Cea mai relevantă schimbare constă în natura afacerii: turismul își mută accentul de la ocuparea hotelurilor la funcționarea din ce în ce mai mult ca o piață de active imobiliare.
SANTO DOMINGO. – Angajamentele de investiții în turism de peste 13 miliarde de dolari americani anunțate de Ministerul Turismului la evenimente internaționale precum FITUR 2026 demonstrează amploarea ciclului de expansiune pe care îl traversează sectorul.
În acest context se încadrează proiectele de dezvoltare de peste 4 miliarde de dolari americani prezentate de Asonahores în cursul DATE 2026, cu impact direct asupra extinderii ofertei turistice și rezidențiale a țării.
În spatele cifrei agregate se află o rețea de dezvoltatori, lanțuri internaționale și capital financiar care operează cu o logică diferită, una care transcende construcția de camere: structurează teritorii în care hoteluri, vilele și reședințe private coexistă sub aceeași schemă de investiții.
Această schimbare are loc în contextul unei țări care are peste 90.000 de camere de hotel și peste 1.000 de unități, conform înregistrărilor de la Asonahores și rapoartelor sectoriale, pe lângă mii de unități rezidențiale legate de turism, care nu sunt întotdeauna luate în considerare în inventarul tradițional.
Deși sosirea vizitatorilor menține o tendință ascendentă, cu peste 10 milioane de turiști în 2025, conform datelor de la Banca Centrală, gradul de ocupare hotelieră s-a moderat la aproximativ 75%, conform înregistrărilor Oficiului Național de Statistică și analizei sectorului.
În acest scenariu, vânzarea de active imobiliare apare ca un mecanism de asigurare a randamentelor încă din etapele incipiente ale proiectului.
Schimbarea de model
Creșterea numărului de vilele, apartamentele turistice și reședințele legate de brandurile hoteliere, care combină proprietatea imobiliară cu serviciile de ospitalitate, introduce un model hibrid în care veniturile nu depind exclusiv de gradul de ocupare, ci de vânzarea unităților.
Conceptul de „reședințe de marcă” nu este întotdeauna menționat în conversația publică locală, dar se află în centrul acestei transformări.
În Republica Dominicană, acest model a început să se consolideze ca unul dintre cele mai dinamice segmente ale turismului imobiliar, așa cum este publicat în presa specializată precum El Inmobiliario, și spre deosebire de schema tradițională, bazată pe gradul de ocupare și pe rotația oaspeților, aceste structuri permit dezvoltatorilor să capteze valoare din vânzarea activelor, menținând în același timp fluxurile operaționale legate de turism.
Acest model nu se limitează la dezvoltări ultra-lux. Simultan, au apărut proiecte care vizează investitori individuali care achiziționează unități pentru închiriere turistică, în cadrul unor scheme gestionate de operatori privați.
Firme precum Noval Properties și Cruise On Land au dezvoltat acest segment, extinzând aria de acoperire a turismului imobiliar dincolo de reședințele de marcă.
La aceasta se adaugă intrarea de capital străin în proiecte ample de urbanizare, precum cele promovate de Inmobiliaria Huacachina, care reflectă o extindere a modelului în noi zone ale teritoriului.
Playa Grande: cel mai recent caz
Playa Grande Golf & Ocean Club, proiectul inițiat de jucătorul de baseball Alex Rodriguez în Playa Grande, Río San Juan, reprezintă o investiție de 1 miliard de dolari americani și combină un hotel, vile și apartamente de lux într-un singur complex, conform informațiilor publicate de Ministerul Turismului. Este cel mai clar și mai recent exemplu al acestei schimbări.
Potrivit lui Mitur, planul include „atât camere de hotel, cât și camere imobiliare”, integrând ambele componente în cadrul aceluiași model și prevede peste 500 de unități între reședințe private și oferte hoteliere, conform datelor publicate în anunțul oficial al proiectului.
De asemenea, încorporează infrastructură complementară, cum ar fi un aeroport privat, conceput pentru a facilita accesul clienților cu cheltuieli mari, conform informațiilor publicate chiar în anunțul oficial.
Terminalul, destinat aviației executive, ar implica o investiție estimată la aproximativ 40 de milioane de dolari americani, iar construcția și operarea sa aparțin sectorului privat, sub autorizarea și supravegherea statului.
Complexul este structurat în jurul Amanera, operată de brandul internațional Aman, care introduce unul dintre elementele centrale ale noului model: parteneriatul dintre dezvoltarea imobiliară și brandurile globale de lux.
Rezultatul, pe lângă o destinație turistică de lux, este un portofoliu exclusiv de active, cu proprietăți care pot fi vândute, utilizate sau integrate în scheme de închiriere gestionate.
Dincolo de amploarea sa, Playa Grande Golf & Ocean Club ilustrează modelul turismului care este din ce în ce mai mult structurat ca o platformă pentru dezvoltarea imobiliară.
Cine cumpără: turistul-investitor
Schimbarea produsului implică și o schimbare a cererii. Oferta include vile pe malul mării, apartamente de lux și reședințe de marcă, orientate către cumpărători internaționali cu avere netă mare. Nu se adresează profilului turistului tradițional all-inclusive, nici măcar în versiunea sa de lux.
Această ofertă se adresează investitorilor individuali sau familiali care achiziționează proprietăți pentru utilizare parțială și profitabilitate, în multe cazuri în cadrul unor scheme gestionate de lanțuri hoteliere.
Acest profil permite dezvoltatorilor să își asigure lichiditatea înainte de operarea completă a proiectului, în timp ce cumpărătorul obține acces la un activ care combină utilizarea personală și potențialul de venit.
Actorii din sistem
Modelul se bazează pe trei niveluri: la bază se află dezvoltatorii care controlează suprafețe mari de teren. În est, Grupo Puntacana și Cap Cana structurează proiecte în care converg infrastructura, hotelurile și reședințele.
Acestora li se alătură grupuri cu origine hotelieră care au evoluat către scheme mixte, cum ar fi Grupo Piñero și Grupo Martinón.
Al doilea nivel este ocupat de operatori internaționali, precum Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts și Club Med, care participă la proiecte care integrează reședințe de marcă, contribuind la management, poziționare și cerere.
Al treilea nivel este capitalul financiar. Fondurile internaționale, birourile familiale și finanțarea locală au susținut creșterea: numai în 2025, creditele acordate sectorului turistic au depășit 61 de miliarde de dolari dominicani, conform datelor din sistemul financiar dominican.
Rolul statului
Ministerul Turismului, condus de ministrul David Collado, a promovat activ atragerea investițiilor internaționale, anunțând angajamente de investiții de milioane de dolari la evenimente precum FITUR.
În același timp, dezvoltarea infrastructurii, cum ar fi aeroporturile, accesul rutier și serviciile, a facilitat viabilitatea proiectelor imobiliare turistice de mare anvergură, cum ar fi cazul Playa Grande menționat anterior, unde încorporarea unui aeroport privat răspunde acestei logici: reducerea dificultăților de acces pentru segmentele cu valoare ridicată și creșterea competitivității activului.
Bani: investiții străine și o schimbare de model
Fluxul de capital confirmă că schimbarea nu este doar conceptuală. Potrivit Băncii Centrale, investițiile străine directe au ajuns la 5.032,3 milioane USD în 2025, cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată de economia dominicană, cu o creștere de 11,3% față de anul precedent.
În cadrul acestui total, turismul a reprezentat 26,3% din fluxuri, echivalentul a aproximativ 1.323 milioane USD, în timp ce sectorul imobiliar a captat 15,7%, cu încă 790 milioane USD.
Banca Centrală însăși a indicat că extinderea activității imobiliare este „strâns legată de impulsul turismului”, o legătură care, în practică, articulează ambele sectoare în cadrul aceleiași logici de investiții.
Împreună, turismul și imobiliarele au absorbit peste 40% din investițiile străine directe care au intrat în țară în 2025, consolidându-se ca axă principală de atragere a capitalului străin.
Aceste date nu numai că evidențiază importanța sectorului, dar ajută și la explicarea transformării sale într-un context în care turismul rămâne unul dintre principalii generatori de valută ai țării.
Nu operează izolat ca o industrie de servicii, ci ca o platformă pentru dezvoltarea, finanțarea și comercializarea activelor imobiliare legate de teritoriu.
Veniturile sectorului depășesc 8,5 miliarde de dolari americani anual, potrivit Băncii Centrale, cu peste 11 milioane de vizitatori în 2025 și proiecții care se apropie de 12 milioane până în 2026.
Însă fluxul turistic este acum doar o parte a ecuației, deoarece creșterea investițiilor străine directe în turism și extinderea finanțării bancare reflectă schimbarea: sectorul funcționează și ca o platformă pentru structurarea și comercializarea activelor imobiliare.
Teritoriul ca activ financiar
Extinderea turismului dominican nu mai este organizată exclusiv pe baza destinațiilor, ci mai degrabă pe teritorii cu unități de investiții care combină terenuri, infrastructură și active imobiliare.
Zone precum Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande și Punta Bergantín concentrează proiecte care combină dezvoltarea hotelieră, rezidențială și a infrastructurii, în conformitate cu polii prioritizați de Ministerul Turismului în cadrul strategiei sale de diversificare a sectorului.
Punta Cana și Bávaro concentrează cel mai mare volum de investiții private; Miches apare ca o dezvoltare planificată cu participarea lanțurilor internaționale; Pedernales avansează ca un proiect condus de stat; iar Punta Bergantín este configurat ca un model mixt public-privat în nord, iar Playa Grande este în curs de dezvoltare.
În practică, acest model sugerează că dezvoltarea turismului nu numai că urmează cererea, ci o și organizează teritorial, integrând terenurile, infrastructura și capitalul în cadrul aceleiași scheme de investiții.
Trebuie menționat că, deși multe dintre aceste dezvoltări sunt situate în zone cu densitate redusă sau greu accesibile, viabilitatea lor depinde de extinderea infrastructurii și a conectivității, după cum o demonstrează proiectele care încorporează noi drumuri de acces sau facilități aeroportuare.
O industrie în tranziție
Volumul investițiilor, arhitectura proiectelor și componența capitalului indică în aceeași direcție: turismul dominican continuă să crească ca industrie a serviciilor, dar dinamica sa internă dezvăluie integrarea progresivă cu piața imobiliară și financiară.
Un nou strat în care fluxurile de investiții, extinderea teritorială și diversificarea ofertei nu răspund doar cererii turistice, ci și construcției de active.
În acest proces, zone precum Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande și Punta Bergantín se consolidează nu doar ca destinații, ci și ca spații în care converg terenul, capitalul și proiecția valorii.
Dovezile disponibile, de la datele privind investițiile străine până la structura noilor dezvoltări, sugerează că sectorul funcționează în cadrul unei logici extinse în care nu este vorba doar de găzduirea vizitatorilor, ci de structurarea proprietății.
Și în această tranziție, turismul dominican începe să fie definit mai puțin prin numărul de camere pe care le încorporează, și mai mult prin activele pe care le poate crea.
Lecturi recomandate:
