“Este apartamento é alugado por um mínimo de 20 noites por mês. Começa a gerar renda desde o primeiro dia.”«.
Frases como essas se repetem incessantemente no TikTok, Instagram e YouTube. E embora pareçam atraentes, não resistem nem ao escrutínio mais básico. Quando confrontadas com dados reais sobre turismo e o mercado imobiliário dominicano, elas se desfazem por si só. Não é preciso ser economista ou investidor experiente: basta olhar os números para perceber que essa promessa de "compre com financiamento e o Airbnb paga o restante" é uma ilusão perigosa.
O Airbnb não é uma máquina de fazer dinheiro
A ideia de que é possível comprar um apartamento financiado e pagá-lo integralmente com a renda do Airbnb parece sedutora. É uma promessa que se espalha facilmente porque apela para o desejo de liberdade financeira rápida e sem esforço, sem a necessidade de capital próprio. Mas, como qualquer investimento, a realidade é muito mais complexa.
Os números não batem
Segundo o Ministério do Turismo, a República Dominicana deverá receber mais de 12 milhões de turistas até 2025. Desse total, mais de 80% se hospedam em hotéis, de acordo com dados do Banco Central. Isso significa que o mercado real disponível para do Airbnb representa, no máximo, 20% do número total de turistas, e isso sendo otimista.
No entanto, de acordo com a AirDNA e outras plataformas de análise do mercado de aluguel de curto prazo, existem mais de 20.000 propriedades ativas no Airbnb em todo o país.
Se assumirmos (num cenário ideal e irrealista) que os 2,4 milhões de turistas que não se hospedam em hotéis se distribuíssem exclusivamente entre esses estabelecimentos, cada um receberia apenas 0,12 turistas por ano, ou seja, menos de um turista por ano por estabelecimento.
Isso não leva em consideração a taxa média de ocupação, que nas grandes cidades varia entre 35% e 55%, o que equivale a entre 10 e 16 noites de ocupação por mês, na melhor das hipóteses, e apenas para propriedades excepcionais, bem localizadas e bem administradas.
O mito das 20 noites
Uma das alegações mais frequentes entre os promotores desse modelo é que o apartamento "é alugado 20 noites por mês", como se isso fosse a norma. Mas essa não é uma média; é uma exceção.
Para atingir uma taxa de ocupação consistente de 20 noites por mês, uma propriedade precisaria estar localizada em uma área turística de alta demanda, ter gestão profissional e manter padrões impecáveis. Mesmo assim, ainda estaria competindo com milhares de opções semelhantes.
Na prática, menos de 10% dos imóveis anunciados em plataformas como o Airbnb atingem essa taxa de ocupação constante. A grande maioria sofre com flutuações, baixa temporada, cancelamentos e dias sem reservas.
Onde está o empréstimo?
Comprar um apartamento financiado com a expectativa de que os aluguéis pelo Airbnb cubram a taxa mensal é assumir um alto risco.
A maioria dos empréstimos hipotecários no país tem taxas que variam de 9% a 13% ao ano, com prestações mensais que raramente ficam abaixo de RD$ 20.000 a RD$ 30.000.
Para cobrir esse valor apenas com o Airbnb, o apartamento teria que gerar entre RD$ 35.000 e RD$ 50.000 por mês, após despesas operacionais, comissões, limpeza, manutenção, taxas da plataforma e reservas para contingências.
Muito poucos conseguem
Investir em imóveis não é um sonho impossível. É uma estratégia de longo prazo. O ideal é adquirir propriedades quando se tem capital suficiente e se espera um retorno em 8 ou 10 anos, não em 12 meses.
O Airbnb pode ser uma excelente fonte de renda extra se o investidor já for proprietário do imóvel ou se o empréstimo for garantido e não depender exclusivamente da ocupação, que é impossível de assegurar. Prometer o contrário é simplesmente vender ilusões.
Responsabilidade do consultor
É aqui que entra o papel ético e profissional do consultor ou corretor imobiliário. Não basta repetir o que "funcionou uma vez" ou mostrar capturas de tela de rendimentos excepcionais de um mês de pico. Um verdadeiro consultor imobiliário fornece informações baseadas em dados reais, avalia riscos, explica custos ocultos e orienta o cliente na tomada de decisões responsáveis. Vender ilusões é mais fácil, mas é uma traição a longo prazo.
E quanto à marca do país?
Além do impacto econômico individual, o crescimento descontrolado do Airbnb pode prejudicar a imagem do país como um destino turístico de qualidade. O turismo é a principal fonte de renda da República Dominicana, e os hotéis seguem regulamentações rigorosas: pagam impostos, cumprem normas, empregam funcionários formais e garantem padrões de qualidade.
Em contrapartida, muitos anfitriões do Airbnb operam sem treinamento, regulamentação ou controles de saúde e segurança. Isso não só cria uma experiência desigual para os turistas, como também prejudica a reputação arduamente conquistada pelo nosso país. Através do Ministério do Turismo, todos os dominicanos investem na construção da marca do país. Não é justo nem sustentável que esse investimento seja minado por um modelo informal que se esquiva de responsabilidades e enfraquece o sistema.
Conclusão
O Airbnb é uma plataforma útil, uma alternativa válida, mas não é a solução mágica. A promessa de que comprar hoje gerará renda amanhã para cobrir o empréstimo é apenas isso: uma promessa sem fundamento. Como investidores, como consultores, como país, devemos nos comprometer com um crescimento responsável, consciente e sustentável.
