O Ministério da Habitação anunciou que os projetos podem começar a construção sem a licença final. A pergunta que ninguém está fazendo é: o que acontece se algo der errado?
Há alguns dias, enquanto revisava o comunicado de imprensa do MIVHED publicado no El Inmobiliario em 20 de dezembro de 2025, referente ao seu novo procedimento para início de obras, recebi uma mensagem de Diana Pimentel, advogada imobiliária do Grupo Echenique com vasta experiência em assessoria a incorporadoras. Sua pergunta foi direta:
“Reyna, quem será o responsável quando isso falhar?”
Ele não disse "se falhar". Ele disse "quando falhar".
Porque, após 36 anos de experiência combinada em consultoria sobre transações imobiliárias, ambos sabemos que, neste setor, quando as responsabilidades são difusas, quem paga é sempre o comprador final.
A nova métrica: velocidade versus clareza
O MIVHED acaba de introduzir um procedimento que permite que projetos geridos por Gestores Urbanos e inspecionados por Supervisores Técnicos Privados iniciem a construção antes da obtenção da licença final, bastando notificar o ministério.
O objetivo declarado: reduzir os tempos de espera, agilizar os processos e impulsionar o investimento.
Objetivo alcançado: transferir o risco do processo para o comprador, sem que este tenha conhecimento disso.
Porque eis a verdade incômoda que Diana e eu discutimos: para o comprador que está deixando seu sonho de lado, um projeto "em processo de licenciamento" soa exatamente igual a um projeto "com licença aprovada". Mas, legalmente, são mundos completamente diferentes.
Onde se encaixa o comprador nessa equação?
Durante nossa conversa, Diana mencionou o cenário que todo advogado imobiliário teme:
O projeto inicia a construção sob este novo regime. O Supervisor Técnico Privado concede a aprovação. O Gestor Urbano assume a responsabilidade. A construtora vende os apartamentos na planta. O comprador entrega suas economias de 10 anos.
Algo está errado: uma irregularidade na fiscalização, um erro nas licenças, uma omissão nas verificações. A licença final revela problemas que ninguém detectou a tempo.
Pergunta simples: Quem é esse comprador que está ligando?
Ao gestor urbano que "assumiu a responsabilidade"? Ao supervisor técnico que realizou a inspeção? Ao incorporador que vendeu o imóvel? Ao MIVHED que "supervisiona" o processo? Ao corretor de imóveis que intermediou a venda?
A resposta: Para todos. E para ninguém. Porque quando a responsabilidade é compartilhada, ninguém responde com clareza.
A segurança jurídica não se constrói no final
Eis o princípio que nenhum profissional do setor pode ignorar: a segurança jurídica se constrói a partir do momento em que o comprador decide ou pensa em comprar, e não com o último documento assinado.
Quando um projeto começa sem a licença definitiva, mesmo com supervisão privada, o risco não desaparece. Ele simplesmente se desloca.E esse deslocamento sempre acaba no mesmo lugar: no bolso e na tranquilidade do comprador final.
O problema das responsabilidades difusas
Um dos riscos mais perigosos desse esquema é a diluição de responsabilidades. O comprador não entende o trabalho de gestores urbanos ou supervisores técnicos privados. Para eles, o projeto ou é "aprovado pelo governo" ou não é.
Mas a realidade jurídica é mais complexa:
- O Gestor Urbano assume a responsabilidade durante a gestão
- O Supervisor Técnico é responsável pela inspeção
- O desenvolvedor garante a execução
- Posteriormente, a MIVHED realiza inspeções
- O agente imobiliário intermediou a venda
Consegue perceber o problema? Cinco intervenientes, cinco responsabilidades parciais, zero clareza sobre quem investe o dinheiro.
Como Diana salientou durante a nossa conversa (e entre nós temos 36 anos de experiência em consultoria em transações): “A experiência mostra-nos que muitas disputas imobiliárias não decorrem de má-fé, mas sim de lacunas regulamentares e interpretações subsequentes. Quando a regularização é adiada, o risco não desaparece: é transferido para o comprador.”
O que os corretores de imóveis precisam entender agora
Se você estiver vendendo um projeto sob esse novo regime, receberá perguntas incômodas de compradores bem informados (lembre-se: o comprador ingênuo está extinto):
- “Quem é o responsável se a licença final não chegar a tempo?”
- "Que garantias tenho se o supervisor particular cometeu um erro?"
- "Minha escritura pode ser registrada sem problemas, mesmo tendo sido iniciada sem licença?"
Você consegue responder de forma clara, ou vai tentar se esquivar com frases bonitas?
Porque a verdade é a seguinte: a IA pode criar seus roteiros de marketing, mas quando o cliente pergunta sobre responsabilidades legais, é o seu cérebro que responde. E isso não pode ser terceirizado.
O apoio jurídico deixou de ser opcional. Neste novo contexto, a mensagem para os compradores finais é clara: o apoio jurídico preventivo não é um luxo, é a sua única proteção real.
A pergunta "quem é o responsável?" deve ter uma resposta clara antes de assinar uma reserva, antes de efetuar um pagamento adiantado, antes de se comprometer com um projeto que começou sem uma licença definitiva.
Porque, como Diana e eu concordamos, um projeto pode começar rapidamente, mas só quando as responsabilidades estão claras desde o início é que todos podem dormir tranquilos.
Acelerar, sim, mas com regras muito claras
Essa medida poderia ser uma oportunidade para revitalizar o setor. Mas somente se for acompanhada de mecanismos claros para:
- Atribuição específica de responsabilidades por etapa
- Protocolos de compensação quando as supervisões falham
- Garantias obrigatórias para compradores em projetos com pré-licenças
- Transparência quanto ao estado atual de cada projeto
Sem esses elementos, estamos acelerando os processos, ao mesmo tempo que deixamos os compradores mais vulneráveis do que antes.
Sua decisão como profissional
Se você é um corretor de imóveis, incorporador ou investidor, esse novo procedimento levanta uma questão fundamental:
Você vai usar essa medida para vender mais rápido ou para construir de forma mais responsável?
Porque no setor imobiliário existe uma verdade que não admite atalhos: você pode fechar vendas rapidamente hoje, mas se as responsabilidades não forem claras, os problemas irão te assombrar amanhã.
Pergunte a si mesmo agora: se um cliente lhe perguntar: "Quem é o responsável se algo der errado com este projeto que começou sem uma licença definitiva?", você consegue fornecer nomes específicos, documentos e garantias?
Se sua resposta for vaga, é hora de buscar aconselhamento jurídico sério. Sua credibilidade profissional depende de respostas claras, não de evasivas elegantes.
Porque lembre-se: a segurança jurídica é construída a partir do momento em que o comprador decide ou considera comprar, não com o último documento assinado. E quando essa segurança falha, é sempre o comprador final que paga.
