Nos últimos anos, o termo gentrificação saltou das discussões acadêmicas e urbanas para protestos em cidades como Cidade do México, Barcelona e Nova York, e até mesmo para letras de artistas internacionais como Bad Bunny. Mas, além do burburinho cultural, o fenômeno tem consequências muito tangíveis. Na República Dominicana, particularmente em áreas como Punta Cana e partes do Distrito Nacional, a gentrificação começou a alterar o panorama do acesso à moradia, tanto para compra quanto para aluguel.
O apelo turístico, aliado ao investimento estrangeiro, ao desenvolvimento de infraestrutura e ao boom do turismo imobiliário, elevou o valor dos terrenos, os preços dos imóveis e os aluguéis de curto e longo prazo, deslocando silenciosamente as populações tradicionais dessas áreas.
O que está acontecendo em Punta Cana e no Distrito Nacional?
Em Punta Cana, o crescimento do estoque de imóveis voltados para o turismo de luxo tem exercido uma pressão significativa sobre o mercado imobiliário. De acordo com dados da Associação de Construtores e Incorporadores Imobiliários (ACOPROVI), o preço médio por metro quadrado em áreas como Cap Cana e o centro de Punta Cana aumentou mais de 70% nos últimos cinco anos. Esse aumento se deve à forte demanda de investidores estrangeiros que adquirem imóveis para aluguel de curta duração, principalmente por meio de plataformas como o Airbnb.
No Distrito Nacional, bairros como Ciudad Nueva, Gascué, Ensanche Piantini e El Vergel passaram por uma transformação silenciosa, porém rápida. Projetos de renovação urbana, aliados a incentivos fiscais para investimentos em hotéis e empreendimentos de uso misto, impulsionaram um processo de "deslocamento gradual", no qual moradores originais são forçados a se mudar devido à impossibilidade de arcar com o crescente custo de vida. Segundo estudos do Banco Central, o custo médio do aluguel no Distrito aumentou 22% entre 2019 e 2024, enquanto em áreas com alta demanda turística, o índice ultrapassa os 30%.
O fator Airbnb e o efeito dominó nos aluguéis
O crescimento das plataformas de aluguel por temporada teve um impacto significativo na oferta de imóveis disponíveis para aluguel tradicional. Em 2023, um estudo da empresa Analytica revelou que em áreas como Bávaro-Punta Cana, mais de 18% do estoque de apartamentos era destinado exclusivamente a aluguéis turísticos, reduzindo a disponibilidade de moradias para residentes permanentes. Embora essa tendência seja positiva do ponto de vista do retorno do investimento, ela cria uma pressão estrutural sobre a demanda por moradia.
Investimento estrangeiro direto e pressão de alta sobre o valor da terra
O investimento estrangeiro direto (IED) no setor imobiliário turístico da República Dominicana ultrapassou US$ 1,2 bilhão anualmente desde 2021, segundo a ProDominicana. Grande parte desse investimento se concentrou na região leste do país e ao longo da costa norte, gerando um aumento constante no valor dos terrenos urbanos. Em Punta Cana, o preço por metro quadrado em algumas áreas subiu de US$ 250 em 2018 para mais de US$ 450 em 2024. Embora esse crescimento seja um sinal de dinamismo econômico, também representa um desafio para as famílias dominicanas que desejam se estabelecer nessas áreas.
Gentrificação ou desenvolvimento? Uma linha tênue para corretores e investidores
Para corretores e incorporadores imobiliários, esse fenômeno representa tanto uma oportunidade quanto uma responsabilidade. A chegada de novos investimentos, a melhoria dos serviços, o aumento da segurança e a maior atividade comercial são consequências naturais do desenvolvimento urbano. No entanto, manter o equilíbrio entre crescimento e equidade está se tornando cada vez mais difícil.
Em muitos mercados internacionais, a gentrificação gerou reações sociais negativas, regulamentações mais rigorosas para aluguéis turísticos e limitações ao investimento estrangeiro sem residência. Em Lisboa, por exemplo, as licenças para novos alojamentos turísticos foram suspensas em certas áreas. Na Cidade do México, o governo local começou a analisar os efeitos da "expatriação" de bairros operários como Roma e Condesa.
Conclusão: Podemos nos dar ao luxo de rejeitar a gentrificação?
Como um país com uma economia impulsionada pelo turismo, a República Dominicana não pode se dar ao luxo de demonizar a gentrificação sem compreender suas nuances. Embora esse fenômeno apresente desafios, ele também gera empregos, atrai capital, moderniza a infraestrutura e contribui significativamente para o PIB nacional. Segundo o Ministério do Turismo, 17,3% do PIB em 2023 vieram direta ou indiretamente de atividades relacionadas ao turismo e ao desenvolvimento imobiliário ligado ao setor turístico.
A chave para corretores, investidores e autoridades reside em promover o desenvolvimento urbano inclusivo com planejamento responsável, onde o progresso econômico não implica necessariamente exclusão social. Se bem administrada, a gentrificação pode ser mais do que uma ameaça: pode ser uma ferramenta para a transformação positiva.
