Mais do que apenas novas áreas construídas, o mercado empresarial está a elevar os seus padrões. As empresas, os proprietários e os investidores terão de compreender o que realmente significa competir pela preferência do público empresarial nos próximos anos
Mais do que apenas novas áreas, o mercado empresarial está a elevar os seus padrões. As empresas, os proprietários e os investidores terão de compreender o que realmente significa competir pelo espaço corporativo nos próximos anos. Aqueles que trabalham diariamente no mercado de escritórios sabem que uma base de dados nunca está realmente completa.
Eu atualizo constantemente. Visito edifícios. Analiso espaços que entram e saem do mercado. Conversa com proprietários. Comparo rendas. Observo novos projetos. Acompanho empresas que procuram 100 metros quadrados e outras que necessitam de pisos inteiros. E, acima de tudo, tento perceber porque é que uma empresa escolhe um edifício e rejeita outro.
Porque o trabalho de um corretor ou consultor corporativo não se deve limitar a saber o que está disponível. Precisamos de conhecer o produto.
E quando atualizei recentemente os nossos dados sobre o mercado de escritórios de Santo Domingo, algo em particular me chamou a atenção. Numa amostra de mais de 40 edifícios empresariais, identificámos aproximadamente 302.000 metros quadrados de stock existente, para além de uma quantidade significativa de novos metros quadrados que poderão ser adicionados nos próximos anos.
A disponibilidade identificada no stock existente ronda os 10%. Portanto, não parece que estejamos perante um mercado com excesso de oferta neste momento. Mas acredito que estamos a entrar num mercado diferente. E a diferença não estará apenas na quantidade de escritórios construídos, mas também no tipo de escritórios que as empresas que os ocuparem irão exigir.
O que significa realmente um escritório de Classe A?
Costumamos falar em edifícios de classe A, B ou C, mas vale a pena esclarecer que não existe uma fórmula internacional única que classifique automaticamente um edifício como classe A. A classificação é relativa ao mercado em que o edifício opera e baseia-se num conjunto de características físicas, operacionais e comerciais.
Em termos gerais, um edifício de Classe A representa o mais alto padrão de produto corporativo no seu mercado: boa localização, qualidade de construção, instalações eficientes, infraestruturas tecnológicas, segurança, sistemas eletromecânicos adequados, elevadores, estacionamento, áreas comuns, gestão profissional e uma experiência consistente para o utilizador.
Um edifício de Classe B pode ser uma excelente opção para as empresas, sendo funcional e bem localizado, mas geralmente apresenta diferenças em termos de idade, especificações, infraestruturas ou comodidades em comparação com os edifícios de classe superior.
Uma habitação de Classe C visa principalmente uma necessidade funcional e económica, geralmente com infraestruturas, serviços e especificações mais básicas.
Mas há algo de importante: a idade, por si só, não determina a categoria de um edifício.
Um empreendimento com 20 anos de existência que invista consistentemente em tecnologia, sistemas, áreas comuns e gestão pode manter-se extremamente competitivo. Por outro lado, um empreendimento relativamente novo pode rapidamente ficar para trás se tiver sido concebido sem ter em conta as necessidades dos utilizadores.
Qual é o aspeto de um produto premium em Santo Domingo?
O nosso mercado já conta com marcos corporativos de diferentes gerações. Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, World Trade Center, Downtown e Villa Palmera, entre outros, fazem parte da evolução do desenvolvimento empresarial em Santo Domingo.
Estes edifícios não são idênticos, nem devem ser necessariamente avaliados na mesma categoria. Cada um tem características, idade, especificações e proposta de valor diferentes. E é precisamente isso que os torna interessantes.
O Acropolis assinalou um marco significativo ao integrar escritórios corporativos com lojas e serviços num único complexo. O BlueMall elevou esta integração a um segmento ainda mais premium, incorporando escritórios, lojas, hotéis e serviços.
Os projetos das gerações seguintes continuaram a elevar a discussão para instalações empresariais mais abrangentes, espaços comuns, tecnologia, estacionamento para utilizadores e visitantes e uma conceção mais holística da experiência de trabalho.
O que há alguns anos poderia ser considerado um diferencial está gradualmente a tornar-se uma expectativa. As multinacionais estão a mudar a conversa. Vejo isso cada vez mais em conversas com clientes empresariais.
Uma empresa multinacional não escolhe necessariamente um edifício por ser "o mais recente" ou por ter o átrio mais impressionante. Muitas decisões imobiliárias são orientadas por políticas estabelecidas pelas suas sedes.
-Segurança
-Continuidade operacional
-Eficiência energética
-Qualidade ambiental
-Acessibilidade
-Tecnologia
-Bem-estar dos colaboradores
-Sustentabilidade
E, com frequência crescente, estão a ser incluídas na análise normas e certificações ambientais reconhecidas internacionalmente. É por isso que conceitos como LEED, eficiência energética e qualidade ambiental interior já não são domínio exclusivo de arquitetos e promotores imobiliários.
Agora, estão a entrar diretamente no debate sobre o imobiliário corporativo. Para algumas empresas, são uma preferência. Para outras, podem fazer parte de políticas empresariais mais vastas. E para outras ainda, não são um fator determinante.
Mas a direção é clara:
Os edifícios empresariais estão a ser cada vez mais avaliados como infra-estruturas para as empresas e não simplesmente como metros quadrados de escritórios. Compreender o mercado não significa conhecer uma tabela de preços.
Dois escritórios anunciados a 35 dólares por metro quadrado podem representar decisões completamente diferentes. Preciso de saber o que acontece quando chego ao prédio às 8h30 da manhã.
Como funciona o acesso?
Quanto tempo demora um funcionário a estacionar?
Quantos elevadores existem e qual a sua capacidade?
Quantos lugares de estacionamento são realmente necessários para um escritório de 500 m²?
Como funciona o sistema de energia de reserva?
Qual o custo da manutenção?
Qual o grau de eficiência da central?
Que investimento terá o cliente de fazer para iniciar o negócio?
Quem gere o edifício?
Quem é o proprietário?
E qual o grau de flexibilidade que uma negociação pode ter?
Mas há outra questão que é igualmente importante para mim:
Quem lá trabalha?
Porque cada edifício desenvolve, de alguma forma, o seu próprio ecossistema.
Alguns edifícios são naturalmente adequados para fins financeiros. Outros albergam escritórios de profissionais liberais. Alguns funcionam excepcionalmente bem para empresas multinacionais. Outros têm um perfil mais orientado para ativos ou investidores. E certos ativos são particularmente atrativos para as empresas que precisam de receber um fluxo constante de clientes.
Saber isto é também saber sobre o mercado imobiliário.
Piantini continua a ser o coração corporativo da cidade. Na amostra que estamos a analisar, aproximadamente 60% do stock existente identificado está concentrado em Piantini. Isto não é coincidência. Piantini reúne escritórios, instituições financeiras, hotéis, restaurantes, comércio a retalho e serviços num dos ambientes de negócios mais consolidados do país.
Os valores de renda solicitados que observamos no mercado empresarial analisado variam aproximadamente entre os 25 e os 50 dólares por m² por mês, dependendo da localização, do edifício, das características e da qualidade do imóvel.
Mas, novamente:
Renda não é o mesmo que custo
Um espaço mais caro por metro quadrado pode ser mais eficiente economicamente se exigir menos espaço para acomodar o mesmo equipamento, oferecer melhor estacionamento, reduzir certos custos operacionais ou exigir menos investimento para cumprir os padrões corporativos do ocupante.
Por isso, uma das conversas que teremos de incorporar cada vez mais na República Dominicana é a do Custo Total de Ocupação.
Não se trata de quanto custa alugar o metro, mas sim de quanto custa ocupá-lo. Menos espaço não significa necessariamente um escritório mais barato. Há uma outra tendência que devemos observar.
Muitas empresas internacionais reduziram o espaço dos seus escritórios após a expansão do trabalho híbrido. Mas isso não significa necessariamente que procurem uma opção mais barata. Uma empresa pode passar de 1.500 m² para 1.100 m² e decidir investir mais em cada metro quadrado restante. Menos postos de trabalho fixos. Mais espaços colaborativos. Melhores salas de reunião. Mais tecnologia. Uma melhor localização. Maior eficiência. Uma melhor experiência para os colaboradores.
Esta mudança para um produto superior é o que chamamos de procura de qualidade. E acredito que será uma das dinâmicas que devemos observar com mais atenção em Santo Domingo. A questão também muda para o proprietário. Se possuo um edifício comercial, já não basta perguntar-me: Qual o preço da renda por metro quadrado em Piantini?
Há uma questão ainda mais importante: com que edifício estarei a competir quando o meu inquilino tiver de renovar o contrato daqui a três anos?
Isso muda completamente a estratégia. Talvez precisemos de modernizar as áreas comuns, atualizar os sistemas, melhorar a tecnologia, rever as instalações de estacionamento, investir na eficiência energética, reposicionar o imóvel ou até avaliar se é o momento certo para vender.
Os edifícios não se tornam obsoletos simplesmente porque envelhecem. Tornam-se obsoletos quando deixam de satisfazer as necessidades do mercado.
Para as empresas, antecipar-se pode gerar valor
Uma decisão imobiliária corporativa não deve começar três meses antes do vencimento de um contrato de arrendamento. Uma empresa com um contrato de arrendamento com vencimento em 2027, 2028 ou 2029 deve começar já a monitorizar o mercado. Não necessariamente para se mudar. Talvez a melhor decisão seja permanecer e renegociar. Talvez reduzir o tamanho. Talvez modernizar. Talvez consolidar diversas operações. Ou talvez, para uma empresa com uma visão de longo prazo, ponderar a compra de um espaço próprio para escritórios.
O objetivo não é mudar de morada. O objetivo é tomar a melhor decisão imobiliária para o negócio.
A próxima competição será baseada na qualidade
Santo Domingo está a desenvolver um mercado de escritórios cada vez mais sofisticado. Isto apresenta oportunidades para todos, mas também exige uma tomada de decisão mais acertada. Para os proprietários, significa compreender com que produtos os seus edifícios irão competir e que investimentos são necessários para manter a sua relevância. Para os investidores, significa olhar para além do preço por metro quadrado e questionar quais os activos que manterão a procura, a liquidez e a capacidade de gerar rendimento ao longo do tempo. E para as empresas que ocupam escritórios, significa começar a tratar a sua estratégia imobiliária como aquilo que ela realmente é: uma decisão financeira, operacional e relacionada com o talento.
É por isso que continuo a atualizar os dados, a visitar edifícios e a falar com proprietários, promotores e utilizadores. Porque por detrás de cada metro quadrado existe uma decisão financeira, operacional e de gestão de ativos. E porque acredito firmemente que o trabalho de um consultor imobiliário corporativo começa muito antes de mostrar um imóvel.
Tudo começa com a compreensão do mercado, o conhecimento das suas tendências e o auxílio ao cliente na tomada de decisões antes que se tornem urgentes. A grande questão nos próximos anos não será apenas a quantidade de novos escritórios que Santo Domingo terá.
Será algo muito mais estratégico: que edifícios, que proprietários e que empresas estarão preparados para o próximo ciclo corporativo do país?
