Segredos do mercado imobiliário: O que ninguém te conta na hora de comprar ou vender um imóvel na República Dominicana

Por: Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

Antes de mergulharmos no fascinante mundo do mercado imobiliário na República Dominicana, é importante esclarecer que este artigo se concentra principalmente na compra e venda de imóveis existentes, ou as populares "revendas". Se você está pensando em comprar um imóvel na planta ou em construção, algumas dessas dicas serão úteis, mas lembre-se de que esse processo tem suas próprias particularidades, que abordaremos em um artigo futuro.

Agora, vamos falar sobre aquelas casas, apartamentos e terrenos que já têm sua própria história…

Já ouviu aquela história de terror imobiliário em que alguém compra a casa dos sonhos e descobre que ela está hipotecada até o teto? Ou aquela em que um vendedor perde o comprador perfeito porque a escritura do imóvel tinha um erro de digitação? Pois bem, prepare-se, porque no mercado imobiliário da República Dominicana, essas histórias são mais comuns do que você imagina. Mas não se preocupe, estamos aqui para evitar que você se torne a estrela do próximo trailer imobiliário.

E se você acha isso ruim, espere até ouvir o que aconteceu com Juan La Romana. Ele comprou uma linda casa de praia, tudo parecia perfeito… até descobrir que o nome no título de propriedade pertencia a alguém que havia falecido anos antes. Surpresa! Acontece que ele era o terceiro "proprietário" em uma cadeia de vendas que nunca foram registradas legalmente.

Ou então, vamos falar da Maria, que achou que tinha feito o negócio da sua vida em Santo Domingo Este. Ela assinou o contrato, pagou e, quando foi registrar o imóvel… bum! Descobriu que era a quarta de uma fila de compradores, todos com contratos em mãos, mas nenhum oficialmente registrado.

E não podemos esquecer do Pedro, que, três anos depois de comprar o apartamento dos seus sonhos, decidiu vendê-lo. Adivinhem? O estado civil dele na escritura estava errado. Um simples erro se transformou em meses de dor de cabeça e milhares de pesos em honorários advocatícios.

Parece um filme de suspense, não é? Mas não se preocupe, não estamos aqui para assustá-lo, e sim para equipá-lo com o conhecimento necessário para que sua história no mercado imobiliário tenha um final feliz. Vamos revelar os segredos que o transformarão em um especialista em navegar pelas águas turbulentas do mercado imobiliário dominicano.

1. A certidão de título: sua tábua de salvação no mar de imóveis

Na República Dominicana, um diploma é como uma boia salva-vidas no mar. Se estiver em boas condições, mantém você à tona. Se tiver furos... bem, você pode imaginar, é melhor saber nadar.

Dicas para compradores:

• Solicite um "Certificado de Situação Legal" no Registro de Títulos. É como solicitar o histórico médico da sua futura casa. Mas espere, tem algo ainda melhor: o "Certificado de Reserva Prioritária". É como um retrato da situação legal do imóvel. Ele informa quem é o proprietário atual, se há algum problema legal (como hipotecas ou penhoras) e, o melhor de tudo, "congela" essas informações por 15 dias úteis. Por que isso é ótimo? Imagine que você está prestes a comprar uma casa. Você solicita esse certificado e ele informa que está tudo em ordem. Durante esses 15 dias, ninguém pode registrar nada novo sobre o imóvel sem o seu conhecimento. É como colocar o imóvel em pausa enquanto você conclui a transação. É a sua garantia contra surpresas de última hora!

• Verifique se o vendedor é realmente o proprietário. E não, uma fotocópia desbotada do título não é suficiente. Eles devem lhe mostrar o original, e a pessoa que consta no título deve ser a mesma.

• Procure por “penhoras”, “ônus”, “litígios” ou “notificações preliminares”. São como dívidas ocultas sobre o imóvel. Você não gostaria de herdar as dívidas ou litígios de outra pessoa, gostaria?

Dicas para vendedores:

• Revise seu título como se fosse submetê-lo a um concurso de soletração.
• Seu nome está escrito corretamente? Seu estado civil está atualizado? Todos os dígitos do seu número de identificação estão na ordem correta?
• Se houver algum erro, corrija-o antes de colocar a placa de "Vende-se" ou entregar o imóvel a um corretor. Lembre-se de Peter e da sua cara lição sobre erros de digitação.

2. A cadeia de propriedade: mais intrincada que uma novela.

É aqui que as histórias de Juan e María se tornam relevantes. Não basta que o vendedor tenha um pedaço de papel que comprove que ele é o proprietário.

• Investigue o histórico do imóvel como um detetive. Quantas vezes ele foi vendido? Todas essas transferências foram devidamente registradas?
• Se houver uma cadeia de "contratos de venda" não registrados, isso aciona todos os alarmes. Há impostos a pagar e até sobretaxas. É como brincar de telefone sem fio, mas com seu dinheiro em jogo.
• Consulte um advogado especializado em direito imobiliário. Sim, é uma despesa extra, mas é muito mais barato do que comprar um imóvel que não esteja registrado ou acabar envolvido em uma batalha judicial.

3. Demarcação: quando as cercas são mais importantes que o jardim.

A demarcação é como marcar seu território, mas legalmente. A Lei 108-05 a considera essencial, e com razão.

• Se o terreno não tiver sido demarcado, considere a possibilidade de fazê-lo. É como mandar fazer um terno sob medida para o seu terreno.
• Definir corretamente os limites da propriedade evita discussões com os vizinhos e futuras dores de cabeça quando você quiser ou decidir vender. Acredite em mim, você não vai querer descobrir que sua jacuzzi está no quintal do vizinho.

4. Investigue como se fosse Sherlock Holmes

Antes de assinar qualquer documento, coloque seu chapéu de detetive:

• Os impostos estão em dia? Ninguém quer herdar dívidas de terceiros, nem mesmo as com o governo. Verifique se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) está pago. É como comprar um carro e descobrir que ele tem anos de taxas de licenciamento atrasadas; esse não é o tipo de herança que você deseja.
• Todas as contas de serviços públicos estão pagas? Peça comprovante de desligamento ou transferência do contrato. Imagine se mudar para sua nova casa e descobrir que o antigo proprietário deve seis meses de energia elétrica, ou que a água está cortada há semanas porque ele não pagou. É como chegar a um restaurante e ser informado de que você precisa pagar a conta do cliente anterior. Esse não é o tipo de surpresa que você quer em sua nova propriedade.

Se for um apartamento, investigue a situação do condomínio:

•   Você está em dia com suas obrigações?
•   Há alguma taxa extraordinária pendente?
•   Como está o fundo de reserva do prédio?
• Há algum projeto de reforma planejado que possa resultar em custos adicionais?

Lembre-se, comprar um apartamento também significa comprar uma parte das áreas comuns, com todos os seus benefícios e desvantagens. Você não vai querer se mudar e descobrir que seu primeiro presente é uma taxa extra para consertar o elevador que está quebrado há meses ou a bomba d'água que parou de funcionar.

Se for uma casa, verifique:

• Qual é o estado das fronteiras? Elas são claras e respeitadas?
• Há algum conflito com os vizinhos em relação aos limites da propriedade?
• Todas as estruturas (como cercas ou anexos) estão dentro dos limites corretos?

Em terra:

• Certifique-se de que os limites estejam claramente definidos e demarcados.
•   Verifique se existem restrições de uso que possam afetar seus planos futuros.
•   Investigue a história do terreno. Houve alguma tentativa de invasão ou ocupação ilegal?

Em zonas turísticas ou perto da praia:

• Verifique se o imóvel está em conformidade com as normas locais específicas.
•  Certifique-se de que não haja problemas com a legislação ambiental, especialmente para propriedades à beira-mar.

Lembre-se: no mercado imobiliário dominicano, informação é poder. É melhor fazer perguntas agora do que ser ingênuo e se arrepender depois.

 5. O contrato: onde até a menor vírgula importa.

É aqui que entra em jogo a Lei 108-05. Essa lei é como o árbitro na Liga Principal de Beisebol: ela estabelece as regras do jogo.

• Descreva o imóvel como se estivesse falando com uma pessoa cega. Cada detalhe importa.
• O preço e a forma de pagamento precisam ser mais claros que a água em Cayo Levantado.
• Certifique-se de que um bom advogado imobiliário elabore o contrato. Ele será como o mestre de cerimônias da sua compra.
• Defina quem é responsável por cada coisa. É como um acordo pré-nupcial, mas para a sua casa.

 6. O grande final: encerramento e inscrição

É como se fosse a cerimônia de casamento da sua transação:

• Pague os impostos de transferência. O Estado sempre quer sua parte dos lucrosel inmobiliario.
• Registre tudo no Cartório de Registro de Imóveis e não esconda o contrato debaixo do colchão. Se não estiver registrado, é como se nunca tivesse acontecido. Você não quer que sua compra seja o segredo mais bem guardado da República Dominicana, quer?

Uma dica de ouro: pense nos outros.

Eis um segredo que poucos compartilham: em uma venda, todos saem ganhando se todos cuidarem uns dos outros.

Para vendedores:

• Seja transparente quanto à situação legal do seu imóvel. A honestidade não é apenas a melhor política, como também evita dores de cabeça futuras.
• Se houver algo que precise ser corrigido na sua escritura, faça isso antes de colocar o imóvel à venda. É como consertar o carro antes de vendê-lo.

Para compradores:

• Tenha paciência se o vendedor estiver corrigindo algo no seu documento de propriedade. Às vezes, a burocracia é mais lenta que o trânsito na Avenida Lincoln numa sexta-feira à tarde.
• Faça todas as perguntas que vierem à mente. Não existem perguntas bobas quando se trata de investir suas economias.

Para agentes imobiliários:

• Seja a ponte do conhecimento. Seu papel vai além de mostrar imóveis; você é o especialista em quem compradores e vendedores confiam.
• Faça sua própria pesquisa. Antes de incluir um imóvel em seu inventário, verifique sua situação legal. É melhor descobrir problemas antes que seu cliente os descubra.
• Mantenha-se atualizado. Leis e regulamentos mudam; estar a par das novidades torna você indispensável para seus clientes.
• Cultive uma rede de profissionais. Mantenha à disposição advogados, avaliadores e outros especialistas de confiança. Às vezes, saber a quem recorrer é tão importante quanto saber o que fazer.
• Eduque seus clientes. Não presuma que eles saibam tudo. Explique os processos, os riscos e as oportunidades. Um cliente bem informado é um cliente satisfeito que retorna.
• Seja sempre ético. Sua reputação é seu bem mais valioso neste ramo. A confiança leva anos para ser construída e segundos para ser perdida.

Lembre-se: no mercado imobiliário, o sucesso não se mede apenas pelas vendas, mas sim pelas transações bem-sucedidas e pela satisfação dos clientes a longo prazo.

A moral da história

Ignorância não é felicidade, é risco. Invista tempo para entender o processo, cerque-se de profissionais (um bom advogado imobiliário vale ouro) e lembre-se: na República Dominicana, um imóvel comprado ou vendido com sucesso é sinônimo de tranquilidade a longo prazo.

Para que você saiba, antes de assinar qualquer contrato, seja comprando, vendendo ou prestando consultoria, seu objetivo deve ser sempre realizar transações seguras, transparentes e bem-sucedidas.

O melhor investimento é sempre na sua própria educação e preparação.

Boa sorte na sua próxima transação imobiliária!

O autor é: Advogado Imobiliário, especialista em investimentos imobiliários turísticos, CEO e fundador do Grupo Echenique, Secretário do Conselho de Administração da AEI, Palestrante Certificado, autor e referência em ética no setor imobiliário.