρότερων νοικοκυριών και των αλλαγών στην ηλικιακή δομή μπορεί να ευνοήσει, σε ορισμένες αγορές, μια μεγαλύτερη ποικιλομορφία προϊόντων: διαμερίσματα, μικρότερες κατοικίες, προσβάσιμες μονάδες για ηλικιωμένους, έργα μικτής χρήσης και αναπτύξεις κοντά σε υπηρεσίες.
Η γεωγραφία θα είναι το επόμενο κομμάτι του παζλ, και εδώ είναι ένα από τα σημεία που αξίζει να παρακολουθήσουμε προσεκτικά.
Οι προβλέψεις που παρουσιάζει το ONE είναι εθνικές και μας επιτρέπουν να προσδιορίσουμε την κατεύθυνση της δημογραφικής αλλαγής, αλλά δεν απαντούν ακόμη από μόνες τους πού θα συγκεντρωθεί εδαφικά η μελλοντική πίεση στη στέγαση.
Το ίδιο το ONE αναφέρει ότι κατά τη διάρκεια του 2026 και του 2027 σχεδιάζει να σημειώσει πρόοδο στις εκτιμήσεις και τις προβλέψεις του πληθυσμού σε υποεθνικό επίπεδο, του οικονομικά ενεργού πληθυσμού και των νοικοκυριών. Αυτές οι ασκήσεις θα επιτρέψουν τη βελτίωση του εδαφικού και τομεακού σχεδιασμού.
Και για την αγορά ακινήτων, αυτά τα επερχόμενα δεδομένα θα είναι ιδιαίτερα σημαντικά. Διότι είναι ένα πράγμα για τη Δομινικανή Δημοκρατία να αυξηθεί από περίπου 11,1 εκατομμύρια κατοίκους το 2026 σε ένα μέγιστο περίπου 13,5 εκατομμύρια το 2073, και είναι εντελώς διαφορετικό να γνωρίζουμε σε ποιες επαρχίες, δήμους και αστικές περιοχές θα συγκεντρωθεί αυτή η ανάπτυξη.
Εκεί θα βρείτε μερικές από τις απαντήσεις που χρειάζεται ο τομέας για να προβλέψει τη γη, τις υποδομές, τη στέγαση και τις υπηρεσίες.
Το σπίτι του μέλλοντος
Τα στοιχεία του ONE υποδηλώνουν ότι η συζήτηση για τα ακίνητα στη Δομινικανή Δημοκρατία θα πρέπει να εξελιχθεί, καθώς από τον 20ό έως τον 21ο αιώνα, η συζήτηση για τη στέγαση έχει επικεντρωθεί πολύ στο έλλειμμα στέγασης και στην ανάγκη κατασκευής νέων μονάδων, μια πρόκληση που εξακολουθεί να υπάρχει.
Ωστόσο, οι νέες δημογραφικές προβλέψεις προσθέτουν μια άλλη διάσταση: την ανάγκη προσαρμογής της προσφοράς σε έναν πληθυσμό που θα έχει λιγότερα παιδιά, περισσότερους ηλικιωμένους ενήλικες, ενδεχομένως μικρότερα νοικοκυριά και σημαντικά μεγαλύτερο προσδόκιμο ζωής.
Το προσδόκιμο ζωής κατά τη γέννηση, το οποίο το ONE εκτιμά στα 75,76 έτη για το 2026, θα αυξηθεί στα 81,63 έτη το 2050 και θα συνεχίσει να αυξάνεται στη συνέχεια, γεγονός που εγείρει ερωτήματα που η αγορά ακινήτων θα πρέπει να αρχίσει να αναλύει και τα οποία δεν μπορούν να απαντηθούν αποκλειστικά από τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο:
- Κατασκευάζονται κατοικίες έχοντας κατά νου έναν γηράσκοντα πληθυσμό;
- Ενσωματώνουν τα νέα έργα επαρκή προσβασιμότητα;
- Πού θα βρίσκονται οι κατοικίες σε σχέση με τα νοσοκομεία, τα κέντρα υγείας, τις μεταφορές, το εμπόριο και τις υπηρεσίες;
- Θα συνεχίσει η προσφορά να επικεντρώνεται σε σχετικά μεγάλες οικογενειακές μονάδες καθώς μεγαλώνουν τα μικρά νοικοκυριά;
- Θα υπάρχουν αρκετές οικονομικά προσιτές κατοικίες για τις νέες γενιές που εισέρχονται στην αγορά εργασίας;
Νέες ευκαιρίες
Η δημογραφική αλλαγή μπορεί επίσης να αποτελέσει μια ευκαιρία για τους προγραμματιστές που είναι σε θέση να την κατανοήσουν προτού γίνει μια προφανής πίεση στην αγορά.
Ένας πληθυσμός που εξακολουθεί να αυξάνεται, αλλά με χαμηλότερη γονιμότητα και μεγαλύτερη μακροζωία, παρουσιάζει ένα σενάριο στο οποίο η ποιότητα της στέγασης, η τοποθεσία της και η προσαρμογή της σε διαφορετικά στάδια της ζωής μπορεί να αποκτήσουν αυξανόμενη σημασία.
Το ίδιο το ONE υπογραμμίζει ότι αυτές οι προβλέψεις αποτελούν ένα εργαλείο για την πρόβλεψη μελλοντικών απαιτήσεων, την κατανομή πόρων και τον σχεδιασμό διαφοροποιημένων πολιτικών ανάλογα με το δημογραφικό στάδιο κάθε περιοχής.
Η μελλοντική πίεση στη στέγαση δεν θα καθοριστεί αποκλειστικά από τον πληθυσμό της χώρας, αλλά και από το ποιοι θα είναι αυτοί οι άνθρωποι, πώς θα σχηματίζουν τα νοικοκυριά τους και πού θα ζουν. Αυτές είναι οι πληροφορίες που θα μας επιτρέψουν να περάσουμε από μια εθνική εικόνα σε έναν εδαφικό χάρτη της μελλοντικής ζήτησης.
Πηγές: Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ONE), Εθνικές Εκτιμήσεις και Προβολές Πληθυσμού 1950-2100· ONE, X Εθνική Απογραφή Πληθυσμού και Κατοικιών 2022, Τεύχος I. Διαρθρωτικά χαρακτηριστικά των κατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία· ONE, Μια ματιά στα νοικοκυριά στη Δομινικανή Δημοκρατία 2005-2022· ONE, ημερολόγιο διάδοσης 2026.
Προτεινόμενο ανάγνωσμα:
