A tokenização de imóveis e os modelos de propriedade fracionada estão ganhando força no mercado dominicano. No entanto, sob o sistema de registro de imóveis e o sistema Torrens, nem toda inovação tecnológica se traduz em propriedade. Este artigo analisa as diferenças legais entre propriedade fracionada e tokens, os riscos legais e de conformidade decorrentes da tokenização e a necessidade de que esses modelos sejam compatíveis com a segurança jurídica que distingue a República Dominicana como um destino de investimento.
Nos últimos meses, a tokenização imobiliária e os modelos de propriedade fracionada começaram a ganhar destaque no mercado dominicano. Projetos hoteleiros tokenizados, esquemas de propriedade fracionada e novas formas de acesso ao mercado imobiliário estão sendo anunciados, prometendo democratizar o investimento. A inovação é bem-vinda. No entanto, no setor imobiliário, a questão correta não é o quão inovador é o modelo, mas sim que tipo de direitos o investidor de fato adquire.
Na República Dominicana, essa resposta envolve inevitavelmente o sistema de registro de imóveis e, em particular, o sistema Torrens.
No sistema Torrens atual, a propriedade imobiliária não é presumida nem declarada: ela é registrada. O direito real surge com o registro e é comprovado pela certidão de matrícula do imóvel. Isso implica que a propriedade deve ser perfeitamente definida, individualizada e exigível contra terceiros. Consequentemente, qualquer modelo de investimento imobiliário — tradicional ou inovador — deve ser analisado examinando-se uma questão fundamental: estamos lidando com um direito real de propriedade ou com um direito meramente pessoal?
Parcelas imobiliárias devidamente estruturadas se enquadram no sistema jurídico dominicano. Unidades funcionais dentro de um condomínio, frações claramente definidas, copropriedade e direitos registrados no Registro de Títulos constituem direitos reais plenamente reconhecidos pelo sistema jurídico. Nesses casos, o investidor adquire uma parte ou fração específica do imóvel, respaldada por uma certidão de matrícula e protegida pelo sistema Torrens.
A fração imobiliária é legalmente válida porque se baseia num direito real registado, com plena capacidade de execução perante terceiros e com um quadro regulamentar claro que define o seu âmbito, limites e proteção.
A tokenização de imóveis, por outro lado, introduz um elemento tecnológico que nunca deve ser confundido com a natureza jurídica do direito adquirido. Na maioria dos modelos atuais, o token não representa a propriedade imobiliária no sentido jurídico, mas sim uma participação econômica associada a um projeto ou aos retornos que ele possa gerar.
Do ponto de vista jurídico dominicano, um token geralmente representa um direito pessoal, uma expectativa de benefício ou uma relação contratual com um incorporador ou veículo estruturador. Não constitui um direito real e não é registrável no Registro de Títulos. O token não é inscrito no registro de imóveis; ele é incorporado a um contrato.
O principal risco reside não na inovação, mas na confusão conceitual. Quando um “token” é apresentado como equivalente a uma fração de imóvel registrada, cria-se uma expectativa que o sistema jurídico dominicano não contempla. Em caso de inadimplência, execuções hipotecárias, litígios societários ou insolvências, o detentor de um token não possui a mesma proteção que alguém que detém um direito real devidamente registrado. No sistema Torrens, o que não está registrado não existe como direito real, mesmo que seja respaldado pela tecnologia blockchain.
Para maior clareza, é útil apresentar uma tabela comparativa de ambos os modelos:
| terreno imobiliário | token de imóvel |
| direito imobiliário | Direito pessoal ou contratual |
| Reconhecido pelo sistema de registro imobiliário dominicano | Não reconhecido como um direito real pelo sistema de registro |
| Registrável no Registro de Títulos | Não pode ser registrado como direito de propriedade imobiliária |
| Comprovado por um certificado de graduação | Com respaldo em contrato ou contrato inteligente |
| Obrigatório contra terceiros | Exigível apenas entre as partes contratantes |
| Protegido pelo sistema Torrens | O sistema Torrens não é protegido |
| Representa uma parte legal da propriedade | Representa uma expectativa econômica ou financeira |
| Desfrute de segurança jurídica no registro | Não possui proteção de registro imobiliário |
| Transferência sujeita a formalidades legais e de registo | Transferência digital sem controle de registro |
| Legalmente, existe como propriedade imobiliária | Não constitui bem imóvel no sentido jurídico |
Essa análise jurídica é ainda mais complexa devido a um elemento adicional que não pode ser ignorado: a prevenção da lavagem de dinheiro, conforme a Lei 155-17. Os esquemas de tokenização imobiliária, devido à sua natureza digital, fragmentada e potencialmente transfronteiriça, representam desafios significativos em termos de identificação do beneficiário final, rastreamento da origem dos fundos e controle das operações — pilares essenciais do sistema dominicano de combate à lavagem de dinheiro.
Ao contrário das transações imobiliárias tradicionais, que normalmente são intermediadas por instituições financeiras regulamentadas, a tokenização pode facilitar o fluxo internacional de capital sem os filtros habituais, especialmente quando envolve plataformas digitais, gateways de pagamento estrangeiros ou criptomoedas. Isso exige uma reformulação dos mecanismos de supervisão para evitar que uma ferramenta de inovação financeira se torne um veículo de opacidade.
Essa análise torna-se ainda mais relevante considerando que a República Dominicana é um Estado-membro do Grupo de Ação Financeira Internacional da América Latina (GAFILAT). Essa adesão tem sido um dos pilares que posicionam o país como uma jurisdição segura para investimentos, justamente por seu compromisso com a transparência, a rastreabilidade dos fundos e a identificação do beneficiário final.
Nesse contexto, qualquer modelo de tokenização imobiliária que opere no país deve ser compatível não apenas com o sistema de registro de imóveis, mas também com as obrigações internacionais relativas à prevenção da lavagem de dinheiro e do financiamento do terrorismo. A inovação não pode avançar em áreas cinzentas que prejudiquem a reputação do país ou a confiança dos investidores.
A inovação imobiliária não é incompatível com a segurança jurídica. Contudo, na República Dominicana, nem tudo que é digital constitui propriedade, nem tudo que é tokenizado é registrável. A verdadeira força do mercado imobiliário dominicano reside na confiança gerada pelo seu marco legal, baseado no sistema Torrens, na Lei 155-17 e nos compromissos internacionais do país.
Antes de investir, fracionar ou tokenizar, a questão essencial não é quanto posso ganhar, mas sim quais direitos estou de fato adquirindo. Porque, no mercado imobiliário, a tecnologia pode evoluir, mas a segurança jurídica continua sendo a chave mestra.
