As questõesque afetam diretamente a construção civil e o mercado imobiliário dividem-se entre as comissões de Obras Públicas, Habitação, Habitat e Edifícios, Indústria, Comércio e Zonas Francas, e Justiça e Direitos Humanos.
SANTO DOMINGO. – O acompanhamento dos arquivos permite separar duas agendas: uma diretamente relacionada com a atividade de construção, a regularização dos edifícios e a manutenção das infraestruturas.
A outra trata da intermediação imobiliária, dos condomínios, dos investimentos e da segurança jurídica das transações imobiliárias.
Uma regularização extraordinária
O projeto que estabelece um regime extraordinário, temporário e condicional para a regularização de construções, adaptação urbana, atualização cadastral e ligação de registos é uma das mais recentes iniciativas com impacto direto no setor da construção civil.
Tem o número de processo 01655-2026-PLO-SE e foi depositado no Senado em 9 de junho de 2026 pelo Senador Rafael Barón Duluc Rijo, sendo no mesmo dia remetido à Comissão Permanente de Obras Públicas.
A proposta aborda quatro questões em conjunto: edifícios que necessitam de ser regularizados, adaptação do planeamento urbano, atualização cadastral e ligação entre a informação cadastral e cadastral.
Pela sua natureza, o projeto não se limita a uma licença de construção, mas o seu âmbito abrange também a situação documental dos imóveis e, por conseguinte, a possibilidade de um edifício existente estar formalmente ligado à informação cadastral e de registo correspondente.
O projeto de lei ainda está numa fase inicial, e os registos públicos do Senado, disponíveis para acompanhar a iniciativa, mostram o seu arquivamento e encaminhamento para a comissão, mas não um relatório da Comissão de Obras Públicas ou uma aprovação em primeira leitura.
É também um dos documentos que deve ser seguido, pois pode ter consequências para um universo de construções existentes que não estão totalmente alinhadas com os requisitos de planeamento urbano, cadastro ou registo.
Contudo, este projecto não deve ser confundido com a Lei 368-22 sobre Ordenamento do Território, Uso do Solo e Assentamentos Humanos, que já está em vigor e cujo regulamento foi posteriormente aprovado. A iniciativa de regularização tem um objetivo diferente: estabelecer um regime extraordinário para as situações existentes.
Manutenção dos edifícios estatais a cada dez anos
Um outro projeto de lei diretamente relacionado com a infraestrutura existente está atualmente em análise na Câmara dos Representantes. Trata-se do Projeto de Lei sobre a Manutenção Decenal da Infraestrutura dos Edifícios do Estado, com o n.º 05423-2024-2028-CD.
Foi depositado a 17 de março de 2026 pela deputada Elvira Corporán de los Santos de Lebrón e, no dia seguinte, foi tido em conta pelo Plenário e enviado para a Comissão Permanente de Habitação, Habitat e Edifícios.
A Comissão incluiu o tema na sua agenda de 8 de Abril, juntamente com o projecto de modernização do regime de propriedade em condomínios e outras iniciativas relacionadas com edifícios.
O projecto estabelece uma obrigação de manutenção periódica para os edifícios estatais e o seu interesse para o sector da construção reside na mudança de foco da construção de novos edifícios para a preservação da infra-estrutura existente.
Segundo os registos públicos mais recentes, a iniciativa ainda não tinha sido apresentada ao conselho pleno para a sua primeira leitura. O seu estado atual: em análise pela Comissão Permanente de Habitação, Habitat e Edifícios.
Condomínios na agenda da construção
Embora o projeto do condomínio pertença claramente ao mercado imobiliário, a sua localização na Comissão de Habitação, Habitat e Construção confere-lhe uma dimensão construtiva.
O Projeto de Lei Abrangente para a Modernização e Regulamentação do Regime de Propriedade Condominial da República Dominicana foi inicialmente depositado em 10 de junho de 2025, com o número de processo 04357-2024-2028-CD.
A Câmara teve o assunto em consideração a 18 de junho de 2025 e encaminhou-o para a Comissão Permanente de Habitação, Habitat e Edifícios.
A sua importância para a construção civil e para o mercado imobiliário reside no facto de o regime de propriedade em condomínio afectar a organização dos edifícios sujeitos a este regime, os direitos sobre as áreas comuns e a relação entre proprietários e administração.
A iniciativa foi posteriormente reintroduzida a 12 de março de 2026, com o número de processo 05386-2024-2028-CD, mantendo o ficheiro anterior como referência, tendo esta nova versão sido reenviada para a mesma comissão.
A 8 de abril de 2026, a Comissão de Habitação, Habitat e Construção incluiu expressamente o processo n.º 05386 entre as iniciativas que deveria estudar.
A trajetória documentada mostra, portanto, dois processos sucessivos para a mesma linha legislativa, e não dois projetos diferentes, e está atualmente em análise pela comissão.
A mediação imobiliária, o setor que mais evoluiu
Em janeiro de 2026, foram apresentados ao Senado três projetos de lei com formulações distintas, procurando regular a intermediação imobiliária:
- 01305-2026-PLO-SE, de Félix Ramón Bautista Rosario, depositado em 20 de janeiro;
- 01327-2026-PLO-SE, de Eduard Alexis Espiritusanto Castillo, depositado em 28 de janeiro;
- 01334-2026-PLO-SE, de Rafael Barón Duluc Rijo, depositado em 29 de janeiro.
Atualmente, esta é a legislação imobiliária com o histórico mais longo, mas o relatório da Comissão Permanente da Indústria, Comércio e Zonas Francas consolidou as três iniciativas, estabelecendo a 01334-2026 como base, por considerar que abrangia o propósito das outras duas.
Todas as três propostas têm também precedentes. Em 2025, Félix Bautista apresentou o processo n.º 00426-2025-PLO-SE; Eduard Espiritusanto, o nº 00424-2025-PLO-SE; e Rafael Barón Duluc, o n.º 00620-2025-PLO-SE. Todas as três iniciativas expiraram nesse mesmo ano e foram posteriormente reapresentadas em 2026.
O projeto de lei visa regular a intermediação imobiliária e a publicidade enganosa, estabelecendo o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações como órgão governamental para esta atividade e criando mecanismos de registo, controlo e supervisão dos agentes e agências imobiliárias.
Ou seja, o debate legislativo sobre a regulamentação dos intermediários imobiliários não começou em 2026. Os três legisladores apresentaram propostas semelhantes e voltaram a apresentá-las, embora a Comissão tenha avançado na unificação do texto durante 2025 e esteja documentado que, em Setembro desse ano, já trabalhava nos artigos 22.º a 56.º.
Em novembro, informou que tinha consolidado as três propostas e que iria continuar a análise com a Direção Técnica de Revisão Legislativa.
A 21 de abril de 2026, a Comissão emitiu um parecer favorável com modificações e consolidou formalmente os três processos com base no processo 01334, sendo que nesse mesmo dia o parecer foi lido pelo Plenário.
A 23 de abril, o Senado aprovou a iniciativa em primeira leitura, tendo sido posteriormente aprovada em segunda leitura. O passo seguinte foi enviá-la à Câmara dos Deputados.
Situação atual: Senado esgotado; projeto de lei enviado à Câmara dos Deputados para continuação do processo legislativo.
Condomínios: uma remodelação que ainda está em comissão
O projecto de condomínio tem um duplo significado: do ponto de vista da construção, afecta a regulamentação dos edifícios sujeitos ao regime de propriedade horizontal.
Do ponto de vista imobiliário, isto afeta diretamente a propriedade, a administração e a utilização das unidades e das áreas comuns.
A primeira versão, ficheiro 04357-2024-2028-CD, foi depositada em 10 de junho de 2025 e enviada à Comissão de Habitação, Habitat e Construção em 18 de junho.
No ano seguinte, foi reintroduzido como 05386-2024-2028-CD, depositado em 12 de março de 2026, e a Comissão incorporou-o expressamente na sua agenda de trabalho de 8 de abril de 2026.
Atualmente, o projeto encontra-se em análise na Comissão Permanente de Habitação, Habitat e Edificações, sendo, por isso, um dos projetos imobiliários que ainda pode sofrer alterações substanciais antes de chegar ao Plenário.
Promoção de investimentos
O projeto de lei de promoção de investimento da República Dominicana tem uma história ainda mais longa. A iniciativa original foi apresentada por Alexis Victoria Yeb em 2024.
O projeto foi iniciado no Senado a 28 de fevereiro de 2024, aprovado por aquela câmara a 25 de junho e enviado à Câmara dos Deputados a 8 de julho de 2024, mas acabou por ser arquivado.
A iniciativa foi reapresentada no Senado em 2026, tendo o processo n.º 01396-2026-PLO-SE, entrado em 19 de fevereiro de 2026. O Senado analisou-a e remeteu-a à comissão em 4 de março.
O texto estabelece um quadro jurídico para os investimentos nacionais e estrangeiros e define os direitos e obrigações dos investidores.
A Comissão da Indústria, Comércio e Zonas de Comércio Livre aceitou apresentar o seu relatório no dia 12 de Maio, e este foi de facto lido no dia 13 de Maio. O Senado aprovou a iniciativa em primeira e segunda leitura.
A sua relação com o mercado imobiliário não é exclusiva, pois o projeto tem um âmbito transversal nos investimentos, razão pela qual não deve ser apresentado como uma "lei imobiliária".
Mas é um tema que deve constar da agenda do setor imobiliário: regras gerais sobre investimento, segurança jurídica e direitos dos investidores podem influenciar decisões de capital que também afetam o desenvolvimento imobiliário. Situação atual: aprovado pelo Senado e pendente na Câmara dos Deputados, que o considera válido, não caducado.
Expropriação de imóveis
Existe também uma iniciativa menos visível, mas de grande importância para os proprietários e promotores imobiliários: o Projecto de Lei Orgânica sobre a Expropriação de Imóveis por Declaração de Utilidade Pública ou Interesse Social.
O processo n.º 01299-2026-PLO-SE foi submetido a 19 de janeiro de 2026 pelo Senador Félix Ramón Bautista Rosario e remetido à Comissão Permanente de Justiça e Direitos Humanos.
A iniciativa procura estabelecer um regime orgânico de expropriação de imóveis quando exista declaração de utilidade pública ou interesse social.
Não se trata de uma lei imobiliária no sentido comercial, mas aborda directamente um elemento central do mercado da terra: as condições em que o Estado pode adquirir uma propriedade à força e o procedimento que deve ser seguido.
O processo não consta entre os projetos que avançaram para plenário, segundo as fontes consultadas, e está em análise na comissão.
O mapa deixado pelo Congresso
Ao separar as iniciativas por temas, o panorama torna-se mais claro.
Construção
1. Regularização de construções, adaptação do planeamento urbanístico, atualização cadastral e ligação de registos
Val. 01655-2026-SLO-SE
Depositado em: 9 de junho de 2026.
Situação: em Comissão de Obras Públicas.
2. Manutenção de edifícios estatais a cada 10 anos
Val. 05423-2024-2028-CD
Depositado em: 17 de março de 2026.
Situação: em análise na Comissão de Habitação, Habitat e Construção.
3. Modernização do sistema de propriedade do condomínio
Ficheiro atual 05386-2024-2028-CD, ficheiro anterior 04357-2024-2028-CD.
Primeiro depósito: 10 de junho de 2025.
Reintroduzido em: 12 de março de 2026.
Situação: em análise na Comissão de Habitação, Habitat e Construção.
Imobiliária
1. Intermediação imobiliária e publicidade enganosa
Base experimental 01334-2026-PLO-SE, fundida com 01305 e 01327.
Depósitos: 20, 28 e 29 de janeiro de 2026.
Situação: aprovado pelo Senado e enviado à Câmara dos Deputados.
2. regime de propriedade em condomínio
Val. 05386-2024-2028-CD.
Origem: 10 de junho de 2025; reintroduzido em 12 de março de 2026.
Situação: em comissão.
3. Promoção de investimentos
Exp. atual 01396-2026-PLO-SE.
Reintroduzido a 19 de fevereiro de 2026, após uma trajetória iniciada em 2024.
Situação: aprovado pelo Senado e pela Câmara dos Deputados.
4.º Expropriação de bens imóveis para fins de utilidade pública ou interesse social
Val. 01299-2026-PLO-SE.
Depositado em: 19 de janeiro de 2026.
Situação: na Comissão de Justiça e Direitos Humanos.
O panorama legislativo não revela, portanto, uma única reforma imobiliária pendente. Revela, sim, várias medidas que abordam diferentes partes do mercado: quem pode atuar como intermediário numa transação, como é regulada a propriedade em condomínio, como é protegido ou condicionado o investimento, como são regularizados os edifícios existentes e em que regime os imóveis podem ser expropriados.
E há uma diferença importante entre as duas agendas: a agenda imobiliária já tem um projeto de lei aprovado pelo Senado e que está na Câmara dos Deputados, enquanto na agenda da construção civil as iniciativas de regularização e manutenção ainda estão em comissão.
Cabe aos legisladores decidir quais as alterações regulamentares que poderão entrar em vigor no mercado antes do final de 2026.
