Comprar um apartamento na planta é um investimento para o futuro. O comprador garante um preço fixo antecipadamente e a construtora obtém o fluxo de caixa necessário para concluir o projeto. No entanto, no mercado dominicano, caracterizado pela constante flutuação dos preços de materiais, insumos e mão de obra, a volatilidade dos custos de construção torna-se um fator inevitável.
Na República Dominicana, o aumento contínuo dos custos no setor gerou um debate sobre uma questão fundamental: o preço pode ser alterado após a assinatura do contrato? A resposta é sim. Mas como esse ajuste deve ser feito para garantir que seja tecnicamente adequado, legalmente válido e economicamente justo?
O mecanismo mais objetivo para justificar esses ajustes é o Índice de Custo Direto da Construção de Habitações (ICDV), publicado pelo Instituto Nacional de Estatística, que é a autoridade oficial. No entanto, sua aplicação tem gerado controvérsias e reclamações junto à agência de defesa do consumidor (Proconsumidor), bem como debates sobre o equilíbrio contratual entre construtoras e compradores.
O desafio reside em determinar como, quando e a quais insumos e em que proporção do preço esse reajuste deve ser aplicado. O valor total da unidade deve ser indexado? Apenas a parcela correspondente à construção? O incorporador deve absorver uma parte inicial dos aumentos? O que acontece quando o projeto já está parcialmente concluído?
O ICDV mede a variação em materiais, mão de obra e equipamentos.
Nota: Esta métrica mede os custos diretose não inclui terrenos, despesas financeiras, marketing ou o lucro do incorporador. Portanto, a indexação exige uma compreensão clara dos princípios técnicos dos ajustes de variação de custos e o uso correto do ICDV (Índice de Variação de Custos).
Por exemplo, para calcular os ajustes de variação de custos utilizando o ICDV, nas empresas de construção do nosso grupo empresarial EM+A (EM MARTINEZ Engenharia Mod e Arquitetura e XTRIBA Inmobiliaria) aplicamos a fórmula de indexação técnica que compara o ICDV base no momento da assinatura com o ICDV em vigor no período de corte.
Isso nos permite garantir aos desenvolvedores e compradores a redução e/ou eliminação de conflitos, além de fortalecer a confiança e a transparência diante dos inevitáveis ajustes decorrentes da volatilidade de preços.
A aplicação do ICDV protege a margem do incorporador, evita a descapitalização do projeto, reduz o risco financeiro, fornece suporte técnico objetivo e constrói confiança entre as partes.
Responsabilidade compartilhada nos ajustes de preço: o construtor deve assumir parte do aumento?
Do ponto de vista do equilíbrio técnico e contratual, nem todo o impacto inflacionário deve ser automaticamente repassado ao comprador.
Em práticas profissionais mais equilibradas, alguns projetos imobiliários estipulam que a construtora ou incorporadora assuma uma porcentagem inicial dos aumentos, geralmente entre 5% e 10%, antes de repassar os ajustes ao preço acordado, criando assim uma margem de absorção que protege o comprador contra variações moderadas do mercado e evita aumentos imediatos devido a pequenas flutuações do índice.
A justificativa técnica para esse critério se baseia em diversos fundamentos:
Em primeiro lugar, todoorçamento de construção estruturado profissionalmente incorpora margens de contingência destinadas a absorver variações normais de preços de materiais, mão de obra ou subcontratos.
Aumentos moderados de preços fazem parte do risco inerente ao setor da construção civil. Repassá-los integralmente ao cliente, mesmo que sejam marginais, significa terceirizar completamente um risco que faz parte do negócio.
Em segundo lugar, o promotor imobiliário tem maior poder de negociação com os fornecedores, comprando em grandes quantidades e planejando aquisições antecipadas. Isso permite que ele mitigue parcialmente as variações iniciais sem comprometer a viabilidade do projeto.
Terceiro, e não menos importante, lembre-se de que a construtora está construindo para outra pessoa. Embora assuma o risco financeiro e operacional durante a construção, o proprietário final do imóvel é o comprador, que será o beneficiário do produto acabado, de sua valorização futura e de seu uso.
Nesse sentido, o projeto não é um ativo que o incorporador retém para si, mas uma obra executada para um terceiro que obterá o benefício patrimonial definitivo.
Essa realidade introduz um princípio de corresponsabilidade econômica: se o comprador for o proprietário e beneficiário final, é razoável que participe dos aumentos extraordinários e reais de custos que excedam as previsões normais de mercado.
Mas essa participação deve ser ativada quando as variações ultrapassarem um limite previamente definido.
Portanto, quando o aumento exceder a percentagem de absorção acordada, a proporção do ajuste deverá ser aplicada ao comprador, exclusivamente na parte do preço correspondente à construção e no saldo em dívida a executar.
No entanto, o ajuste do ICDV é um mecanismo técnico, não automático. É uma ferramenta que, quando aplicada corretamente, distribui os efeitos das variações de custos nos contratos de compra e venda de forma equilibrada.
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