Seit dem 2. Dezember 2025 ermöglicht die technische Vorschrift DNRT-DT-2025-001 die vorläufige Eintragung vertraglicher Rechte an Immobilien. Fünf Monate später funktioniert der Markt für Immobilienverkäufe vom Plan weiterhin auf der Grundlage von Ketten privater Verträge, die dem Grundbuchamt nie bekannt werden
Bei den von mir in den letzten Monaten durchgeführten Due-Diligence-Prüfungen hat sich eine Konstante immer wieder herauskristallisiert, die mittlerweile niemanden mehr überraschen dürfte: Fast 90 % der Bauträger, die Projekte vom Plan verkaufen, sind nicht die eingetragenen Eigentümer des Grundstücks, auf dem sie bauen wollen. Sie verfügen lediglich über einen Vorvertrag mit dem eingetragenen Eigentümer. Und in den meisten dieser Fälle ist selbst dieser Vertrag nicht im Grundbuch eingetragen.
Wir wünschen uns einen Markt mit hoher Rechtssicherheit, nutzen aber die Möglichkeiten des Registrierungssystems nicht. Die Nationale Direktion für Titelregistrierung veröffentlichte am 16. Oktober 2025 die Technische Vorschrift DNRT-DT-2025-001 zu präventiven, vorläufigen und informativen Vermerken, die am 2. Dezember desselben Jahres in Kraft trat. Diese Vorschrift beinhaltet einen formellen Vorschlag des Vorstands 2024–2026 des Verbandes der Immobilienmakler und -unternehmen (AEI). Ziel ist es, die Risiken beim Verkauf von Immobilien vom Plan zu minimieren, die präventive Rechtssicherheit zu stärken und das dominikanische Registrierungssystem an die Standards international anerkannter Jurisdiktionen wie Dubai anzugleichen. Fünf Monate nach Inkrafttreten der Vorschrift wird sie im Immobiliensektor noch immer nicht im täglichen Betrieb von Immobilienverkäufen vom Plan angewendet.
Eine Kette von Verträgen, die das Register nie zu Gesicht bekommt
Der typische Verkauf einer Immobilie vom Plan basiert auf drei Vertragspartnern. Der erste ist der eingetragene Eigentümer, dessen Eigentumsrecht als einziger im Grundbuch eingetragen ist. Der zweite ist der Bauträger, der durch einen Vorvertrag, der selten im Grundbuch eingetragen wird, an den Eigentümer gebunden ist. Der dritte ist der Käufer, der durch einen weiteren Vorvertrag, der ebenfalls außerhalb des Grundbuchs gilt, an den Bauträger gebunden ist.
Das Ergebnis ist eine Kette, in der kein Glied nach dem ersten gegenüber Dritten durchsetzbar ist. Es wird gebaut, Werbung gemacht, Reservierungen werden entgegengenommen und Ratenzahlungsverträge werden auf einer Rechtsstruktur abgeschlossen, die das Grundbuchsystem schlichtweg nicht anerkennt. Und dabei hat das System selbst bereits die technische Lösung geliefert.
Was ermöglicht Ihnen DNRT-DT-2025-001?
Artikel 12 der Bestimmung ermöglicht die vorläufige Eintragung von Rechtssituationen im Zusammenhang mit Immobilienrechten, die aus wirksam abgeschlossenen Verträgen zwischen den Parteien entstehen. Konkret kann ein Vorverkaufsvertrag zwischen dem eingetragenen Eigentümer und dem Bauträger vorläufig eingetragen werden. Ebenso kann ein Vorverkaufsvertrag zwischen dem Bauträger und dem Endkäufer vorläufig eingetragen werden.
Artikel 17 sieht sogar die Umwandlung der vorläufigen in die endgültige Eintragung vor, sobald die Bedingungen der Transaktion erfüllt sind. Dadurch können vertragliche Rechte ohne Unterbrechung des Eintragungsprozesses vom anfänglichen Rechtsschutz zum vollen Eigentum übergehen. Mit anderen Worten: Das System bietet einen schrittweisen Schutz, der den Käufer von der Vertragsunterzeichnung bis zur Übergabe der individuellen Eigentumsurkunde begleitet.
Das eigentliche Hindernis ist nicht das Werkzeug, sondern die Zustimmung
Warum nutzt es fast niemand? Artikel 13 Absatz 1 verlangt die ausdrückliche Zustimmung des eingetragenen Eigentümers für eine vorläufige Eintragung aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien. Das ist der Schlüssel zum Verständnis des Schweigens in der Branche.
Für die vorläufige Registrierung eines Kaufvertrags benötigt ein Bauträger die Zustimmung des eingetragenen Eigentümers. Umgekehrt benötigt ein Käufer für die Registrierung seines Kaufvertrags die Zustimmung des Bauträgers. Jede dieser Stufen impliziert ein Maß an Transparenz, das nicht alle Marktteilnehmer akzeptieren: die öffentliche Offenlegung vertraglicher Verpflichtungen, die Nachverfolgbarkeit von Transaktionen und eine eingeschränkte operative Flexibilität.
Das Instrument ist nicht mangelhaft. Was fehlt, ist die branchenweite Entscheidung, es einzusetzen.
Der unmittelbar bevorstehende regulatorische Horizont
Was derzeit noch eine technische Option ist, wird bald zur gesetzlichen Pflicht. Der Gesetzentwurf zur Immobilienvermittlung und -werbung, der bereits vom Senat verabschiedet wurde und sich derzeit in der Abgeordnetenkammer befindet, wird die strukturelle Lücke schließen, auf der ein Großteil des Marktes operiert: Kein Makler oder Bauträger wird mehr Immobilienprojekte bewerben oder verkaufen dürfen, die ihm nicht rechtmäßig gehören, noch den Verkauf von Immobilien vom Plan allein auf der Grundlage eines vorläufigen Kaufvertrags mit dem eingetragenen Eigentümer rechtfertigen können.
Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes wird DNRT-DT-2025-001 nicht länger ein optionales, ungenutztes Instrument sein, sondern eine unverzichtbare technische Ergänzung des neuen Marktstandards darstellen. Wir wollen einen Markt mit hoher Rechtssicherheit, und nach Inkrafttreten des Gesetzes wird seine Anwendung nicht mehr optional sein.
Was jeder Marktteilnehmer heute tun kann
Wenn Sie Käufer oder Investor sind: Verlangen Sie, dass der mit dem Bauträger unterzeichnete Kaufvertrag vorläufig beim Grundbuchamt eingetragen wird, oder genügt Ihnen die bloße notarielle Beglaubigung der Unterschriften?
Wenn Sie Immobilienmakler sind: Prüfen Sie vor der Vermarktung eines Projekts im Vorverkauf, ob der Bauträger tatsächlich der eingetragene Eigentümer des Grundstücks ist, oder verkaufen Sie, ohne die Rechteverhältnisse zu kennen, auf denen Ihre Provision beruht?
Wenn Sie ein Bauträger sind: Wenn Sie das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen, kaufen, ohne den Kaufpreis bereits bezahlt zu haben, lassen Sie sich diese Kaufzusage vorläufig registrieren, um sich abzusichern, oder arbeiten Sie weiter wie bisher – ohne denselben Schutz, den Sie dem endgültigen Käufer später auch nicht bieten?
Wenn Sie Immobilienanwalt sind: Empfehlen Sie Käufern bei der Beratung, eine ausdrückliche Klausel aufzunehmen, die den Bauträger zur Zustimmung zur vorläufigen Eintragung im Grundbuch verpflichtet? Und raten Sie Bauträgern bei der Beratung, diese Klausel beim Grundstückserwerb anzuwenden und als Standardklausel in ihre Verträge mit Endkäufern aufzunehmen? Dieser Schutz schreckt nicht vom Verkauf ab, sondern fördert ihn sogar: Er wandelt das Vertrauen, das der informierte Käufer heute nicht mehr ohne Nachweis gewährt, in eine rechtsverbindliche Vereinbarung um.
Wir wollen einen robusten und rechtssicheren Markt. Das Instrument wurde uns bereits zur Verfügung gestellt. Die Entscheidung, es einzusetzen, liegt weiterhin bei uns.
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