Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
O marco legal que rege os condomínios na República Dominicana enfrenta o desafio de se adaptar a um mercado imobiliário que evoluiu drasticamente desde a criação da Lei de Condomínios em 1958. Como apontam os especialistas jurídicos Christoph Sieger e Alfredo Guzmán Saladín, o atual marco legal é insuficiente para lidar com os problemas diários enfrentados pelo sistema condominial em nosso país. No ano passado, discutimos nesta coluna as graves consequências do não pagamento das taxas de condomínio; hoje, aprofundamos uma questão mais ampla que exige atenção urgente.
Um quadro legal desatualizado
A Lei 5038 de 1958, embora alterada pela Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis, ainda apresenta lacunas significativas que dificultam o funcionamento eficiente de condomínios modernos. Enquanto em jurisdições como Dubai, as autoridades imobiliárias supervisionam e regulamentam as taxas de condomínio, na República Dominicana essas decisões ficam a critério dos administradores, sem supervisão institucional.
Lacunas legais e suas consequências
Entre as deficiências mais notáveis está a falta de regulamentação clara sobre o papel do administrador de condomínio, suas funções específicas e as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento. Essa lacuna legal permitiu que alguns administradores excedessem sua autoridade, impondo medidas arbitrárias não previstas em lei ou no regulamento interno. Frequentemente vemos administradores que:
● Eles cobram taxas exorbitantes sem justificativa
● Eles agem como proprietários absolutos, e não como gestores
● Eles não possuem a inteligência emocional necessária para gerenciar conflitos
● Eles operam sem nenhuma instituição que controle suas ações
Novas realidades, novos modelos
O desenvolvimento do mercado imobiliário dominicano exige estruturas jurídicas modernas. Por exemplo, a Costa Rica possui a estrutura de "condomínio de condomínios", que permite uma gestão mais eficiente de projetos turísticos e imobiliários de grande escala. Essa estrutura seria ideal para projetos como os que estão sendo desenvolvidos em Punta Cana, Cap Cana e outras áreas turísticas do país.
Os condomínios, na verdade
Um desafio particular reside nos condomínios de facto, aqueles que, após anos de construção e venda integral a terceiros, ainda não foram formalmente declarados e constituídos. Esta situação exige a criação de mecanismos de regularização que permitam a integração destes imóveis no atual quadro jurídico.
A necessidade urgente de reforma
A alteração da Lei de Condomínios tornou-se imperativa devido aos frequentes abusos permitidos por brechas legais. A falta de fiscalização dos regulamentos condominiais, geralmente elaborados por construtoras sem prévia verificação pelas autoridades imobiliárias — exceto em aspectos puramente técnicos —, aliada à ausência de controle sobre as ações dos administradores, criou um cenário em que a gestão pouco profissional gera conflitos constantes.
Em direção a um regime moderno
A atualização do quadro legal representa uma oportunidade para:
● Estabelecer requisitos mínimos para administradores
● Regular eficazmente novos modelos de desenvolvimento
● Criar mecanismos institucionais de supervisão para taxas e regulamentações
● Facilitar a regularização de condomínios de facto
● Modernizar os processos de gestão e tomada de decisão
A evolução do mercado imobiliário dominicano exige uma atualização abrangente do regime condominial. Essa modernização deve não apenas sanar as lacunas legais existentes, mas também antecipar as necessidades futuras do setor. A incorporação de novas estruturas jurídicas, procedimentos claros e mecanismos de gestão eficazes fortalecerá a segurança jurídica e facilitará o desenvolvimento ordenado de projetos cada vez mais complexos.
Este artigo é o primeiro de uma série sobre o Regime de Condomínios na República Dominicana.
Oautor é advogado imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, secretário do conselho de administração da AEI (Agência de Investimentos Imobiliários) para o biênio 2024-2026 e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
