„Ich verurteile den Mieterschutz nicht, aber ich verteidige entschieden die Eigentumsrechte.“.

SANTO DOMINGO.-Reyna Echenique, eine auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin, erklärte, dass der Entwurf eines allgemeinen Gesetzes über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen, der in erster Lesung vor der Abgeordnetenkammer verabschiedet wurde, die Eigentumsrechte in der Dominikanischen Republik verletzen würde.

In einem Interview in der wöchentlichen Sendung „La Ventana de El Inmobiliario“betonte der Experte, dass die jüngsten Änderungen einen „revolutionären“ Charakter hätten, obwohl er der Aktualisierung des Gesetzes zustimme.

„Im Allgemeinen ist es gut, weil es Fortschritt, Transparenz und Klarheit bringt, aber ich verstehe, dass die letzten Anpassungen sehr gewagt und revolutionär waren, wie zum Beispiel die Bestrafung des Eigentümers, wenn er den Mieter durch Verstoß gegen illegale Verfahren vertreibt“, erklärte er.

Die Immobilienberatung schlug vor, dass anstatt diese Art von Rechtswidrigkeit zu bestrafen, was zur Inhaftierung eines Vermieters führen könnte, wirtschaftliche Sanktionen gegen Vermieter verhängt werden sollten, die gegen die gesetzlichen Phasen der Räumung verstoßen, welche die Pflichten zwischen Mietern und Vermietern regeln sollen.

Er fügte hinzu, dass der am 25. Juni vorgelegte Gesetzentwurf ausländische und inländische Investitionen abschrecken, da der „Missbrauch der Rechte des Vermieters“ durch einen Mieter Spannungen und Ärgernisse hervorrufe.

Echenique merkte an, dass das aktuelle Mietrecht des Landes 1955, also vor fast 70 Jahren, erlassen wurde. Angesichts dessen räumte er ein, dass es sich um ein „sehr mieterfreundliches Gesetz.

„Ich verurteile den Mieterschutz nicht, aber ich verteidige entschieden die Eigentumsrechte. Wenn man also ein Gesetz hat, das Mieter so weit schützt, gibt man ihnen Macht“, erklärte er.

Sondergericht für Miet- und Räumungsangelegenheiten

Auf die Frage nach der ebenfalls im Gesetzentwurf vorgeschlagenen Schaffung eines „Sondergerichts für Miet- und Räumungsangelegenheiten“ erklärte sie, dass sie dem zustimme, berücksichtigte dabei aber die Notwendigkeit, ein Team für die Mitarbeit in dieser Einrichtung auszubilden.

„Derzeit dreht sich der Fallrückstand in allen Gerichten der Dominikanischen Republik, und die Einrichtung eines Sondergerichts zur Bearbeitung dieser Art von Rechtsstreitigkeiten erfordert geschultes Personal“, schloss der Experte.

SANTO DOMINGO – Der Gesetzentwurf zu Mietverhältnissen und Zwangsräumungenhat in der dominikanischen Juristenwelt, insbesondere bei Immobilienrechtlern, großes Interesse geweckt. , das Mietrechtssystem in der Dominikanischen Republik zu modernisierenDie Anwälte Israel López und Luz Del Alba Rodríguez bedarf, erheblicher Überarbeitung bevor er in Kraft treten kann.

Für López stellt der Gesetzesentwurf einen positiven Schritt dar. „Generell betrachte ich diesen Gesetzentwurf als Fortschritt in unserer Gesetzgebung für den Mietimmobilienmarkt in der Dominikanischen Republik“, erklärte der Anwalt, der es begrüßte, dass die Initiative darauf abzielt, „Bürokratie, unbegründete Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen im Gerichtsverfahren“ zu beseitigen, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen.

Rodríguez, die selbst Vermessungsingenieurin ist, betrachtet einige Bestimmungen mit Sorge. Beispielsweise meint sie hinsichtlich der Strafen von drei bis fünf Jahren Gefängnis für Eigentümer, die ohne Ausschöpfung des Rechtswegs, dass „die Strafe übertrieben ist“.

Laut der Expertin handelt es sich um eine unverhältnismäßige Maßnahme. „Es handelt sich hier nicht um Gewalt oder körperliche Aggression; wir sprechen von Verfahrensfehlern, von Handlungen aus Verzweiflung“, erklärte sie und warnte davor, dass Mieter, die das Eigentum nicht zurückgeben, nicht bestraft werden.

López hingegen vertrat die Ansicht, dass diese Strafen nicht neu seien und eine Grundlage hätten: „Das ist nichts Neues, sondern etwas, das seit 2019 gesetzlich vorgeschrieben ist. Und zwar, dass niemand das Recht hat, die Justiz in die eigene Hand zu nehmen“, erklärte er.

Ein weiterer Streitpunkt ist die gesetzliche Regelung der  Makler. López verteidigte den Artikel, der festlegt, dass die Maklergebühr von demjenigen zu zahlen ist, der den Makler beauftragt: „Ich finde das fair … derjenige, der sie braucht, ist derjenige, der sie beauftragt.“ Rodríguez hingegen beklagte, dass der Gesetzentwurf die Rolle des Maklers schwäche: „Eine große Chance wurde verpasst, seine Rolle, seine Ausbildung und seine Vergütung zu regeln. Der Immobilienmakler ist ein Schlüsselelement im legalen Mietprozess.“

Sie äußerten auch unterschiedliche Meinungen zur Einrichtung eines Sondergerichts für Mietangelegenheiten. López begrüßte den Vorschlag: „Ich finde ihn fantastisch … Ich hoffe, dieses Projekt wird genehmigt, damit die Verwirrung und die Verzögerungen in diesen Verfahren endlich ein Ende haben.“ Rodríguez hingegen lehnte ihn entschieden ab: „Ich bin anderer Meinung. Verfahrensverzögerungen lassen sich nicht durch mehr Strukturen bekämpfen, sondern nur durch eine echte Stärkung des bestehenden Systems.“

Der Gesetzesentwurf wird im Nationalkongress, begleitet von technischen und rechtlichen Diskussionen, die die Notwendigkeit einer klareren, gerechteren und funktionaleren Gesetzgebung für den aktuellen Mietmarkt in der Dominikanischen Republik unterstreichen.

Zwischen 2020 und 2024 zahlte die Einrichtung mehr als 30.123 Millionen Pesos an Finanzierungen für den Erwerb von Häusern und Immobilien aus.

SANTO DOMINGO.- Die Banco de Reservas gab am Dienstagabend den Start der Expo Hogar Banreservas 2025, einer Immobilienmesse , die im Juli landesweit stattfinden wird und Finanzierungszinssätze ab 7,84 % mit einer Laufzeit von sechs Monaten anbietet.

Den Angaben zufolge haben Kunden die Möglichkeit, auf ein breites Spektrum an Finanzierungsoptionen für den Erwerb von Wohnhäusernsowie von Gewerbeimmobilien an verschiedenen Standorten im ganzen Land zuzugreifen.

In diesem Jahr gelten folgende Zinssätze: 10,84 % für ein Jahr, 12,84 % für drei Jahre, 13,84 % für fünf Jahre und 14,84 % für zehn Jahre. Für Gewerbeimmobilien beträgt der Zinssatz 12,84 % für ein Jahr.

erläuterte die Details und hob hervor, Samuel Pereyra, CEO von Banreservasdass diese Initiative darauf abzielt, die Träume der Dominikaner zu unterstützenund ihnen die Möglichkeit zu geben, ein eigenes Zuhause oder Gewerbeflächen für die Entwicklung ihrer Unternehmen zu erwerben.

„Unsere Mission ist es, Ihnen zu dienen, damit sich jeder Interessierte an uns wenden kann, um Eigentümer eines eigenen Hauses oder Geschäfts zu werden. Dieses Vorhaben wird zum Wachstum unserer Wirtschaft, zur Entwicklung der Bauindustrie und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beitragen“, erklärte Pereyra.

Der Präsident von Banreservas hob auch den positiven Einfluss der Bank auf den Immobiliensektorund gab bekannt, dass das Institut zwischen 2020 und 2024 mehr als 30.123 Millionen Pesos an Finanzierungen für den Erwerb von Häusern und Grundstücken ausgezahlt und damit den Kauf von rund 6.871 Immobilien im ganzen Land unterstützt hat.

Die Veranstaltung fand in den Räumlichkeiten der Coopera Banreservasin der John F. Kennedy Avenue im Stadtteil Ensanche Kennedy statt, in Anwesenheit von Immobilienmaklern und Führungskräften des Bankinstituts und seiner Tochtergesellschaften.

Finanzierungsbedingungen

Auf der aktuellen Expo Hogar bietet Banreservas eine Finanzierung von bis zu 90 % des Wertes Häuser fertiggestellter einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren an, einschließlich Steuern und Rechtskosten.

Bei Gewerbeimmobilien beträgt die Option bis zu 80 % und die Laufzeit bis zu 10 Jahre, während bei Grundstücken die Finanzierung bis zu 70 % und eine Laufzeit von sieben Jahren abdeckt.

Jede Ausgabe der Expo Hogaraus präsentiert Bauträger und Immobilienmakler, vorstellen Häuser und andere Wohnräume dem In- als auch aus dem Ausland, die Büros von Banreservas oder über Partner-Immobilienagenturen einen Kredit aufnehmen.

SANTO DOMINGO.-Die Stiftung für Institutionalismus und Gerechtigkeit (Finjus) äußerte am Dienstag ihre Besorgnis über einige Bestimmungen im Entwurf des Allgemeinen Gesetzes über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen, da diese „nachteilige Auswirkungen“ haben könnten, wenn sie nicht entsprechend korrigiert und präzisiert würden.

In einer Stellungnahme weist die Organisation auf eine Reihe von Anmerkungen zu dem Projekt hin, das letzte Woche in erster Lesung von der Abgeordnetenkammer verabschiedet wurde und die Pflichten zwischen Mietern und Vermietern regeln soll.

„Wir halten es für unerlässlich, die materiellen und verfahrensrechtlichen Aspekte neu zu formulieren beeinträchtigen die Vertragsautonomie, die Rechtssicherheit und die Funktionsfähigkeit der Justiz Finjus. 

Er hebt mehrere Punkte hervor, die seiner Meinung nach vor ihrer endgültigen Genehmigung noch einmal überdacht werden sollten.

Behandlung differenzierten verschiedener Mietarten und merkte an, dass insbesondere die fehlende Unterscheidung zwischen Wohnraumvermietung und Vermietung zu gewerblichen, industriellen oder touristischen Zwecken korrigiert werden müsse. „Eine einheitliche Behandlung dieser Bereiche kann die wirtschaftliche Dynamik, insbesondere Investitionen und Vertragsfreiheit, negativ beeinflussen“, Finjus.

geltenden Vorschriften gewerbliche Mietverträge basieren Grundsatz der Vertragsfreiheit, da diese Verträge zwischen Parteien mit größerer Verhandlungsmacht und unterschiedlichem Risikoniveau geschlossen werden.

„Es wird empfohlen, dass sich die Gesetzgebung auf die Vermietung von Wohnraumgeregelt werden sollten Bürgerliche Gesetzbuch und die allgemeinen Regeln des Privatrechts

Willensautonomie und vertragliche Verpflichtungen

Der Gesetzentwurf enthält mehrere Bestimmungen, die den Verhandlungsspielraum zwischen den Parteien unnötig einschränken. So legt beispielsweise Artikel 4 die beabsichtigte Nutzung der Immobilie fest und beschränkt damit die Möglichkeit einer freien Vereinbarung über deren Nutzung. Ebenso wird eine Obergrenze für Mietanpassungen, indem ein offizieller Index ohne ausdrückliche Vereinbarung eingeführt wird. Dies könnte formelle Mietverträge unattraktiv machen und eine Diskrepanz zwischen Verträgen und wirtschaftlicher Realität schaffen.

Es gibt auch Bestimmungen, die den Vermieter übermäßig, wie etwa die Pflicht, dem Mieter die Immobilie ohne vorherige Vereinbarung zum Kauf anzubieten, oder die Rechte ohne klare Rechtsgrundlage einräumen, beispielsweise nicht-rechtliche Verpflichtungen, die der Mieter erfüllen muss. Derartige Maßnahmen sollten überdacht werden, da sie den Grundsatz der Vertragsfreiheit , der für Vertragsangelegenheiten gilt.

Konzeptionelle Lücken und rechtliche Unklarheiten

Das Projekt enthält Auslassungen und Unklarheiten, die zu Rechtsunsicherheit. Ein Beispiel hierfür ist Artikel 12, der den Begriff der „Aufgabe“ erwähnt, ohne ihn präzise zu definieren. Dies könnte zu Auslegungskonflikten und unnötige Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen.

, wenn die Parteien eine feste Laufzeit vereinbart haben Beendigung des Mietvertrags von einer ausdrücklichen Kündigung. Diese Bestimmung widerspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass der Ablauf einer bestimmten Laufzeit den Vertrag automatisch beendet, sofern keine ausdrückliche Verlängerung oder stillschweigende Erneuerung.

Verfahrens- und Durchsetzungsaspekte

wird unterschiedliches Verfahrensregime Für Wohn- und Gewerbemietverträge ungleichen Behandlung vor dem Gesetz und einer zusätzlichen administrativen Belastung für die Justiz führen.

Ein kritischer, weiterhin unzureichend geregelter Punkt ist die Rangfolge von Pfandrechten und der Schutz der vom Mieter geleisteten Bürgschaft. Der Entwurf lässt offen, welches Recht Vorrang hat, wenn ein Konto nach einer Anordnung zur Rückzahlung der Kaution einer Pfändung unterliegt.

„Diese regulatorische Lücke muss durch die Einführung eines einheitlichen Verfahrens behoben werden, das klare Regeln für die Durchführung der Garantie festlegt“, schließt er.

SANTO DOMINGO – Der Immobilienanwalt Luis Alberto Collado Báez erklärte, er halte die Verabschiedung des Entwurfs des Allgemeinen Gesetzes über die Vermietung von Immobilien und Zwangsräumungen, der kürzlich in erster Lesung in der Abgeordnetenkammer verabschiedet wurde, für nicht realistisch.

„Ich glaube nicht, dass es verabschiedet wird. Im Kern ginge es darum, die Bestimmungen des Vollstreckungsgesetzes auf den Bereich der Mietverhältnisse auszuweiten, es sei denn, die Räumung beruht auf gefälschten Dokumenten“, erklärte Collado in einem Interview mit El Inmobiliariound bezog sich dabei auf den Artikel, der Gefängnisstrafen von drei bis fünf Jahren für Vermieter vorsieht, die ihre Mieter unrechtmäßig räumen.

Bezüglich des Vorschlags, ein spezialisiertes Gericht für Mietangelegenheiten zu schaffen, erklärte der Anwalt: „Das ist nichts Besonderes, da es bereits ein Gericht für diese Zwecke gibt“, und nannte als Beispiele das Friedensgericht und das Gericht erster Instanz.

Er fügte hinzu, dass er nicht glaube, dass eine spezialisierte Gerichtsbarkeit den Prozess erleichtern würde, wie manche behaupten. „Das Friedensgericht gehört zu den Gerichten mit der geringsten Arbeitsbelastung. Der Gesetzentwurf sieht beschleunigte Zwangsräumungen und verschiedene Vollstreckungsmaßnahmen gegen säumige Mieter vor. Wenn dieser und andere Aspekte verabschiedet werden, wären sie für den Vermieter von Vorteil. Eine spezialisierte Gerichtsbarkeit bringt jedoch nichts“, betonte er.

Bezüglich des vorgeschlagenen Änderungsantrags, der vorsieht, dass Immobilienmakler vom Auftraggeber bezahlt werden, glaubt Collado, dass diese Bestimmung die gängige Praxis nicht verändern würde. „Ich denke nicht, dass dies Auswirkungen auf die Immobilienvermittlung haben wird, da der Makler seine Provision letztendlich vom Eigentümer erhält“, erklärte er.

Der Anwalt stellte auch die Rechtsgrundlage des Gesetzentwurfs infrage. „Meiner Ansicht nach zielt das Vorhaben darauf ab, Urteile des Verfassungsgerichts , die bestimmte Kriterien bereits für verfassungswidrig erklärt haben… einschränken Die Rechte von Immobilieneigentümern lassen sich nicht per Gesetz

Obwohl er einräumte, dass einige Aspekte des Projekts Vorteile für Immobilieneigentümer bieten könnten – wie etwa schnellere Räumungen und eine konsequentere Durchsetzung bei Zahlungsverzug –, beharrte Collado Báez darauf, dass der Vorschlag im Kongress keine Mehrheit finden würde. „Der Oberste Gerichtshof würde den Status quo beibehalten“, schloss er.

Der Entwurf des Allgemeinen Gesetzes über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen wurde am Mittwoch, dem 25. Juni, in erster Lesung von der Abgeordnetenkammer angenommen. Die Gesetzesinitiative wird nun in zweiter Lesung im Unterhaus beraten, bevor sie dem Senat vorgelegt wird.

Der Verfasser, Alfredo Pacheco, Präsident der Abgeordnetenkammer, erklärte, dass das Rechtsinstrument in öffentlichen Anhörungen vorgestellt werde, um die Meinungen aller beteiligten Gruppen einzuholen.

SANTO DOMINGO -  DerGesetzentwurf über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen, der letzte Woche in der Abgeordnetenkammer verabschiedet wurde, legt in Kapitel III die Mindestbestandteile fest, die jeder Mietvertrag in der Dominikanischen Republik enthalten muss, falls der Vorschlag angenommen wird. Er muss noch einmal im Repräsentantenhaus und anschließend im Senat geprüft werden.

Die Initiative hebt die Aspekte hervor, die gemäß Artikel 5 jeder Mietvertrag enthalten muss:

1) Allgemeine Informationen über die Parteien oder ihre ordnungsgemäß bevollmächtigten gesetzlichen Vertreter;

2) Genaue Adresse und Einzelheiten der vertragsgegenständlichen Immobilie;

3) Detaillierte Beschreibung des Objekts und seiner Einrichtungen, Dienstleistungen, Zubehörteile und nicht bebauten Flächen, die in die Miete einbezogen sind, sowie des Erhaltungszustands der Vermögenswerte;

4) Eine detaillierte Beschreibung der Möbelstücke, sofern die Parteien vereinbaren, diese in den Vertrag aufzunehmen, einschließlich ihrer Merkmale, Nummerierung, ihres Erhaltungszustands und aller anderen Merkmale, die zur Identifizierung der Möbelstücke geeignet sind;

5) Die genaue Verwendung des Mietgegenstands ist ausdrücklich anzugeben;

6) Höhe des Mietpreises sowie Datum, Ort und Art der Zahlung;

7) Datum der Beendigung des Mietvertrags;

8) Die von den Parteien gewählte Adresse für Benachrichtigungen; 9) Datum des Vertrags.

Ebenso legen die Absätze eins und zwei weitere Anforderungen fest, die der Vertrag enthalten muss:

zu verlangen gesamtschuldnerischen Bürgen der im Falle der Abwesenheit des Mieters oder Pächters alle vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter übernimmt“, heißt es in Absatz I.

Absatz II. - Im Falle einer stillschweigenden Verlängerung verlängern sich die Verpflichtungen des Gesamtbürgen bis zur Übergabe des Eigentums an den Eigentümer, es sei denn, dieser hat innerhalb der vereinbarten Frist die Kündigung des Vertrags mitgeteilt.