O mercado imobiliário dominicano opera, em sua maior parte, de forma profissional, mas práticas antiéticas existem. Identificá-las, entender quem é mais vulnerável e saber como se proteger não é opcional: é a diferença entre um investimento bem-sucedido e um pesadelo jurídico.
Após mais de vinte anos atuando como advogado imobiliário, cheguei a uma conclusão que pode parecer paradoxal: as más práticas no setor não prosperam porque o sistema é falho, mas sim porque os compradores não utilizam as ferramentas que o sistema lhes oferece. A má conduta imobiliária não é eliminada ao ser ignorada; ela é neutralizada ao ser compreendida.
E esse conhecimento começa por saber exatamente o que estamos enfrentando.
Um setor sólido, mas não imune
Seria injusto — e impreciso — retratar o mercado imobiliário dominicano como um campo minado. A realidade é bem diferente. Para cada projeto com problemas, existem centenas que são construídos e entregues com sucesso. Na minha prática atual, apenas 6 a 8% das minhas consultorias envolvem algum tipo de irregularidade, uma redução significativa em comparação com o que víamos antes da Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis. A digitalização do Registro de Títulos, as certidões com recursos de segurança e a Jurisdição Imobiliária especializada são avanços reais que devemos reconhecer.
Mas esses 6-8% existem. E quando isso acontece com você, a porcentagem deixa de importar.
As práticas inadequadas mais frequentes
As tendências que observo com maior frequência hoje em dia concentram-se em quatro áreas:
Em primeiro lugar, as construtoras estão iniciando pré-vendas sem possuir todas as licenças necessárias ou, pior ainda, sem que a escritura do terreno esteja devidamente registrada em nome da empresa. Muitas estão vendendo com base apenas em um contrato de compra e venda condicional ou um acordo preliminar de compra e venda, transferindo seu risco financeiro diretamente para o comprador sem o seu conhecimento.
Em segundo lugar, projetos com pendências de herança, onde surgem herdeiros com direitos legítimos que o comprador desconhecia completamente. Uma análise minuciosa do histórico de registro do imóvel evita totalmente esse cenário.
Terceiro, pressão artificial para assinar. Como sempre digo, "urgência artificial é o primeiro sinal de alerta". Quando alguém insiste que você precisa decidir agora ou perderá a oportunidade, essa pressa deve soar todos os seus alarmes, e não apressar sua assinatura.
Em quarto lugar, sites e perfis em redes sociais que replicam empreendimentos reais para atrair investidores, especialmente estrangeiros. A proteção aqui é simples, mas inegociável: verificação presencial ou oficial obrigatória antes de qualquer pagamento.
Quem é mais vulnerável?
A vulnerabilidade não depende da nacionalidade ou do nível socioeconômico. Depende da atitude em relação à verificação profissional. Os perfis mais vulneráveis compartilham uma característica comum: subestimam o custo de não se verificarem.
Já vi clientes dispostos a investir US$ 200.000 em um imóvel se recusarem a pagar US$ 1.500 pela due diligence. Essa mentalidade de "economizar dinheiro" pode resultar em perda total. Ao longo da minha carreira, documentei perdas completamente evitáveis de US$ 85.000 e vi compradores bem assessorados evitarem catástrofes de até US$ 320.000.
As más práticas não são neutralizadas pela sorte, mas sim pela diligência. E a diligência tem um preço que será sempre inferior ao custo das suas consequências.
O protocolo de verificação institucional
Antes de efetuar qualquer pagamento, o processo de verificação deve incluir, no mínimo, três pilares fundamentais: o Registro de Títulos, para obter a situação jurídica do imóvel e confirmar a inexistência de hipoteca, ônus ou litígios em andamento; a Direção-Geral de Impostos Internos (DGII), para confirmar a inexistência de débitos tributários sobre o imóvel, a atividade da empresa vendedora e a ausência de inadimplentes por parte de seus representantes; e, no caso de projetos em construção, o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (MIVHED) e a prefeitura correspondente, para validar os alvarás de construção e de uso do solo.
Para projetos turísticos, inclua o Ministério do Turismo (MITUR). Para propriedades em zonas costeiras ou áreas protegidas, inclua o Ministério do Meio Ambiente. Este processo leva entre três e quatro semanas. É um tempo bem investido.
As cláusulas que você não pode ignorar
Todo contrato imobiliário deve ser analisado com atenção jurídica antes da assinatura. Verifique se os dados de propriedade correspondem exatamente aos da Certidão de Matrícula do Imóvel; se o vendedor está legalmente autorizado a transferir a propriedade; e se o contrato inclui garantias formais de que o imóvel está livre de ônus, gravames e quaisquer disputas. Minha recomendação profissional inabalável: nunca assine nada que você não entenda completamente.
Uma proteção que já existe: os registos provisórios
Há uma notícia pouco conhecida que muda as regras do jogo para
compradores de projetos em construção: desde 2 de dezembro de 2025, está em vigor a Norma Técnica DNRT-DT-2025-001 da Direção Nacional de Registro de Títulos, e com ela o mecanismo de registros provisórios derivados de acordos contratuais entre as partes.
Na prática, isso significa que um contrato preliminar de compra e venda pode agora ser registrado no Registro de Imóveis como um registro provisório, garantindo ao comprador efeito erga omnes: seu direito torna-se exigível perante terceiros a partir do primeiro pagamento. Não se trata mais apenas de um acordo entre partes; trata-se de uma proteção real e verificável por meio de registro.
Essa disposição técnica representa exatamente o tipo de ferramenta que o mercado precisava para proteger os compradores de imóveis na planta. A má conduta prospera onde falta diligência prévia, e agora o sistema de registro dominicano oferece um mecanismo concreto para salvaguardar essa diligência desde o início da transação.
Conhecimento é o seu melhor contrato
Nenhum mercado é isento de riscos. Mas os riscos imobiliários na República Dominicana são, em sua maioria, evitáveis quando as ferramentas disponibilizadas pelo sistema jurídico são utilizadas corretamente.
Minha pergunta para você hoje é direta: antes da sua próxima transação, você tem clareza sobre a situação jurídica do imóvel que está considerando? Você tem um advogado independente — não o do vendedor, mas o seu próprio — para revisar cada cláusula? Você está ciente dos sinais de alerta que distinguem uma oportunidade genuína de um golpe bem disfarçado?
Más práticas prosperam onde falta diligência. E a diligência começa com você.
Leituras recomendadas:
