O retrato da disparidade habitacional: enquanto torres de luxo redefinem a paisagem urbana em certas áreas, quase 660.000 casas são protegidas por muros que não são de concreto, em um país localizado na rota de furacões e tempestades
SANTO DOMINGO– Guindastes e verticalidade redefiniram o horizonte em alguns pontos da geografia nacional, redesenhando a silhueta de certos setores, como é o caso das torres residenciais em Piantini, Paraíso, dos complexos de uso misto em Naco, dos projetos de luxo em La Altagracia, Puerto Plata ou El Seibo.
O setor da construção civil dominicano iniciou 2026 com força renovada: em janeiro, registrou expansão homóloga de 7,6%, liderando o crescimento de toda a economia, e em março esse índice subiu para 8,0%, impulsionado por maiores investimentos privados em projetos residenciais, comerciais e turísticos, segundo o Indicador Mensal de Atividade Econômica (IMAE) do Banco Central.
No âmbito financeiro, a carteira de crédito imobiliário do sistema bancário encerrou 2025 em RD$ 443.170 milhões, um crescimento anual de 13,2%, o maior entre todos os tipos de crédito, segundo a Superintendência de Bancos.
E os empréstimos de diversos bancos para a aquisição e construção de casas triplicaram entre 2017 e outubro de 2025, passando de RD$ 114.869 milhões para RD$ 289.648 milhões em financiamento apenas para aquisição de imóveis, segundo a Associação de Bancos Múltiplos (ABA).
Estatísticas reveladoras
O mercado imobiliário está em festa. Mas existe um outro país por trás dessa paisagem, um que as imagens nunca mostram, e esse contraste está documentado no "Caderno I: Características Estruturais da Habitação na República Dominicana", publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (ONE) como parte dos relatórios do X Censo Nacional de População e Habitação de 2022.
Os dados sobre as características estruturais da habitação descrevem, com a objetividade clínica das estatísticas, uma nação dividida em duas.
Ou melhor, dividida em muitas, porque a distância entre Higüey e El Seibo não é apenas geográfica: são pouco mais de cem quilômetros de estrada, embora os números de ambas as províncias retratem realidades habitacionais que poderiam pertencer a outros países.
Casas sem paredes de concreto
O ponto de partida é o seguinte: 82,2% das 3.694.060 casas particulares no país têm paredes de blocos de concreto ou cimento. Subtraindo esse percentual, o resultado é que mais de 650.000 casas, domicílios e famílias têm paredes de madeira, zinco, tábuas de palmeira, folhas de palmeira, papelão, compensado ou materiais reciclados.
A madeira é o segundo material mais comum, presente em 13,1% das casas do país. O zinco é usado em 2,8% e as tábuas de palmeira em 1,6%.
E embora as percentagens pareçam pequenas à escala nacional, por detrás de cada décimo existem dezenas de milhares de casas que o ONE classifica na categoria de "baixa qualidade", associadas a uma menor resistência estrutural aos fenómenos climáticos.
A diferença entre as áreas urbanas e rurais é significativa. Nas cidades, 88,5% das casas têm paredes de blocos de concreto ou cimento, enquanto nas áreas rurais essa porcentagem cai para 65,4%. Nessas áreas, uma em cada quatro casas tem paredes de madeira, e telhados de zinco e palha de palmeira representam outros 8,5% combinados.
Entretanto, de acordo com o Cadastro de Fornecimento de Materiais de Construção (ROE 2025-2) da própria ONE, existem 6.981 obras em andamento na região metropolitana, sendo que Santo Domingo Leste continua a concentrar a maior parte, com 34,1% do total, e Los Frailes o bairro que lidera em número de obras em andamento.
O mercado está crescendo para cima e para fora, mas não para dentro.
Quase metade do país tem telhados de zinco
Se as paredes contam uma história, os telhados contam outra. Em todo o país, o zinco cobre 47,5% das casas na República Dominicana. Isso representa quase uma em cada duas casas, e nas áreas rurais, a proporção sobe para 72,1%, em comparação com apenas 26,2% para casas com telhados de concreto.
O censo é claro quanto às suas implicações: o material do telhado determina diretamente a proteção que uma casa oferece contra chuvas fortes, ventos intensos e altas temperaturas. O zinco absorve e irradia calor, não oferece isolamento térmico e, em furacões, pode se transformar em um projétil.
A construção civil liderou o crescimento econômico em janeiro de 2026, com 7,6% em relação ao ano anterior, e em março, com 8,0%, segundo o Índice Mensal de Atividade Econômica (IMAE) do Banco Central. E a carteira de crédito imobiliário do sistema financeiro, que totalizava RD$ 443,17 bilhões no final de 2025, de acordo com a Superintendência de Bancos, cresceu a uma taxa de 13,2%, a maior entre todos os segmentos de crédito.
Mas o crédito, assim como o guindaste, tem objetivos geográficos que o zinco no campo desconhece.
Cem quilômetros, dois países
As estatísticas nacionais refletem realidades que não têm nada em comum. A comparação entre Higüey e El Seibo ilustra isso.
Higüey, capital da província de La Altagracia, é atualmente um dos municípios com maior atividade imobiliária e turística do país. Segundo o relatório Global Property Guide, atualizado em abril de 2026, a região de Punta Cana-Bávaro abriga um dos dois principais polos de valorização imobiliária do país, com um preço médio de US$ 286.000 para um apartamento de dois quartos.
O Censo registrou 158.512 residências particulares ocupadas no município de Higüey. El Seibo, capital da província homônima e localizada a pouco mais de 100 quilômetros de distância, registrou 25.387.
A diferença não é apenas de tamanho. No município de Higüey existem 56.468 apartamentos, refletindo o dinamismo turístico e residencial da zona leste, enquanto em El Seibo existem apenas cerca de 1.004.
Em relação aos telhados, 3.869 residências no município de El Seibo têm o zinco como material predominante, o que representa mais de 15% do total.
Mas também existem 991 barracões, o tipo de habitação mais precário no censo, associados a barracões improvisados e extrema pobreza, em um município que tem seis vezes menos casas do que Higüey.
O ONE alerta no documento que o conhecimento da distribuição de materiais permite "detectar potenciais riscos decorrentes de fenômenos naturais e possíveis lacunas territoriais associadas ao acesso a materiais de qualidade adequada". O ONE destaca que essas lacunas exigem atenção em termos de planejamento territorial e políticas habitacionais.
Quase 70.000 pisos de terra
Na República Dominicana, 69.620 casas têm piso de terra. Não cimento, não cerâmica: terra. 4,4% das casas rurais têm esse tipo de piso, em comparação com 0,9% nas áreas urbanas.
São casas onde cada chuva transforma o solo em lama e onde a umidade constante representa um risco de doenças.
Esses dados provêm do mesmo país onde o preço por metro quadrado ultrapassa os 2.200 dólares americanos em certos setores, segundo o Observatório do Mercado Imobiliário da República Dominicana (OMIRD), citado pelo El Inmobiliario.
14% com fogão de pátio
O Censo também perguntou se a residência tinha cozinha ou espaço para cozinhar. 5,5% do total nacional, cerca de 204.443 casas, não têm. Nas áreas rurais, a porcentagem sobe para 7,8%, e outros 14% têm a cozinha fora da residência, conhecida como fogão de pátio, um espaço compartilhado, uma solução emergencial que se tornou permanente.
Na linguagem das organizações internacionais, ter uma cozinha é um indicador de habitabilidade mínima. A sua ausência em uma em cada doze casas rurais descreve um défice habitacional que opera numa escala e numa dimensão geográfica diferentes dos projetos residenciais que concentram o investimento privado na região metropolitana.
A geografia da vulnerabilidade
O documento ONE é um instrumento técnico que desagrega os dados por região, província, município e área de residência.
A região de El Valle, que inclui províncias como San Juan e Elías Piña, possui 175.575 residências, sendo o zinco o material de cobertura predominante e a proporção de casas com materiais de baixa qualidade superior à média nacional.
O relatório de estimativas do PIB regional publicado pelo Ministério da Fazenda em dezembro de 2025 mostra que, entre 2015 e 2024, Enriquillo e El Valle são as duas regiões com a menor produção per capita do país, com RD$ 330.245 e RD$ 333.688, respectivamente, em comparação com RD$ 541.702 para Cibao Sur ou RD$ 506.509 para Ozama.
Pedernales, a província mais meridional, registrou 10.298 residências no Censo, das quais 1.648 têm telhados de zinco como material predominante. A província está entre os territórios prioritários nos planos de desenvolvimento turístico do governo.
O que os dados sugerem
O relatório da ONE mostra que a expansão do setor da construção civil apresenta uma distribuição territorial definida. 18,4% do parque habitacional do país é composto por apartamentos, sendo que 620.852 dos 681.247 apartamentos contabilizados estão localizados em áreas urbanas. Nas áreas rurais, esse número cai para 5,9%.
As regiões com o menor PIB per capita, Enriquillo e El Valle, são também as que concentram a maior proporção de residências com materiais de baixa qualidade estrutural.
De acordo com o Cadastro de Fornecimento de Materiais de Construção (ROE) de 2025-2022, 34,1% dos 6.981 projetos de construção ativos na região metropolitana estão concentrados em Santo Domingo Leste. Nas áreas onde esses projetos não são implementados, o zinco continua sendo o material predominante para telhados, as tábuas de palmeira o material mais comum para paredes e pisos de terra batida são uma realidade em 69.620 residências, segundo o Censo de 2022, que não é um documento de política pública.
Trata-se de uma ferramenta de medição cujos dados sobre materiais de construção, tipologia de pisos e disponibilidade de cozinhas formam, em conjunto, um mapa de risco habitacional que a própria ONE descreve como um insumo para o "planejamento territorial, a formulação de políticas públicas e a tomada de decisões no desenvolvimento habitacional"
O mapa revela uma dinâmica dual: enquanto o setor da construção civil cresce 8,0% em relação ao ano anterior em março de 2026 e a carteira de crédito imobiliário registra sua maior expansão em todos os segmentos de crédito, esse dinamismo se concentra na região metropolitana e nos centros turísticos.
O Instituto Nacional de Estatística (ONE), o Ministério das Finanças e o Banco Central produzem os dados que permitem rastrear a correlação. A Estratégia Nacional de Desenvolvimento e o Plano Nacional de Habitação para Famílias Felizes são os dois instrumentos de planejamento atuais que o próprio governo identificou como estruturas para lidar com o déficit habitacional.
O Censo de 2022 fornece a eles o retrato mais preciso disponível do problema.
Fontes: Fascículo I. Características estruturais da habitação na República Dominicana. X Censo Nacional de População e Habitação 2022. Escritório Nacional de Estatísticas (ONE) · Cadastro de Oferta de Construção ROE 2025-2, ONE · Indicador Mensal de Atividade Econômica (IMAE), janeiro e março de 2026, Banco Central da República Dominicana · Relatório de Crédito no Sistema Financeiro 2025, Superintendência de Bancos · Associação de Bancos Múltiplos da República Dominicana (ABA), novembro de 2025 · Relatório de Estimativas do PIB Regional 2015-2024, Ministério da Fazenda · Guia Global de Imóveis, abril de 2026 · Observatório do Mercado Imobiliário da República Dominicana (OMIRD), citado por El Inmobiliario.
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