Uma transação, duas leis, um balanço que o setor ainda não calculou

23 de junho de 2026

estrutura de custos de uma transação imobiliária — O efeito combinado no custo total de uma transação depende de três variáveis: o preço do imóvel, o tempo decorrido desde a aquisição original e a definição de ganho tributável pela legislação. (Fonte: Dreamstime).

A Lei 30-26 dá com uma mão e tira com a outra. Elimina o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, mas cria um imposto sobre ganhos de capital. Ninguém analisou como a estrutura de custos de uma transação imobiliária típica se altera sob o novo regime

SANTO DOMINGO – No mercado imobiliário dominicano, uma venda não se resume a um acordo de preço entre duas partes. Trata-se também de uma negociação tributária na qual comprador e vendedor dividem entre si, formal ou informalmente, explicitamente ou embutida no preço, os custos fiscais gerados pela transação.

Esse mecanismo não mudou com a Lei 30-26, que alterou a composição desses custos, e o setor está apenas começando a processá-lo.

A lei dá com uma mão e tira com a outra. Com uma mão, elimina gradualmente o imposto sobre a transmissão de propriedade: reduzindo-o em 2027 e abolindo-o completamente a partir de 2028. Com a outra, cria um imposto de 10% sobre o ganho de capital gerado pela venda de imóveis por pessoas físicas.

O resultado final dessa troca não é neutro, não é o mesmo para todas as transações e não é simétrico para o comprador e o vendedor.

Alterações tributárias em uma transação imobiliária

Conceito	Situação atual	Alteração ou proposta	Fundamento jurídico
Imposto de transferência (comprador)	3% atual	Redução gradual até 2027 e eliminação a partir de 2028	Art. 59, Lei 30-26
Ganhos de capital (vendedor)	Faixa de imposto de renda de até 25%	Taxa única de 10% como pagamento único e final	Art. 14, Lei 30-26
Base tributável de 10%	Definido sob o esquema ISR tradicional	Não definido; regulamentação pendente	Art. 14, Lei 30-26
Isenção para residência principal reinvestida	Existem benefícios condicionados ao reinvestimento	Isenção total se 100% for reinvestido em até 6 meses; isenção parcial se o reinvestimento for incompleto	Lei 173-07 Art. 7
Isenção para pessoas com mais de 65 anos de idade	Isenção sob condições específicas	Isenção total sem condição de reinvestimento	Código Tributário Art. 296

Fontes: Lei 30-26, artigos 14 e 59; Lei 173-07, artigo 7; Código Tributário, artigo 296

O mapa de custos antes da lei

Para traçar esse contraste, devemos partir do mapa de custos que existia antes de 18 de junho de 2026.

Em uma transação no mercado secundário, do proprietário para o comprador, os principais custos tributários foram três:

O imposto de transmissão de bens imóveis, de 3% sobre o valor do imóvel, estabelecido no artigo 7º da Lei 173-07 sobre Eficiência de Cobrança, é pago pelo comprador.
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de 1% ao ano sobre o valor do imóvel que exceder o mínimo de isenção, estabelecido na Lei 18-88 e suas alterações, deverá ser pago pelo vendedor até o momento da venda.
O ganho de capital gerado pela venda, que no regime geral do Imposto de Renda era incorporado à renda do vendedor e tributado na escala progressiva para pessoas físicas, até 25%, de acordo com o artigo 296 do Código Tributário.

Na prática, o mercado dominicano havia desenvolvido um mecanismo informal para reduzir esse ônus: o preço declarado na escritura frequentemente não correspondia ao preço real da transação.

O próprio Banco Central da República Dominicana documenta esse comportamento em seu documento de trabalho "Construção de um índice de preços de imóveis para a República Dominicana", de Johán Félix Rosa, onde destaca que no mercado local é prática comum o registro de transações sem a inclusão de alguns detalhes relevantes, ou de forma incorreta, a fim de evitar o pagamento de impostos ou reduzir os encargos relativos a esse conceito.

Esse comportamento reduziu artificialmente a base tributária, mas criou riscos legais para ambas as partes.

O mapa de custos após a lei

A Lei 30-26 reorganiza significativamente esse mapa:

Para o comprador: O artigo 59 reduz gradualmente o imposto unificado sobre transações imobiliárias tributadas pela Lei de Registro e Conservação de Hipotecas, e não a transferência direta de 3% da Lei 173-07, que permanece em vigor até ser expressamente revogada ou alterada.

Essa distinção é tecnicamente relevante e não foi explicada no texto da lei nem em comunicações oficiais subsequentes. O setor precisará verificar junto à DGII (Direção-Geral da Receita Interna) se ambos os impostos coexistem ou se um substitui o outro em uma transação de venda direta.

Para o vendedor: o novo artigo 296-1 do Código Tributário cria um imposto de 10% sobre as mais-valias, pago em parcela única e definitiva, substituindo a tributação segundo a escala progressiva do ISR.

Para um vendedor que, no sistema anterior, teria pago impostos à taxa marginal mais alta, de 25%, a redução de 10% representa uma diminuição significativa.

Para um vendedor com baixa renda que pagava impostos nas faixas mais baixas, o impacto pode ser neutro ou maior, dependendo de como os regulamentos definem a base tributável.

A variável que altera a equação

A análise do efeito líquido não pode ser concluída porque a lei não define a base tributável do novo imposto sobre ganhos de capital, ponto central da segunda parte desta série.

Mas o que se pode afirmar é que o efeito combinado no custo total de uma transação depende de três variáveis: o preço do imóvel, o tempo decorrido desde a aquisição original e a forma como a legislação define o ganho tributável.

Para ilustrar isso com um cenário baseado no texto legal atual, sem resolver a incógnita da base tributável, considere uma transação no mercado secundário de um imóvel avaliado em US$ 200.000 (aproximadamente RD$ 12.000.000 à taxa de câmbio de referência do BCRD de junho de 2026).

No sistema anterior: o comprador pagava RD$ 360.000 referentes ao imposto de transferência de 3%. O vendedor, caso o lucro fosse de RD$ 4.000.000 e tributado à alíquota de 25% do imposto de renda, pagaria RD$ 1.000.000. Custo tributário total da transação: RD$ 1.360.000, mais as taxas de cartório e registro.

Nos termos da Lei 30-26, em 2027: o comprador continuaria a pagar os 3% previstos na Lei 173-07, salvo esclarecimento da DGII, e o vendedor pagaria 10% sobre a mais-valia.

Se a base tributável fosse a mesma, RD$4.000.000, o imposto seria de RD$400.000, uma redução de RD$600.000 em comparação com o regime anterior.

A partir de 2028, quando o imposto sobre hipotecas for eliminado, o benefício para o comprador entrará em vigor.

Este cenário é ilustrativo e provisório. O efeito real depende da definição regulamentar da base tributária.

Como isso se traduz no preço negociado?

No mercado imobiliário dominicano, assim como na maioria dos mercados da região, os custos de fechamento de negócio são negociáveis entre as partes. Quando esses custos são redistribuídos, o equilíbrio de preços se altera.

O cenário mais provável a curto prazo é que os vendedores ajustem seu preço mínimo para baixo, já que os 10% acabam sendo, na prática, menos do que a tributação anterior, abrindo espaço para negociação.

Esse ajuste poderia resultar em preços de fechamento ligeiramente mais acessíveis no mercado secundário. No entanto, esse efeito depende do cálculo razoável da base tributária de 10%, o que, novamente, está sujeito à regulamentação pendente.

O Banco Central informou, em seus Resultados Preliminares de janeiro a dezembro de 2025, que os empréstimos do sistema financeiro destinados à aquisição de imóveis residenciais cresceram 13,2% naquele ano, atingindo RD$ 461.356,5 milhões.

Esses dados confirmam que a demanda por financiamento imobiliário permanece forte. Um mercado secundário com menor carga tributária para os vendedores poderia ajudar a liberar a oferta de imóveis atualmente retida por proprietários que evitam vender para não incorrer na antiga carga tributária.

O que o setor precisa saber antes do encerramento

Até que as regulamentações entrem em vigor, qualquer análise do custo líquido de uma transação é provisória. Mas há perguntas que compradores, vendedores e corretores de imóveis podem e devem fazer agora.

Vendedor: Quanto paguei originalmente, em que ano e com qual documentação? Fiz melhorias documentadas? O imóvel é minha residência principal e, se eu o vender, reinvestirei o valor total em uma nova residência principal em até seis meses? Tenho mais de 65 anos?
Comprador: O imposto de transmissão de bens imóveis de 3% previsto na Lei 173-07 aplica-se a esta transação, além do imposto previsto no Artigo 59 da Lei 30-26, ou um substitui o outro? O imóvel possui classificação Confotur vigente? Estou comprando diretamente da construtora (primeira venda) ou no mercado secundário?
Ambos: Qual é a estrutura tributária acordada? Quem absorve cada custo? E isso está refletido no contrato?

Essas perguntas não têm respostas definitivas hoje. Mas fazê-las é o que diferencia uma transação estruturada de uma que gera surpresas fiscais seis meses após a conclusão do negócio.

Fontes consultadas:

Lei nº 30-26 sobre medidas para o crescimento econômico, simplificação tributária e mitigação da crise internacional, Arts. 14 (novo Art. 296-1 do Código Tributário) e 59, promulgada em 18 de junho de 2026.
Lei nº 173-07 sobre Eficiência na Arrecadação de Impostos, Art. 7. Direção-Geral de Impostos Internos. dgii.gov.do
Lei nº 18-88 sobre o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e suas alterações. Direção-Geral de Impostos Internos.
Código Tributário da República Dominicana, Título II, Arts. 289 e 296. Direção Geral de Impostos Internos.
Banco Central da República Dominicana. Resultados Preliminares da Economia Dominicana Janeiro-Dezembro de 2025, Fevereiro de 2026. Crédito imobiliário: RD$ 461.356,5 milhões, variação anual de +13,2%.
Banco Central da República Dominicana. "Construção de um Índice de Preços de Imóveis para a República Dominicana." Johán Félix Rosa, Departamento de Programação Monetária e Estudos Econômicos. Documento de Trabalho, agosto de 2021.

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