Por Israel López
Especial para El Inmobiliario
No âmbito das investigações criminais relacionadas ao chamado caso SeNaSa, em que se apuram alegados atos de corrupção administrativa e lavagem de dinheiro, a análise de certas operações imobiliárias tornou-se especialmente relevante. Essas operações teriam servido, direta ou indiretamente, para a aquisição, usufruto ou simulação de uso de imóveis, em especial uma cobertura avaliada em 44 milhões de pesos, possivelmente adquirida com recursos de origem ilícita, segundo o Ministério Público da República Dominicana.
Nesse contexto, a atenção jurídica se concentra no papel que as construtoras e os potenciais agentes imobiliários envolvidos nessas transações possam ter desempenhado, especialmente quando essas transações apresentam características atípicas, falta de lógica econômica ou desproporção entre o valor do imóvel e a capacidade financeira declarada do adquirente ou beneficiário.
Partes obrigadas e quadro regulamentar aplicável.
O regime dominicano de prevenção da lavagem de dinheiro e do financiamento do
terrorismo está estruturado, principalmente, em torno da Lei nº 155-17, que estabelece
um sistema abrangente de obrigações, controles e sanções destinado a impedir que o
sistema econômico e financeiro seja usado para legitimar ativos derivados de
atividades ilícitas.
Este regulamento define os crimes antecedentes, os conceitos de operação suspeita
e diligência devida, bem como as responsabilidades que recaem sobre aqueles que participam
profissionalmente em transações de elevado impacto económico.
Nesse contexto, a lei incorpora a figura dos chamados
sujeitos não financeiros obrigados, entre os quais se encontram as construtoras,
os agentes imobiliários, os advogados e os notários, quando estes intervêm em operações de compra,
venda, locação ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis.
Esses agentes são legalmente obrigados a implementar programas de conformidade,
identificar corretamente seus clientes e beneficiários finais, analisar a origem dos fundos envolvidos e relatar as transações que, por sua natureza ou circunstâncias, sejam incomuns ou careçam de justificativa econômica razoável.
Diligência prévia e pessoas politicamente expostas.
As normas vigentes exigem a aplicação do princípio da diligência prévia como pedra angular
do sistema preventivo. Esse princípio é implementado, antes de tudo, por meio de
procedimentos de diligência prévia do cliente, que envolvem a verificação da identidade,
a compreensão da atividade econômica declarada e a avaliação da compatibilidade entre
a renda conhecida e o valor da transação imobiliária.
Essa diligência prévia deve ser reforçada quando o cliente ou beneficiário final se qualifica como
pessoa politicamente exposta, ou seja, quando ocupa ou ocupou
cargo público relevante ou mantém laços estreitos com pessoas que o ocupam. Nesses casos, a lei
exige um nível mais elevado de escrutínio, visando mitigar o risco de que fundos provenientes
de atos de corrupção sejam canalizados através do mercado imobiliário.
Da mesma forma, as entidades obrigadas devem possuir mecanismos internos para a detecção e
comunicação de transações suspeitas, bem como políticas para a preservação de registros e
documentação comprobatória pelos períodos estabelecidos por lei (10 anos), a fim de
garantir a rastreabilidade das transações e facilitar possíveis investigações criminais.
Responsabilidade criminal
Do ponto de vista do direito penal, a Lei nº 155-17 define a lavagem de dinheiro como
crime autônomo e penaliza qualquer pessoa que, consciente ou
conscientemente, participe de atos destinados a ocultar, disfarçar ou dar aparência de legalidade a
bens provenientes de crimes graves, incluindo corrupção administrativa. As
penas previstas incluem prisão e multas significativas, cuja severidade
comprovada a presença
estruturas criminosas
Além disso, o Código Penal Dominicano inclui
crimes relacionados, como associação criminosa, fraude, peculato e uso de
documentos falsos, que podem ser imputados àqueles que facilitam, ocultam ou cooperam
na realização de operações destinadas a disfarçar a origem ilícita dos fundos
utilizados em transações imobiliárias.
Nesse sentido, quando a conduta de uma construtora ou de um agente imobiliário
ultrapassa a mera negligência e há evidências de participação consciente, assessoria ativa ou
colaboração em esquemas de ocultação de ativos, eles podem ser processados
criminalmente como autores ou cúmplices.
Responsabilidade das pessoas jurídicas e sanções administrativas
A legislação dominicana reconhece expressamente a responsabilidade penal e administrativa
das pessoas jurídicas. Consequentemente, empresas de construção e
imobiliárias podem estar sujeitas a sanções que variam de multas substanciais à
suspensão ou cancelamento de licenças, à proibição de exercer determinadas atividades,
ao fechamento de estabelecimentos e até mesmo à dissolução da empresa, quando
comprovada sua participação ou tolerância a condutas que configurem lavagem de dinheiro.
Da mesma forma, o descumprimento
das obrigações de prevenção, comunicação e diligência prévia pode resultar em sanções administrativas independentes da
responsabilidade criminal, dirigidas tanto à entidade quanto aos seus diretores, representantes legais e
responsáveis pela conformidade.
Conclusão: Impacto legal para agentes imobiliários e construtoras
As investigações relacionadas ao caso SeNaSa destacam o papel estratégico
que o setor imobiliário desempenha em esquemas de lavagem de dinheiro.
A legislação dominicana estabelece consequências severas para aqueles que, por meio
de ação ou omissão relevante, facilitam esse tipo de conduta, impondo um dever
de cuidado e supervisão reforçado aos profissionais envolvidos em transações imobiliárias.
A determinação da responsabilidade, tanto criminal, civil quanto administrativa, dependerá da
comprovação de conhecimento, participação ou descumprimento das
obrigações legais de prevenção, elementos que serão avaliados caso a caso pelas
autoridades competentes.
