Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Na República Dominicana, o licenciamento tornou-se um dos principais entraves para o desenvolvimento imobiliário. Num país onde a construção representa aproximadamente 10% do PIB e gera mais de 300 mil empregos diretos e indiretos, segundo dados do Banco Central, os processos de aprovação de licenças, longos e complexos, estão a atrasar o crescimento do setor e, consequentemente, a afetar o investimento, o emprego e a oferta de habitação.
Atualmente, os incorporadores imobiliários enfrentam um sistema fragmentado, burocrático e ineficiente, onde a obtenção das licenças necessárias pode levar de 12 a 24 meses, dependendo da localização e do porte do projeto. Comparada a outros países da região, onde os procedimentos geralmente levam de 6 a 12 meses, a República Dominicana está atrasada, o que resulta em estouros de orçamento, desestimula investimentos e retarda a execução de projetos que poderiam impulsionar a economia.
Este problema não afeta apenas grandes investidores e incorporadoras privadas, mas também impacta negativamente setores-chave como turismo, construção de moradias populares e comércio. É urgente a implementação de reformas para agilizar processos, reduzir o poder discricionário e eliminar obstáculos desnecessários, garantindo um desenvolvimento sustentável e competitivo.
O labirinto permissivo: um obstáculo desnecessário
O processo de licenciamento no país envolve múltiplas entidades governamentais, cada uma com seus próprios requisitos, prazos de resposta e metodologias, tornando-o um desafio monumental para os empreendedores. As principais instituições envolvidas incluem:
Ministério do Meio Ambiente e Recursos Naturais: Emissão de licenças ambientais, que podem levar até 18 meses para serem aprovadas, dependendo do impacto do projeto.
Ministério de Obras Públicas e Comunicações (MOPC): Aprovação de projetos rodoviários, autorizações de acesso e construção em rodovias ou áreas estratégicas.
Câmaras municipais: Emissão de licenças de construção, alinhamento e uso do solo, com processos que podem levar de 6 a 12 meses, dependendo do município.
Ministério do Turismo (Mitur): No caso de projetos turísticos, são necessárias aprovações adicionais, com tempos de espera que podem ultrapassar um ano e meio.
Direção-Geral de Impostos Internos (DGII): Processos relacionados com o pagamento de impostos, transferências de terrenos e outras questões fiscais.
Um dos principais problemas é que essas entidades não possuem uma plataforma integrada para gerenciar todas as licenças simultaneamente. Em vez disso, os empreendedores precisam contatar cada instituição separadamente, enviando a mesma documentação várias vezes e enfrentando longas esperas sem um prazo de resposta definido.
A isso se soma a falta de digitalização, visto que muitos processos ainda dependem de documentação física e procedimentos presenciais, o que não só atrasa o processo, como também aumenta os custos administrativos para os desenvolvedores.
O impacto econômico do licenciamento ineficiente
O Banco Mundial, em seu relatório "Doing Business 2020", classificou a República Dominicana em 115º lugar entre 190 países em termos de facilidade para fazer negócios, destacando os processos de licenciamento como um dos principais obstáculos. Um sistema ineficiente de aprovação de licenças tem consequências diretas para o investimento e o crescimento econômico
1. Desincentivo ao investimento estrangeiro e nacional: Investidores buscam países com processos simplificados e transparentes. Em países como Panamá e Costa Rica, a aprovação de licenças é muito mais rápida, o que leva parte do capital a migrar para esses mercados.
2. Aumento dos custos do projeto: Atrasos na obtenção de licenças geram custos financeiros adicionais, uma vez que os incorporadores precisam arcar com despesas extras, como juros bancários, manutenção do terreno e outros encargos operacionais.
3. Escassez persistente de moradias: A República Dominicana apresenta um déficit habitacional de mais de 1 milhão de unidades, segundo a Associação Dominicana de Construtores e Incorporadores (ACOPROVI). Se a emissão de alvarás de construção fosse agilizada, mais projetos de habitação social e para a classe média poderiam ser concluídos com maior rapidez.
4. Perda de empregos e dinamismo econômico: A construção civil é um dos setores que mais geram empregos no país. Cada projeto atrasado significa centenas de trabalhadores desempregados por meses, afetando a economia de milhares de famílias.
Histórias de sucesso na região: Modelos a seguir
Diversos países da América Latina implementaram reformas bem-sucedidas para simplificar os processos de licenciamento e incentivar o investimento:
Chile: Implementou a plataforma digital "DOM en Línea", que permite a gestão virtual de alvarás de construção com prazos de resposta preestabelecidos. Como resultado, os tempos de aprovação foram reduzidos em 40%.
Colômbia: Aplicou o conceito de "licenças expressas" para projetos com baixo impacto ambiental e urbano, reduzindo o tempo de aprovação de 12 para 6 meses.
México: Em cidades como Monterrey e Guadalajara, foram criados balcões únicos para procedimentos, integrando todas as instituições em um só lugar, o que reduziu a burocracia e a corrupção.
Esses exemplos demonstram que, com vontade política e o uso da tecnologia, é possível transformar o sistema de licenciamento para torná-lo mais eficiente e competitivo.
Propostas para modernizar o processo de licenciamento na República Dominicana
Para solucionar esse problema, são necessárias medidas urgentes para facilitar a obtenção de licenças sem comprometer o cumprimento das normas e padrões. Algumas soluções importantes incluem:
1. Implementação de um balcão único digital: um sistema online onde os desenvolvedores podem gerenciar todas as permissões em um só lugar, com rastreamento em tempo real e tempos de resposta definidos.
2. Prazos máximos de resposta: Devem ser estabelecidos prazos para cada instituição. Caso o prazo expire sem resposta, a autorização deverá ser automaticamente aprovada por aprovação tácita.
3. Automatização de processos e eliminação de procedimentos redundantes: Digitalizar e simplificar formulários, eliminando a duplicação de requisitos entre diferentes entidades.
4. Maior transparência e controle: Implementar mecanismos de auditoria e responsabilização para prevenir discricionariedade e corrupção na aprovação de licenças.
5. Reforma das normas municipais: Unificar os critérios nas câmaras municipais para que os requisitos sejam homogêneos em todo o país e não variem de um município para outro.
Conclusão
O desenvolvimento imobiliário na República Dominicana tem grande potencial para continuar impulsionando a economia e melhorando a qualidade de vida de seus cidadãos. No entanto, os processos de licenciamento ainda representam um obstáculo que dificulta o investimento e aumenta os custos dos projetos.
Se o país deseja consolidar sua posição como um destino atraente para investidores e manter um crescimento sustentado no setor da construção civil, a modernização de seu sistema de licenciamento é essencial. Implementar um balcão único digital, estabelecer tempos de resposta máximos e aumentar a transparência são mudanças urgentes que beneficiariam todo o setor.
Chegou a hora de o governo e as instituições competentes reconhecerem que o atual sistema de licenciamento não atende às necessidades do mercado e que, em vez de ser um obstáculo, deveria se tornar um facilitador do desenvolvimento.
O autor possui MBA, é especialista em Marketing Digital e Gerente de Operações na Constructora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência nos setores da construção civil e turismo.
