SANTO DOMINGO - Embora o mercado global ultrapasse os 24 bilhões de dólares, a República Dominicana está dando seus primeiros passos com projetos pioneiros e um ecossistema que começa a se preparar para essa nova forma de investimento imobiliário.
Num passado recente, investir em imóveis significava comprar terrenos, construir estruturas e esperar anos para recuperar o capital investido.
Hoje, na era da economia digital, essa lógica começa a se transformar: um imóvel pode ser dividido em milhares de frações digitais, negociadas online e atrair investidores de qualquer lugar do mundo. Esse processo é conhecido como tokenização imobiliária e está começando a ganhar força na República Dominicana.
A tokenização envolve a conversão do valor econômico de um ativo, como um edifício, hotel ou resort, em tokens digitais registrados em uma blockchain. Cada token representa uma fração do ativo e pode ser comprado e vendido de forma semelhante a outros instrumentos financeiros.
O resultado é um modelo de investimento mais líquido, acessível e global, que permite a participação em projetos imobiliários com montantes inferiores aos tradicionalmente exigidos.
Negócios emergentes
Globalmente, o mercado já deixou de ser uma promessa tecnológica e se tornou um negócio emergente.
Segundo estimativas recentes do setor, a tokenização de imóveis ultrapassará os 24 bilhões de dólares até 2026, marcando o ponto de partida de um mercado que poderá se expandir rapidamente na próxima década, à medida que mais incorporadoras, plataformas fintech e investidores institucionais adotarem esse modelo.
Na América Latina, a tendência também está ganhando força. Países como Brasil e Argentina começaram a explorar marcos regulatórios e programas-piloto de tokenização, enquanto projetos imobiliários nos Estados Unidos, Suíça e Espanha serviram de referência para novos empreendimentos na região.
Nesse contexto, a República Dominicana começa a dar os primeiros passos com iniciativas que buscam conectar o dinamismo do mercado imobiliário local com novas infraestruturas digitais de investimento.
Um dos marcos mais recentes é o anúncio do primeiro hotel tokenizado do país, liderado pelo Grupo Cayacoa. Para a empresa, a chegada desse modelo reflete a atual expansão do setor imobiliário dominicano.
Em entrevista concedida ao programa La Ventana de El Inmobiliario, em fevereiro deste ano, representantes do grupo explicaram que “em um mercado em expansão como o da República Dominicana, a tokenização não substitui os modelos tradicionais: ela os complementa, oferecendo novas formas de financiamento e participação de mais interessados”.
A empresa também afirma que a experiência internacional demonstra que o modelo pode ser integrado naturalmente ao desenvolvimento imobiliário.
O grupo Cayacoa indicou que "as experiências de operadores que trabalharam em mercados como os Estados Unidos, a Suíça ou a Espanha estão servindo de exemplo para evitarmos erros e melhorarmos os processos".
Segundo Cayacoa, o país possui bases suficientes para explorar esse novo setor. Em conversa com El Inmobiliario, os executivos também destacaram que “a República Dominicana tem uma base legal para apoiar um projeto de tokenização; o que ainda falta é uma regulamentação específica para ativos digitais”.
No entanto, esse entusiasmo coexiste com alertas sobre os desafios que o país enfrenta.
Antonio García Romero, CEO da Backsource, alerta que a falta de regulamentação e de suporte técnico especializado pode retardar o desenvolvimento do setor.
Antonio García Romero, CEO da Backsource. (Fonte externa).
Na opinião dele, "a República Dominicana ainda não possui a infraestrutura tecnológica ou a clareza regulatória necessárias para ampliar projetos de tokenização em grande escala".
Nessa mesma conversa, García Romero também destacou que o país precisa avançar na construção de capacidades técnicas para esse tipo de operação. “Sem suporte técnico especializado ou uma infraestrutura clara para essas operações, a tokenização pode permanecer em fase experimental e não atingir o potencial que possui em outros mercados.”.
O analista imobiliário Bienvenido Paulino compartilha uma visão semelhante, afirmando a esta publicação que o principal desafio será construir confiança no mercado.
Segundo Paulino, a tokenização só poderá ser consolidada se forem estabelecidos marcos regulatórios claros, estruturas de custódia e mecanismos de supervisão para proteger o investidor.
Bem-vindo Paulino, gerente geral da Plusval Dominicana. (Fidel Pérez/El Inmobiliario).
O especialista também alertou que o país precisará trabalhar na educação de mercado para evitar confusão entre ativos digitais e modelos especulativos.
“Sem um quadro de entendimento claro, corre-se o risco de muitos projetos serem apresentados como tokenização imobiliária quando, na realidade, não possuem respaldo jurídico ou financeiro suficiente”, explicou ele.
Do ponto de vista do mundo fintech, o diagnóstico aponta para uma oportunidade acompanhada de desafios estruturais significativos.
Maximiliano Barr, presidente da TLA Financial Services, explica que na região o setor está evoluindo de projetos-piloto para modelos mais robustos, onde a tokenização é estruturada dentro de marcos do mercado de capitais.
Maximiliano Barr, presidente da TLA Financial Services. (Fonte externa).
“O maior risco é que algo que não seja de fato propriedade fracionada seja vendido como tal”, alertou Barr, enfatizando que a proteção do investidor depende não apenas da tecnologia blockchain, mas também da arquitetura jurídica e financeira que sustenta cada projeto.
Segundo o especialista, para que um processo de tokenização imobiliária seja robusto, é necessária uma estrutura abrangente que inclua entidades jurídicas como trusts ou SPEs (Sociedades de Propósito Específico), custódia institucional de fundos, auditorias, processos KYC (Conheça Seu Cliente) e conformidade com as normas internacionais de combate à lavagem de dinheiro. Somente assim é possível garantir a rastreabilidade dos investimentos e a transparência do sistema.
Um potencial impulsionado pelo turismo
Mesmo com esses desafios, o potencial do país é evidente. Barr destacou que o dinamismo do mercado imobiliário dominicano, impulsionado pelo turismo, pelo investimento estrangeiro e pela demanda por segundas residências, cria condições favoráveis para esse tipo de instrumento.
“A República Dominicana possui um arcabouço legal para o mercado de ações e uma agenda de digitalização que pode servir como plataforma para o desenvolvimento desse setor”, explicou Barr.
Nesse cenário, o desenvolvimento do mercado poderia seguir um processo gradual. Primeiro, projetos-piloto para testar estruturas legais e tecnológicas; depois, a consolidação de modelos replicáveis; e, finalmente, a criação de mercados secundários para fornecer liquidez aos tokens imobiliários.
A tokenização de imóveis não é simplesmente uma nova ferramenta financeira. Ela representa uma mudança na forma como o investimento imobiliário é concebido: mais digital, mais global e potencialmente mais acessível.
Para a República Dominicana, o desafio não será apenas adotar a tecnologia, mas também construir o ecossistema jurídico, financeiro e cultural que permitirá que essa nova fronteira do mercado imobiliário se desenvolva de forma segura e confiável.
Figuras:
US$ 4 trilhões
A consultoria Deloitte prevê que o volume de imóveis tokenizados poderá chegar perto de US$ 4 trilhões até 2035, com uma taxa de crescimento anual composta estimada em 27%.
20 bilhões de euros
Na Espanha, a tokenização permite investimentos a partir de €100 em uma fração de um apartamento. O país almeja que esse mercado cresça para €20 bilhões até 2033.
Este artigo foi originalmente publicado na edição impressa nº 14 El Inmobiliario
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