Em um voo para Nova Jersey, Brenda recebe de seu primo advogado a orientação inesperada de que precisava para entender o que é melhor para ela nos sistemas tributários da República Dominicana e dos Estados Unidos.
SANTO DOMINGO.–Brenda foi à agência do Banreservas na Rua 181, em Washington Heights, para se informar sobre os requisitos para um empréstimo hipotecário e, já que estava lá, para se abrigar da chuva e do frio de 3 graus Celsius na véspera de dezembro.
Ela saiu com alguns folhetos e a cabeça girando, porque, embora lhe explicassem as coisas, ela não tinha entendido muita coisa. Ela teria que voltar outra hora, quando tivesse mais tempo, então foi ao La Casa del Mofongo, comprou o jantar para viagem e seguiu para o ponto de ônibus da Ponte George Washington para pegar o ônibus.
Quando ela chegou, alguém tinha acabado de sair, então ela teve que esperar alguns minutos. Alguém tocou seu ombro e cobriu seus olhos por trás. Ela não ficou com medo; sabia que era alguém conhecido. Ela levou a mão às costas e a pessoa disse: "César, quanto tempo!". Era seu primo, também dominicano, com um largo sorriso, advogado há quase duas décadas no Queens. "O que aconteceu com essa cara de quem está governando o país?", disse ele.
Brenda guardou o caderno, pegou as luvas e as colocou porque estava mais frio lá em cima. César a elogiou, dizendo coisas como "Você está linda" e "Você não envelhece", e ela apenas sorriu.
— Que bom te ver, Deus te colocou no meu caminho. Olha, acabei de sair do banco, aproveitei que estava por perto para me informar sobre o processo de compra de uma casa em Santo Domingo. Quero ir para lá, envelhecer lá, no calor, este frio está me entediando.
"Mas primo, me diga como posso te ajudar. É exatamente isso que eu faço. Hoje fui aos Cinco Distritos visitar algumas pessoas e agora vou jantar na casa de uma garota que conheci. Ela mora em Hackensack.".
—Você é um caso perdido— um aroma doce e picante chegou ao seu nariz, levando alguns a perguntar: "E quem está carregando essa iguaria?"
— E essa arepa você está levando para uma namorada? — disse Brenda, rindo, e começou a contar a história da casa que quer comprar em seu país natal.
De Nova York a Nova Jersey de avião
Assim que entrou no ônibus, uma verdadeira lancha, Brenda pegou seu caderno para garantir que não perderia nada, pegou seu lápis para anotar as instruções de César e explicou tudo o que havia pesquisado. Ela pediu ao motorista que abaixasse um pouco o volume da música, porque mesmo sentada ao lado da prima, elas não conseguiam se ouvir.
-César, quero me aposentar em Santo Domingo. Estou procurando casas entre RD$ 8 e RD$ 10 milhões. Isso dá mais ou menos de US$ 133.000 a US$ 166.000, certo?
"Isso mesmo", confirmou ele. "Mas antes de começarmos a procurar casas, precisamos falar sobre impostos, porque você tem dupla cidadania. Isso pode ser uma vantagem... ou complicar as coisas se você não souber como lidar com isso."
Brenda abriu os olhos e a boca ao mesmo tempo. Ninguém nunca lhe tinha dito que as coisas iriam ficar complicadas.
-Meu Deus, não me diga!
— Relaxa, não queria te assustar, mulher. Escuta com atenção.
Devo comprar como dominicano ou como estrangeiro?
O primo começou a explicar tudo, tentando ser o mais breve e claro possível, dadas as circunstâncias, mas fazia isso como se estivesse dando uma aula. E Brenda estava anotando tudo.
Brenda, na República Dominicana não há diferença entre comprar sendo dominicano ou estrangeiro. A Lei de Registro de Imóveis de 2005 e seus regulamentos estabelecem que todo comprador, independentemente da nacionalidade, tem exatamente os mesmos direitos de propriedade. Portanto, você pode ficar tranquila quanto a isso.
Ela anotou rapidamente: “✔ Não há discriminação com base na nacionalidade.”
"Mas", acrescentou ele, levantando um dedo, " a estratégia muda por causa dos seus impostos nos Estados Unidos."
Brenda inclinou-se para a frente.
— Mas você está me confundindo ainda mais, não se acalme, isso é sério.
— Relaxe, ouça isto: de acordo com o Tesouro Dominicano, esta será a sua perspectiva:
1. Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITBIS)
-De acordo com a brochura “Transferência de Propriedade” da DGII (Direção Geral de Impostos Internos), atualizada em 2025, você deve pagar um valor único: 3% do valor do imóvel para transferi-lo para o seu nome.
Brenda escreveu: ✔ Taxa de transferência de 3%. Pagamento único.
2. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPI)
-Depois, todos os anos o Estado cobra o IPI, regulamentado pela DGII, e em 2025 o limite de isenção é de RD$ 10.190.833, de acordo com a resolução publicada em janeiro de 2025, e funciona assim:
✔ Se você for uma pessoa física (como você):Você paga 1% ao ano apenas sobre o valor que exceder RD$ 10.190.833.
Brenda olhou para cima:
"E se eu comprar algo entre RD$ 8 milhões e RD$ 10 milhões?
" "Se você comprar RD$ 10 milhões, ainda estará isento porque ainda estará abaixo do limite.
E se fosse um pouco mais — digamos, RD$ 10.300.000 — você pagaria 1% sobre apenasRD$ 109.167… algo como RD$ 1.091 por ano. Bem administrável."
Ah, bem, agora estou começando a entender!
-E agora, vamos falar sobre o que realmente lhe interessa: os Estados Unidos, e vamos por partes:
1. O IRS (Serviço de Receita Interna dos EUA)
Olha, como cidadão americano, esteja sua casa na República Dominicana ou em Marte, você precisa declará-la.
Isso não significa que você pagará automaticamente, mas significa que sim:
✔ Inclua na sua declaração de imposto de renda federal.
✔ Declare a renda de aluguel, caso alugue o imóvel.
✔ Em seguida, deduza as despesas permitidas (juros, manutenção, depreciação).
"Humph!" Brenda franziu a testa. "Então, devo comprar como dominicana ou como americana? É isso que eu quero que você me diga.".
Brenda estava ficando impaciente.
"Na República Dominicana, isso não importa", disse César, " para a Receita Federal, não importa. O que importa é o que você faz com a propriedade."
- Se você usar apenas para moradia → Você não paga impostos federais adicionais.
- Se você alugar o imóvel → Você paga impostos sobre a renda estrangeira, mas pode deduzir as despesas.
- aplicam-se as regras de ganhos de capital e você deve declarar a venda.
Brenda anotou tudo em uma página intitulada “Fazenda: EUA vs. República Democrática” e então, como se não fosse nada, perguntou a ele:
Existe algum tratado que me impeça de pagar em dobro? Como um acordo de livre comércio ou algo assim…
César foi enfático: Não. Não existe tratado para evitar a dupla tributação entre a República Dominicana e os Estados Unidos. Mas o IRS oferece um benefício chamado "crédito tributário estrangeiro": ✔ Se você pagar impostos sobre um imóvel na República Dominicana, poderá compensá-los na sua declaração de imposto de renda nos EUA.
–Por isso estou te perguntando, o que é melhor para mim?
César foi categórico: a melhor opção para você e para qualquer dominicano com dupla cidadania (americana e americana) é:
✔ Compre como cidadão dominicano, pois você não precisa de documentação adicional.
✔ Declare ao IRS como cidadão americano.
✔ Mantenha sua documentação organizada para deduções fiscais.
✔ Use a casa como sua residência principal para evitar o imposto de renda.
Brenda respirou aliviada, porque finalmente entendeu alguma coisa.
César tinha cerca de 7 minutos antes de ter que descer no 7-Eleven da esquina, onde sua nova namorada o esperava, e enquanto abotoava o paletó, preparando-se para descer, concluiu:
"Prima, o que você precisa fazer é encontrar um bom corretor de imóveis em Santo Domingo, verificar as áreas em desenvolvimento, calcular seus custos reais e não se esqueça que, na República Dominicana, as despesas de fechamento chegam a 3% ou 4%, principalmente por causa do ITBIS (Imposto sobre Valor Agregado). Guarde seus registros", acrescentou ela, sorrindo, "porque isso vai te proteger da Receita Federal (a autoridade tributária dos EUA, mas em nível federal). E, Brenda, anote isso: eu te ligo mais tarde para explicar as formas de pagamento. Isso é sério, e agora a Receita Federal até verifica a cor do dinheiro."
Brenda fechou o caderno, satisfeita. Sentia que não estava mais sonhando; sem ter planejado, tinha um plano traçadodiante. Abraçou o primo, desejando-lhe boa sorte. Quando ele saiu do carro, ela olhou de cima a baixo para a amiga que a esperava na porta da loja de conveniência. Acenou em despedida e deu-lhes um largo sorriso.
"Ela é bonita, sim! Esqueci de perguntar de onde ela é. Bom, vou ligar para ele mais tarde para que ele possa me explicar os métodos de pagamento.".
Então, ela apertou o caderno contra o peito e suspirou, emocionada e aliviada. Pela primeira vez, Brenda sentiu que seu sonho de se aposentar em Santo Domingo tinha um caminho mais claro a seguir.
Lista de verificação da Brenda
1) Antes de comprar
✔ Verifique a titularidade do imóvel no Registro de Imóveis.
✔ Confirme se o vendedor é de fato o proprietário ou representante legal.
✔ Orçamento: RD$ 8 a 10 milhões (≈ US$ 133.000–166.000).
✔ Calcule o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBIS) de 3%.
✔ Solicite uma certidão de ônus e gravames.
✔ Consulte o regulamento do condomínio (se aplicável).
✔ Verifique se o imóvel não possui débitos ou retenções de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pendentes.
✔ Verifique se as informações cadastrais do imóvel estão atualizadas junto à DGII (Direção Geral de Impostos Internos).
2) Ao assinar o contrato
✔ Inclua a forma de pagamento: transferência bancária, cheque administrativo ou cheque de caixa, carta de crédito bancário ou uma combinação destes. (Requisito da DGII a partir de 1º de maio de 2025; a omissão dessas informações pode resultar na rejeição da transferência pela DGII.)
✔ Certifique-se de que o valor e o método de pagamento descritos correspondam aos recibos reais.
✔ Guarde os recibos de transferência, cheques e outros comprovantes.
✔ Assine um contrato autenticado em cartório com valores precisos e transparentes (evite declarar um valor inferior ao real).
✔ Solicite ao tabelião que prepare um dossiê completo para a DGII (contrato + anexos + cópia do documento de identidade + recibos).
3) Após a compra
✔ Envie o contrato e a documentação à DGII para pagar o imposto de transferência de 3%.
✔ Conclua o processo dentro do prazo de 6 meses estabelecido por lei para evitar multas.
✔ Registre o imóvel na DGII para fins de IPI.
✔ Confirme se o imóvel não ultrapassa o limite de isenção do IPI.
✔ Mantenha um arquivo com os documentos originais (também importante para a Receita Federal dos EUA, caso você resida nos EUA).
4) Obrigações nos Estados Unidos
✔ Declare a propriedade de bens no formulário federal.
✔ Se você gerar renda: declare-a e deduza as despesas permitidas.
✔ Utilize o Crédito Tributário Estrangeiro se você pagou impostos na República Dominicana.
✔ Mantenha todos os pagamentos e contratos organizados para futuras consultas.
Miniguia:
- Reúna seus documentos: carteira de identidade dominicana ou passaporte, caso esteja comprando como estrangeiro (embora, no seu caso, seja melhor comprar como dominicano).
- Calcule seus custos iniciais: preço + 3% de ITBI + despesas legais (aprox. 1%).
- Verifique o título: obrigatório.
- Assinar um contrato de promessa de compra e venda e, em seguida, o ato de venda.
- Declare o imóvel à DGII para fins de IPI.
- Informe o imóvel à Receita Federal (IRS).
- Guarde todos os seus documentos em local seguro, sempre.
