O comprovante de pagamento em vendas na planta: um direito fundamental do comprador

Por Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

Uma prática persistente no mercado imobiliário dominicano é o atraso injustificado ou a recusa de alguns incorporadores em fornecer recibos oficiais de pagamentos efetuados em vendas de imóveis na planta. Essa situação, que viola os direitos básicos do comprador, torna-se ainda mais relevante com a implementação do Regulamento 07-22 em maio de 2025, que exigirá comprovante de pagamento verificável para todas as transferências de imóveis.

A dupla função do recibo oficial

O artigo 1315 do Código Civil Dominicano estabelece que "Quem alega o cumprimento de uma obrigação deve comprová-lo. Por outro lado, quem alega estar liberado da obrigação deve justificar o pagamento ou o evento que a extinguiu." Este princípio fundamental estabelece que tanto o comprador quanto o vendedor têm um interesse legítimo em documentar adequadamente cada transação.

É essencial distinguir entre dois documentos diferentes que cumprem funções probatórias complementares:

• O comprovante bancário (de transferência, depósito ou cheque) serve apenas para comprovar que o dinheiro saiu da conta do comprador.
• O recibo oficial emitido pela construtora: Certifica que o pagamento foi efetivamente recebido e corretamente aplicado ao imóvel em questão.

A prática de alguns incorporadores de atrasar a emissão desses recibos oficiais, ou de alegar que recibos bancários os substituem, coloca o comprador em uma posição jurídica injustificadamente vulnerável, especialmente considerando os valores significativos envolvidos nessas transações.

Boas práticas emergentes no setor

Vale ressaltar que algumas construtoras implementaram práticas recomendadas louváveis, como a emissão de "demonstrativos de recebimento de pagamentos" que funcionam como um recibo consolidado. Este documento oferece ainda mais transparência do que recibos individuais, pois inclui tanto os pagamentos efetuados quanto os valores em aberto, proporcionando ao comprador uma visão completa da situação financeira do seu investimento. Essa prática exemplar deveria ser adotada em todo o setor, pois representa um padrão mais elevado de profissionalismo e responsabilidade perante o cliente.

O caso particular das transferências internacionais

Essa distinção é particularmente importante em transferências internacionais, onde, segundo a Autoridade Tributária e Financeira Dominicana, são aplicadas comissões ou "taxas" que reduzem o valor final recebido pela construtora.

Sem um recibo oficial especificando exatamente quanto foi recebido e aplicado ao imóvel, podem surgir discrepâncias significativas no saldo final, que só se tornam aparentes no momento da entrega. O comprador pode ter surpresas desagradáveis ​​ao descobrir que, devido a essas taxas mal documentadas, o saldo devedor é maior do que o esperado.

Para a construtora, o recibo oficial também serve como proteção, pois estabelece claramente o valor efetivamente aplicado após os descontos bancários, evitando futuras reclamações do comprador.

Norma 07-22: Novos requisitos documentais

A entrada em vigor, em maio de 2025, da Regra Geral 07-22 da Direção-Geral de Impostos Internos estabelecerá requisitos mais rigorosos para as transferências de imóveis, incluindo a obrigação de apresentar comprovativos fiáveis ​​de todos os pagamentos efetuados.

Esta regulamentação transforma o que antes era considerado uma "boa prática" em um requisito obrigatório com consequências diretas para o registro. Para prosseguir com a transferência definitiva da propriedade, é necessário apresentar comprovante formal de cada pagamento, incluindo a identificação clara de:

• Método de pagamento (dinheiro, transferência bancária, cheque)
• O valor exato aplicado
• A ligação explícita à propriedade correspondente

Os compradores que não exigiram e receberam recibos oficiais para cada pagamento enfrentarão obstáculos significativos ao solicitar a transferência definitiva de sua propriedade, independentemente de possuírem ou não comprovantes bancários dos pagamentos.

Consequências práticas para o comprador

A ausência de recibos oficiais cria diversas vulnerabilidades para o comprador:

1. Dificuldades probatórias: Sem recibos oficiais, o comprador enfrenta obstáculos para comprovar os pagamentos efetuados em caso de litígios ou reclamações sobre valores ou datas.
2. Barreiras à transferência: A norma 07-2022 exigirá comprovante de pagamento confiável para concluir o processo de transferência, o que poderá impossibilitar o procedimento caso a documentação adequada não esteja disponível.
3. Limitações para financiamento: As instituições financeiras que concedem empréstimos hipotecários exigem documentação completa e formal, incluindo comprovantes de pagamentos anteriores que demonstrem o progresso do investimento.
4. Posição jurídica fragilizada: Em caso de descumprimento contratual por parte da construtora, a ausência de documentação formal reduz significativamente a capacidade do comprador de exercer seus direitos em processos administrativos ou judiciais.
5. Incerteza quanto aos saldos: Sem documentação clara sobre os valores aplicados, especialmente em pagamentos internacionais com taxas, podem surgir discrepâncias quanto ao saldo devedor real.
6. Risco para os notários: O regulamento estabelece que o incumprimento destas disposições será sancionado de acordo com o disposto no n.º 11 do artigo 4.º da Lei n.º 155-17, podendo mesmo conduzir à revogação da nomeação do notário como funcionário público. Isto significa que os notários serão particularmente rigorosos na exigência desta documentação.

Protegendo seus direitos: um guia prático

Para compradores:

1. Exija recibos oficiais imediatos: Não aceite desculpas para atrasos no fornecimento de recibos formais para cada pagamento efetuado. Verifique se estes refletem com precisão o valor pago, especialmente em transferências internacionais, onde podem ser aplicadas taxas.
2. Verifique se o recibo está em conformidade com a norma 07-2022: Certifique-se de que cada recibo ou extrato inclua todos os elementos essenciais: identificação clara das partes, descrição específica da operação, data exata, valor detalhado, instrumento de pagamento utilizado e identificação precisa do ativo.
3. Estabelecer obrigações documentais no contrato: Incluir cláusulas específicas que estabeleçam a obrigação do incorporador de entregar recibos oficiais dentro de um prazo definido (idealmente não superior a 10 dias úteis após cada pagamento).
4. Documentação de solicitações pendentes: Se o desenvolvedor não fornecer os recibos em tempo hábil, envie comunicações formais (de preferência com confirmação de recebimento) solicitando os documentos pendentes.
5. Mantenha registros cronológicos: Organize os recibos em ordem cronológica juntamente com os extratos bancários correspondentes, facilitando a reconstrução completa do histórico de pagamentos quando a transferência final for necessária.

Para desenvolvedores:

1. Implementar sistemas eficientes: Estabelecer processos que garantam a emissão e entrega imediatas de recibos oficiais após a verificação de cada pagamento, idealmente automatizando esse procedimento para atender aos requisitos da norma 07-2022.
2. Adoção de boas práticas, como extratos de pagamento integrados: Alguns incorporadores implementaram a entrega de um extrato de pagamento abrangente em vez de recibos individuais. Este documento, que funciona como um recibo consolidado, oferece maior transparência ao incluir tanto os pagamentos efetuados quanto os valores em aberto, proporcionando ao comprador uma visão completa da situação financeira do seu investimento. Esta prática exemplar merece reconhecimento e deveria ser mais difundida no setor.
3. Treinar a equipe: Garantir que a equipe administrativa compreenda a importância legal desses documentos e as implicações exatas da norma 07-2022, incluindo os elementos mínimos que cada comprovante de pagamento confiável deve conter.
4. Manter registros completos: Implementar sistemas de gestão documental que permitam acesso rápido ao histórico completo de pagamentos de cada unidade e garantam a preservação dos registros pelo período mínimo exigido de dez anos.
5. Transparência nas transferências internacionais: Estabelecer políticas claras sobre a aplicação dos valores líquidos após as taxas bancárias, refletindo corretamente esses ajustes nos recibos oficiais.
6. Padronizar os formatos de recibo: Desenvolver formatos padronizados que atendam a todos os requisitos da norma 07-2022, facilitando o cumprimento sistemático dessas obrigações legais.

A emissão oportuna de recibos oficiais não é mera formalidade administrativa, mas sim um pilar fundamental da segurança jurídica nas transações imobiliárias. A iminente implementação da regulamentação 07-2022 reforça a importância dessa prática documental, tornando-a um requisito essencial para a transferência definitiva de imóveis.

Esta regulamentação, ao estabelecer precisamente o que constitui prova de pagamento fiável e ao exigir a sua conservação por um período de dez anos, cria um sistema de rastreabilidade financeira que beneficia todas as partes envolvidas, mas que será particularmente importante para o comprador aquando do pedido de transferência definitiva do seu imóvel.

Os compradores devem adotar uma postura proativa, exigindo o cumprimento rigoroso dessa obrigação desde o primeiro pagamento. Por sua vez, as construtoras profissionais têm a oportunidade de transformar essa exigência legal em uma vantagem competitiva que reforce sua reputação de transparência e confiabilidade, antecipando a plena implementação da regulamentação em maio de 2025.

A documentação adequada não é um luxo: é um componente essencial de qualquer transação imobiliária responsável e um direito fundamental do comprador que não deve ser ignorado ou adiado. O momento de exigi-la é agora, não quando a regulamentação entrar em vigor integralmente e for tarde demais para documentar transações passadas.

Este artigo faz parte da série "Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana"

O autor é advogado especializado em direito imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, palestrante e instrutor certificado pela Maxwell Leadership e por Tania Báez, Secretário do Conselho de Administração da AEI (2024-2026) e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.