Es kann die Rentabilität steigern, aber es ersetzt weder Nachfrage noch operative Abläufe oder eine solide Finanzstruktur
CONFOTUR kann ein wirkungsvolles Instrument für Tourismusprojekte sein, aber es macht aus einer schlechten Idee keine rentable Investition. Steuerliche Anreize helfen zwar, Kosten zu senken und die Rendite zu steigern, doch die Grundlage des Geschäfts bleibt dieselbe: reale Nachfrage, der richtige Preis, ein nachhaltiger Betrieb und eine Finanzstruktur, die auch weniger günstige Szenarien übersteht.
Der Fehler tritt auf, wenn der Entwickler mit dem Anreiz beginnt und dann versucht, das Projekt an dessen Anforderungen anzupassen. In dieser Reihenfolge mag das Projekt zwar vorankommen, doch die Investition bleibt einer grundlegenden Frage ausgesetzt: Wer wird das Produkt kaufen, nutzen oder bewohnen, sobald die Werbephase abgeschlossen ist?
Dieser Anreiz ist wirtschaftlich nicht sinnvoll
CONFOTUR kann die Steuerlast verringern und die Rentabilität förderfähiger Tourismusprojekte steigern. Diese Vorteile gelten jedoch nur für Projekte mit einer soliden wirtschaftlichen und finanziellen Basis. CONFOTUR schafft keine Nachfrage, garantiert keine Auslastung und sichert nicht zu, dass der Käufer den vorgeschlagenen Preis akzeptiert.
Ein Aparthotel, Condohotel oder eine Villenanlage kann alle formalen Anforderungen erfüllen und dennoch schlecht konzipiert sein. Dies geschieht, wenn die geplanten Preise nicht dem Markt entsprechen, die Auslastung anhand oberflächlicher Kennzahlen berechnet wird oder Annehmlichkeiten die Kosten erhöhen, ohne ausreichende Einnahmen zu generieren.
Dies geschieht auch dann, wenn der Bauträger den Immobilienverkauf mit dem Tourismusbetrieb verwechselt. Der Verkauf von Wohneinheiten kann zwar einen Teil der Baukosten decken, der spätere Erfolg hängt jedoch von Buchungen, Service, Instandhaltung, Marketing und Management ab. Ohne einen klaren Betriebsplan kann das Projekt scheitern und Probleme verursachen.
Die Bewertung sollte sich daher nicht auf die erwarteten Steuereinsparungen beschränken. Sie muss vielmehr klären, inwieweit sich die Rendite tatsächlich verbessert, was ohne die Förderung geschehen würde und ob das Projekt auch bei sinkenden Umsätzen, geringerer Auslastung oder niedrigeren Preisen noch rentabel wäre.
Erst die Machbarkeit, dann die Akte
Vor der Erstellung eines CONFOTUR-Antrags empfiehlt es sich, das Produkt, die Zielgruppe, den Preis, die Absatzrate und das Betriebsmodell zu validieren. Die Absatzrate bezeichnet die Geschwindigkeit, mit der der Markt die Einheiten ohne dauerhafte Rabatte kaufen oder leasen kann.
Das Finanzmodell muss auch Betriebskosten, den Austausch von Ausrüstung, die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, Marketing und Verwaltung berücksichtigen. Werden diese Ausgaben minimiert, um den Gewinn zu maximieren, mag das Projekt auf dem Papier profitabel erscheinen, sich aber im laufenden Betrieb als instabil erweisen.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist der Betreiber. Dessen Mitwirkung kann das Design, den Mix der Einheiten, die Serviceleistungen, das Gästeerlebnis und die Vertriebskanäle beeinflussen. Wer diese Entscheidung bis zum Schluss aufschiebt, muss oft Dinge zu spät korrigieren, die von Anfang an hätten festgelegt werden müssen.
CONFOTUR sollte als Hebel, nicht als Rettungsanker betrachtet werden. Es kann ein gut strukturiertes Projekt stärken, seine Wettbewerbsfähigkeit verbessern und Investitionen erleichtern, ersetzt aber weder eine Marktanalyse noch einen glaubwürdigen Geschäftsbetrieb oder einen gut geplanten Cashflow.
Die entscheidende Frage ist nicht nur, wie viel die Förderung einspart. Vielmehr geht es darum, ob vor und nach der Förderung ein nachhaltiges Tourismusunternehmen existiert. Ist diese Frage eindeutig beantwortet, stellt CONFOTUR eine positive Ergänzung dar. Andernfalls verzögert der Steuervorteil lediglich das Auftreten von Schwächen.
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