Segundo a The Latin Investor, os imóveis residenciais mantêm uma taxa de ocupação superior a 85% este ano .
A alta rentabilidade, as baixas taxas de vacância e uma nova oferta dominada por apartamentos estão moldando um mercado imobiliário que não só está crescendo, como também se reorganizando para manter o foco principal nos aluguéis
SANTO DOMINGO – Os elevados rendimentos de aluguel, superiores a 8% segundo o Global Property Guide, coincidem com taxas de vacância de apenas um a dois meses por ano em áreas urbanas, de acordo com o The Latin Investor, em um mercado com crescente predominância de apartamentos na nova oferta e sustentado por uma demanda habitacional que não diminui.
Longe de ser um fenômeno temporário, a combinação de aluguéis crescentes, preços de venda em alta e ocupação sustentada delineia um mercado imobiliário dominicano que está se organizando em torno do aluguel.
Dados recentes da Global Property Guide indicam que o rendimento bruto médio do aluguel no país varia entre 7% e 9% , com Santo Domingo liderando o ranking com níveis próximos a 9%. Essa empresa internacional de análise do mercado imobiliário, com sede na Europa, coleta e compara dados sobre preços, rendimentos de aluguel, impostos e condições de investimento em dezenas de países.
Entretanto, os preços dos aluguéis mantêm uma tendência de crescimento anual, com aumentos próximos a 3%, de acordo com o índice de aluguel de imóveis do Banco Central da República Dominicana (BCRD), incorporado ao IPC.
Em circunstâncias normais, um aumento sustentado nos preços, aliado a altos retornos, tenderia a atrair nova oferta e aumentar o desemprego. No entanto, na República Dominicana, está acontecendo o oposto: a ocupação permanece alta .
Segundo a The Latin Investor, uma plataforma privada que analisa oportunidades de investimento na América Latina e compila dados e tendências do setor imobiliário, os imóveis residenciais em áreas urbanas permanecem vagos por uma média de um a um mês e meio por ano, o que implica níveis de ocupação acima de 85%.
Essa estabilidade deve-se, em grande parte, à própria estrutura do mercado.
Um país de apartamentos
O parque habitacional tem apresentado uma nítida tendência para o desenvolvimento vertical. Estimativas da plataforma mencionada anteriormente apontam que a proporção de apartamentos na oferta residencial
70% Além disso, entre 30% e 40% da oferta disponível consiste em imóveis de construção recente , o que reforça a importância desse tipo de empreendimento.
Embora o parque habitacional dominicano ainda seja composto principalmente por casas, com 2,4 milhões em comparação com 681 mil apartamentos, segundo o último censo do Instituto Nacional de Estatística, a tendência recente aponta em outra direção.
O Registo de Oferta de Imóveis (ROE) da ONE mostra que a maioria das novas unidades em construção são apartamentos e, em alguns segmentos, como casas com lugares de estacionamento, estão registados mais de 20.000 apartamentos, em comparação com menos de 1.000 casas.
O padrão responde a diversas forças simultâneas: limitações de terrenos em áreas urbanas, custos de construção, mudanças na demanda e, sobretudo, o peso crescente do investidor, tanto local quanto estrangeiro, que prioriza unidades com potencial de aluguel.
Nesse contexto, o apartamento deixa de ser apenas uma solução habitacional e se torna um ativo financeiro. A dinâmica de ocupação reforça essa transformação. Estimativas do The Latin Investor apontam para taxas de vacância em áreas urbanas entre um e um mês e meio por ano, o que implica níveis de ocupação superiores a 85%.
Embora não seja um indicador oficial, a referência é consistente com o comportamento observado nos preços e na rentabilidade: um mercado onde as unidades disponíveis tendem a ser colocadas relativamente rápido, especialmente em áreas próximas a centros de emprego, serviços e transporte.
Demanda que não produz
O dinamismo do mercado de arrendamento também se explica pela pressão estrutural da procura. O país enfrenta um défice habitacional estimado entre 1,4 e 2,1 milhões de habitações, segundo o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (Mivhed), enquanto a urbanização continua a concentrar a população na Grande Santo Domingo e noutros centros urbanos.
A combinação de escassez, migração interna e formação de novas famílias mantém uma demanda constante que reduz os períodos de vacância e permite que os preços continuem a subir.
A localização também desempenha um papel crucial. Imóveis próximos a centros de emprego, universidades e serviços essenciais apresentam períodos de vacância mais curtos, consolidando micromercados de alta ocupação dentro da cidade.
Um mercado concebido para cuidar de
O resultado é um sistema que se autoalimenta: a alta rentabilidade incentiva o investimento em novas unidades habitacionais; a oferta é direcionada para formatos mais comercializáveis e a demanda, sustentada por fatores estruturais, absorve boa parte dessa produção.
Assim, a baixa taxa de vacância não é uma anomalia dentro do boom imobiliário, mas sim uma de suas condições operacionais.
O fenômeno também redefine a lógica do desenvolvimento urbano. Em vez de responder exclusivamente às necessidades de habitação, uma parcela crescente da oferta parece estar voltada para a geração de renda com aluguel, em um mercado cada vez mais influenciado por critérios de investimento.
Entre a oportunidade e a pressão
Este modelo tem implicações que vão além do setor da construção, uma vez que, por um lado, consolida a República Dominicana como um destino atrativo para o investimento imobiliário, com retornos superiores aos de mercados como o México e o Brasil , e, por outro lado, levanta questões sobre o acesso à habitação num contexto em que a oferta está cada vez mais alinhada com a rentabilidade.
Com rendimentos brutos de aluguel variando entre 7% e 9%, de acordo com o Global Property Guide, a República Dominicana se posiciona acima de mercados como o México e o Brasil, onde os retornos normalmente variam entre 5% e 7%, segundo a mesma fonte.
É aí que reside o apelo do país para o investimento imobiliário voltado para o aluguel, e é também aí que surgem as tensões sobre o acesso à moradia.
Em busca desse equilíbrio, o mercado imobiliário dominicano caminha para uma fase em que a expansão vertical e a alta ocupação deixam de ser tendências paralelas e passam a fazer parte da mesma lógica operacional.
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