Analiza proiectului de lege care reglementează intermedierea imobiliară și publicitatea înșelătoare
Special pentru El Inmobiliario
De Ana Bello
Proiectul de lege care reglementează intermedierea imobiliară reprezintă un progres: profesionalizează un sector care generează o parte semnificativă din PIB și este afectat de practici neregulamentare. Cu toate acestea, merită să temperezi entuziasmul cu care unii sărbătoresc faptul că „avocații vor avea nevoie de o licență pentru tranzacțiile imobiliare”: această afirmație este inexactă și provine dintr-o formulare ambiguă care trebuie corectată.
Proiectul în sine exclude activitatea juridică. Articolul 3, secțiunile 2 și 3, exclude consultanța juridică din partea profesioniștilor și tranzacțiile efectuate de agenți. Articolul 19 reiterează faptul că furnizarea de servicii juridice legate de redactarea, pregătirea și negocierea contractelor de transfer nu constituie intermediere. Avocatul care structurează tranzacția și verifică statutul proprietății nu acționează ca intermediar.
Fricțiunea apare în paragraful Articolului 19, care impune avocaților să se înregistreze ca agenți atunci când desfășoară activitățile descrise în Articolul 18: promovare, publicitate, achiziție de clienți și gestionarea cererii și ofertei. Problema este că Articolul 18, paragraful 3, include „negocierea”, un termen care descrie și o parte a consultanței juridice. Aici rezidă ambiguitatea: linia dintre consiliere și mediere devine neclară.
Exequaturul și specializarea în Drept Imobiliar și al Registrelor garantează securitatea juridică a tranzacției; o funcție distinctă de intermediere, care pune în legătură cererea și oferta în schimbul unui comision. Exequaturul nu îl transformă pe avocat într-un broker și nici nu ar trebui să necesite o licență suplimentară; dar diploma nu îl autorizează nici să comercializeze proprietățile altor persoane și să perceapă un comision: atunci când acționează în acest fel, acționează funcțional ca un broker. Soluția nu este de a-i scuti pe baza diplomei sale, ci de a defini domeniul de aplicare al funcției sale. Impunerea unei licențe pentru simplul lor rol consultativ ar încălca, de asemenea, libertatea de întreprindere consacrată de articolul 50 din Constituție.
Dreptul comparat confirmă această opinie. În Statele Unite, licențierea este reglementată la nivel de stat: California scutește avocații atunci când activitatea face parte din serviciile lor juridice; Texas menține o scutire mai largă. Spania a liberalizat intermedierea prin Decretul-lege regal 4/2000, dar din 2010 mai multe comunități autonome (Catalonia, Valencia, Insulele Baleare și, din 2025, Andaluzia) au creat registre obligatorii cu cerințe de formare, asigurare și garanții. Republica Dominicană urmează această cale; problema sa nu constă în principiu, ci în formulare.
Ce lipsește din proiectul de lege? În primul rând, o definiție clară a liniei dintre practica juridică și intermediere, specificând faptul că negocierea auxiliară unui serviciu juridic este exclusă. În al doilea rând, o cerință pentru asigurarea obligatorie de răspundere civilă profesională, absentă în prezent din text. În al treilea rând, reguli pentru dezvăluirea reprezentării duble și a conflictelor de interese. În al patrulea rând, ore specifice de educație continuă. Și în al cincilea rând, asigurarea Direcției Generale de Înregistrare, Control și Intermediere Imobiliară cu independență și resurse reale, cu un registru public accesibil.
Pe scurt, obiectivul proiectului – certitudine juridică, transparență și protecția consumatorilor – este solid. Ceea ce necesită este o tehnică legislativă: o distincție între profesionistul juridic, care oferă garanții legale, și broker, care acționează ca intermediar comercial. Atâta timp cât această graniță rămâne ambiguă, se va pierde oportunitatea de a construi un cadru care, departe de a pune profesiile unele împotriva altora, le integrează în beneficiul atât al investiției, cât și al cumpărătorului.
Conținut publicat inițial în numărul 15 al ediției tipărite a revistei El Inmobiliario .
Lecturi recomandate:
- Securitate juridică aplicată proprietăților imobiliare
- Legea privind intermedierea imobiliară ar redefini rolul avocaților în vânzările de proprietăți din țară, spune María Cristina Grullón
- Ghid: Cât impozit plătește cineva atunci când cumpără, construiește sau închiriază o proprietate în Republica Dominicană?
