Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Em artigos anteriores, discuti a complexa situação enfrentada pelos proprietários de imóveis na República Dominicana devido à obsoleta Lei de Locação e Despejo. Apesar dos esforços para reformá-la, essa legislação, em vigor há mais de seis décadas, continua a conceder amplos poderes aos inquilinos, colocando os proprietários em desvantagem e desestimulando o investimento em imóveis para locação de longo prazo.
Legislação desatualizada e suas consequências
A Lei 4314, promulgada em 1955, e o Decreto 4807, de 1959, constituem o marco legal que regulamenta os aluguéis no país. Essas normas, elaboradas em um contexto socioeconômico muito diferente do atual, estabelecem procedimentos de despejo que podem durar meses ou até anos, representando um ônus significativo para os proprietários que dependem da renda dos aluguéis. Essa situação levou muitos a considerarem o aluguel de um imóvel um ato de fé, dada a incerteza e os riscos associados.
Segundo dados do Observatório Judiciário Dominicano, a legislação relativa ao arrendamento de imóveis é fragmentada e contém aspectos obsoletos que não se aplicam na atualidade, o que gera insegurança jurídica para as partes envolvidas.
Impacto no investimento imobiliário
A percepção de incerteza jurídica e a falta de proteção efetiva para os proprietários têm impactado diretamente o mercado imobiliário. Muitos investidores nacionais e estrangeiros relutam em alocar capital em imóveis para locação de longo prazo, preferindo outras opções, como aluguéis de curta duração ou vendas diretas. Essa tendência reduz a oferta de imóveis para locação, afetando tanto proprietários quanto inquilinos em busca de acomodação.
Um estudo publicado na revista Saber y Justicia destaca que as moradias para aluguel no mercado dominicano geralmente são de qualidade superior às moradias próprias sem escritura, o que demonstra a importância de promover um mercado de aluguel equilibrado e atrativo para investidores.
Propostas de reforma: progressos e desafios
Cientes desses problemas, as autoridades dominicanas propuseram uma nova Lei Geral sobre Locações e Despejos de Imóveis, atualmente em discussão no Congresso Nacional. Essa iniciativa busca modernizar e equilibrar a relação entre inquilinos e proprietários. Entre suas principais propostas estão:
Depósitos e despesas legais: Fica estabelecido que apenas dois depósitos poderão ser exigidos como garantia, e as despesas legais decorrentes do contrato de locação serão divididas igualmente entre as duas partes.
Procedimentos de despejo: Propõe-se agilizar os processos de despejo para inquilinos inadimplentes, permitindo a recuperação do imóvel em um prazo máximo de dois meses.
Regulamentação das plataformas digitais: O objetivo é regulamentar os aluguéis por meio de plataformas como o Airbnb, promovendo uma coexistência equilibrada com o modelo tradicional de turismo.
No entanto, apesar desses avanços, a falta de um órgão regulador para supervisionar e garantir o cumprimento da nova lei continua sendo uma preocupação significativa. Sem uma entidade responsável por monitorar e mediar disputas, existe o risco de que as disposições propostas não sejam implementadas de forma eficaz, perpetuando os problemas atuais.
Conclusão: Um debate que ainda não encontrou solução
A Lei de Locação e Despejo da República Dominicana continua sendo um tema de muito debate. Apesar das propostas de reforma e dos esforços para encontrar um arcabouço legal mais equilibrado, nenhuma mudança concreta foi implementada que realmente beneficie os proprietários, que continuam sendo os mais vulneráveis nesse mercado.
Essa estagnação levou muitos investidores a se afastarem do mercado de aluguéis por prazo determinado, agravando a escassez de imóveis disponíveis para locação e limitando as opções para os inquilinos. O progresso na nova lei é um passo importante, mas sem uma implementação adequada e um órgão regulador eficaz, é difícil prever qualquer melhoria real no curto prazo.
Em resumo, o caminho para uma reforma significativa da Lei de Locação continua longo e repleto de obstáculos. Enquanto isso, os proprietários de imóveis continuam enfrentando um ambiente incerto, e o mercado imobiliário de locação continua perdendo seu atrativo para os investidores.
