Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
El marco legal que rige los condominios en República Dominicana enfrenta el desafío de adaptarse a un mercado inmobiliario que ha evolucionado dramáticamente desde la creación de la Ley de Condominios en 1958. Tal como señalan los juristas Christoph Sieger y Alfredo Guzmán Saladín, el marco legal actual resulta insuficiente frente a los problemas cotidianos que enfrenta el régimen de condominio en nuestro país. El año pasado abordamos en este espacio las graves consecuencias del impago de cuotas de mantenimiento; hoy profundizamos en una problemática más amplia que requiere atención urgente.
Un marco legal desfasado
La Ley 5038 de 1958, si bien fue modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, mantiene vacíos significativos que afectan el funcionamiento eficiente de los condominios modernos. Mientras en jurisdicciones como la de Dubai las autoridades inmobiliarias supervisan y regulan las cuotas de mantenimiento, en República Dominicana estas decisiones quedan al arbitrio de administradores sin supervisión institucional.
Vacíos legales y sus consecuencias
Entre las carencias más notables destaca la ausencia de regulación clara sobre la figura del administrador del condominio, sus funciones específicas y las sanciones aplicables en caso de incumplimiento. Este vacío legal ha permitido que algunos administradores excedan sus facultades, imponiendo medidas arbitrarias que no están contempladas ni en la ley ni en los reglamentos de convivencia. Con frecuencia, vemos administradores que:
● Imponen cuotas exorbitantes sin justificación
● Actúan como propietarios absolutos más que como gestores
● Carecen de la inteligencia emocional necesaria para manejar conflictos
● Operan sin ninguna institución que controle sus actuaciones
Nuevas realidades, nuevos modelos
El desarrollo del mercado inmobiliario dominicano requiere figuras jurídicas modernas. Por ejemplo, en Costa Rica existe la figura del «condominio de condominios», que permite una gestión más eficiente de megaproyectos turísticos-inmobiliarios. Esta estructura sería ideal para proyectos como los que se desarrollan en Punta Cana, Cap Cana y otras zonas turísticas del país.
Los condominios de hecho
Un desafío particular lo representan los condominios de hecho, aquellos que tras años de construcción y venta total a terceros, aún no han sido declarados y constituidos formalmente. Esta situación demanda la creación de mecanismos de regularización que permitan a estos inmuebles integrarse al marco legal vigente.
La necesidad urgente de reforma
La modificación de la Ley de Condominios se ha vuelto imperativa ante los frecuentes abusos que los vacíos legales permiten. La falta de supervisión sobre los reglamentos de condominio, usualmente redactados por los promotores sin verificación previa de las autoridades inmobiliarias, – salvo aspectos meramente técnicos- junto con la ausencia de control sobre las actuaciones de los administradores, ha creado un escenario donde la falta de profesionalismo en la gestión genera conflictos constantes.
Hacia un régimen moderno
La actualización del marco legal representa una oportunidad para:
● Establecer requisitos mínimos para administradores
● Regular efectivamente los nuevos modelos de desarrollo
● Crear mecanismos de supervisión institucional de cuotas y reglamentos
● Facilitar la regularización de condominios de hecho
● Modernizar los procesos de gestión y toma de decisiones
La evolución del mercado inmobiliario dominicano exige una actualización integral del régimen de condominio. Esta modernización no solo debe abordar los vacíos legales existentes, sino también anticipar las necesidades futuras del sector. La incorporación de nuevas figuras legales, procedimientos claros y mecanismos efectivos de gestión fortalecería la seguridad jurídica y facilitaría el desarrollo ordenado de proyectos cada vez más complejos.
Este artículo es el primero de una serie sobre el Régimen de Condominio en República Dominicana.
La autora es abogada inmobiliaria, empresaria inmobiliaria CEO Echenique Group, Secretaria de la junta directiva AEI 2024-2026, realtor especializada en sector inmobiliario dominicano e internacional.
