SANTO DOMINGO – Pensar em turismo na República Dominicana é sinônimo de falar em crescimento, investimento e dinamismo econômico. O país não só consolidou sua liderança no Caribe, como continua a bater recordes. Só em 2025, recebeu 11.676.901 visitantes, dos quais 8.861.169 chegaram por via aérea e mais de 2,8 milhões em navios de cruzeiro, segundo dados oficiais divulgados pelo Ministério do Turismo.
Os números confirmam o apelo do destino. No primeiro trimestre de 2025, áreas como Punta Cana/Bávaro atingiram uma taxa de ocupação hoteleira de 89,9%, La Romana/Bayahíbe 88,2% e Puerto Plata 82,8%, refletindo a forte demanda que continua impulsionando a construção de hotéis, residências turísticas e imóveis para aluguel de temporada.
No entanto, o próprio sucesso que atrai investidores hoje também está mudando as regras do jogo. O turismo global está entrando em uma fase em que a rentabilidade não dependerá mais apenas da localização ou do fluxo de visitantes, mas de variáveis mais complexas: risco climático, custos operacionais, pressão ambiental, seguros e a transformação do transporte aéreo.
A questão não é mais quais projetos atrairão capital, mas sim quais poderão deixar de ser rentáveis antes do final da década.
Um setor turístico forte… mas mais exposto
O turismo na República Dominicana começou 2016 com um recorde de 1.155.484 visitantes em janeiro, demonstrando que a demanda internacional permanece robusta. No entanto, esse crescimento não elimina os riscos estruturais. De fato, organizações internacionais alertam que os fenômenos climáticos estão começando a se traduzir em riscos financeiros para o mercado imobiliário, afetando avaliações, financiamentos e decisões de investimento.
A isso se soma um fator que se torna cada vez mais visível no Caribe: o sargaço. O acúmulo massivo dessa alga pode reduzir a ocupação hoteleira, danificar ecossistemas e afetar diretamente a economia do turismo, chegando a obrigar governos a coordenar estratégias regionais para conter o impacto.
A mensagem para os investidores é que o turismo continuará a crescer, mas nem todos os empreendimentos acompanharão esse crescimento.
1. Projetos à beira-mar sem proteção costeira
Durante décadas, a proximidade do mar foi sinônimo de valorização imobiliária imediata. No entanto, a OCDE recomenda evitar construções em áreas de alto risco climático e incorporar esses fatores no planejamento e nas decisões de investimento. A razão é financeira: eventos climáticos extremos podem corroer o valor dos imóveis, afetar negativamente o crédito e gerar perdas que comprometem as garantias de empréstimos.
Na prática, isso significa que um hotel à beira-mar pode enfrentar depreciação acelerada, custos de proteção mais elevados e dificuldade em obter financiamento. O que atualmente é uma localização privilegiada pode se tornar um ativo menos líquido se o mercado perceber o risco físico como permanente.
2. Resorts gigantescos que competem exclusivamente com base no preço
O turismo em larga escala continuará a existir, mas o modelo de alto volume e baixa margem de lucro está cada vez mais sensível a mudanças regulatórias e ambientais. A OCDE enfatiza a necessidade de redirecionar o investimento de edifícios com alta emissão de carbono ou de alto risco para ativos resilientes e de baixa emissão.
Essa mudança acarreta maiores demandas tecnológicas, energéticas e operacionais. Projetos que não se adaptarem poderão enfrentar custos crescentes justamente quando o mercado exige sustentabilidade como padrão. Em outras palavras, o preço deixará de ser o único fator competitivo; a eficiência ambiental e a adaptabilidade se tornarão variáveis-chave para a lucratividade.
3. Empreendimentos altamente dependentes de voos baratos
As mudanças climáticas também estão impactando a aviação. Estudos da EUROCONTROL alertam que eventos climáticos mais severos causarão mais atrasos, maior consumo de combustível e aumento das emissões, elevando os custos operacionais do setor.
Para destinos insulares, onde o transporte aéreo é o principal meio de acesso, qualquer aumento estrutural nos custos pode ser repassado às tarifas e afetar a demanda. Assim, projetos que dependem exclusivamente de grandes volumes de passageiros internacionais podem se tornar mais vulneráveis a choques externos que deixam de ser excepcionais e passam a fazer parte do novo cenário climático.
4. Complexos com alto consumo de água
O futuro do setor imobiliário está ligado à descarbonização e à adaptação do ambiente construído aos crescentes riscos físicos. Isso representa um desafio direto para projetos que exigem grandes volumes de energia ou água: o investimento necessário para torná-los resilientes pode aumentar significativamente.
O dilema é duplo — mitigar as emissões e adaptar a infraestrutura — o que obriga os promotores imobiliários a incorporar a resiliência desde a fase de projeto, caso queiram proteger o desempenho do ativo.
5. Projetos em destinos com infraestrutura saturada
Os riscos climáticos não afetam apenas os edifícios; eles também operam por meio de canais macroeconômicos como crescimento, produtividade e inflação, que podem alterar o desempenho de todo o ecossistema imobiliário. Quando a infraestrutura urbana — transporte, serviços básicos, planejamento — não acompanha o ritmo do crescimento, o impacto é sentido pelos visitantes e, por extensão, pela competitividade do destino. Isso reforça uma ideia fundamental para os investidores: a rentabilidade do turismo depende tanto do projeto quanto da área circundante.
6. Ativos expostos a desastres naturais sem cobertura financeira sólida
O mercado de seguros já reflete a magnitude do problema. Desastres naturais geram prejuízos de centenas de bilhões a cada ano, e apenas uma parte disso é segurada, obrigando empresas e proprietários de imóveis a absorverem danos significativos. Além disso, o aumento de eventos extremos está levando as seguradoras a aumentarem os prêmios, restringirem a cobertura ou se retirarem de áreas de alto risco, ampliando as lacunas de proteção.
Um projeto pode manter uma boa taxa de ocupação, mas se garantir a infraestrutura se tornar muito caro, a equação financeira muda completamente.
7. Hotéis em áreas com sargaço recorrente sem uma estratégia de mitigação
O sargaço tornou-se uma ameaça ambiental e econômica para o Caribe. Seu acúmulo danifica os ecossistemas, gera gases irritantes e desestimula o turismo, um setor que representa cerca de 15% do PIB da República Dominicana, segundo estimativas do Conselho Mundial de Viagens e Turismo citadas pela Reuters.
Os cientistas chegaram a alertar que os volumes poderiam dobrar em relação aos picos anteriores, complicando o planejamento e reduzindo o interesse dos investidores. Para hotéis cujo modelo de negócios gira em torno da praia, a falta de soluções operacionais pode se traduzir em cancelamentos, danos à reputação e pressão para o aumento das tarifas.
A nova métrica para a rentabilidade do turismo
O turismo dominicano continua a se consolidar como um motor econômico, a ponto de o Conselho Mundial de Viagens e Turismo projetar que o setor contribuirá com quase US$ 21 bilhões para a economia do país, o equivalente a cerca de 15% do PIB. Mas a rentabilidade futura não será mais medida apenas pelas taxas de ocupação ou pelo número de visitantes. O mercado começa a se dividir entre projetos resilientes e vulneráveis.
As primeiras integram sustentabilidade, gestão de riscos e planejamento a longo prazo. As últimas dependem de condições que já não são garantidas. Olhando para 2030, o sinal para os investidores é tão claro quanto estratégico: no turismo, simplesmente construir bem não será mais suficiente. Será necessário construir com planejamento.
Leituras recomendadas:
