Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Em resposta aos crescentes desafios enfrentados pelo mercado imobiliário dominicano, a Direção-Geral de Imóveis da República Dominicana (DGII) aumentou o teto de preços para a classificação de moradias populares. Esse ajuste reflete o esforço do governo para se adaptar à inflação, aos altos custos de construção e ao crescente déficit habitacional, buscando proteger o acesso das famílias dominicanas a moradias dignas.
O novo limite permitirá que mais projetos se qualifiquem para os benefícios fiscais estabelecidos pela Lei 189-11, como a isenção do ITBIS (Imposto sobre Valor Agregado) e do imposto de transmissão sobre a primeira aquisição. Mas, além dos números, essa medida tem implicações profundas tanto para construtoras quanto para famílias que sonham com a casa própria.
Habitação de baixo custo: um segmento em perigo
Nos últimos anos, a habitação acessível tornou-se uma espécie em extinção. De acordo com dados do Banco Central, o Índice de Custo Direto da Construção de Habitações (ICDV) registrou um aumento de mais de 16% entre 2021 e 2023, impulsionado pela alta de materiais essenciais como cimento (que subiu até 15% em alguns períodos), aço e concreto. Além disso, os custos de mão de obra aumentaram significativamente devido a reajustes salariais e à inflação acumulada.
Isso tornou cada vez mais difícil para as construtoras manterem seus projetos dentro dos limites de preço estabelecidos pela DGII para habitações de baixo custo. Como resultado, muitas abandonaram esse segmento para se concentrarem em projetos mais lucrativos voltados para faixas de renda mais altas, deixando as famílias de renda média e baixa com menos opções no mercado.
Uma perspectiva alarmante
O déficit habitacional continua sendo um dos principais desafios sociais do país. Segundo um relatório do Ministério da Economia, Planejamento e Desenvolvimento (MEPyD), mais de 1,2 milhão de famílias dominicanas enfrentam algum tipo de problema relacionado à moradia. Esse déficit inclui não apenas a falta de moradia, mas também as condições precárias de vida de grande parte da população.
Além disso, de acordo com a Pesquisa Nacional de Domicílios de 2022 (ENHOGAR), aproximadamente 74% dos dominicanos adquirem suas casas por meio de financiamento imobiliário. No entanto, para famílias de baixa e média renda, o acesso a esse financiamento permanece limitado devido às altas taxas de juros e aos custos iniciais significativos.
Benefícios específicos da medida
O aumento do limite de preço para a classificação de habitações de baixo custo traz impactos positivos em diversas frentes:
1. Maior viabilidade para os desenvolvedores:
• Projetos imobiliários que antes estavam prestes a não se qualificar para benefícios fiscais agora terão mais espaço para se adaptar à nova faixa de preços. Isso incentiva as construtoras a reinvestirem em moradias destinadas a famílias de baixa e média renda.
• Ao aumentar a oferta de projetos de baixo custo, também se incentiva a criação de empregos no setor da construção civil, que é um dos principais motores da economia nacional.
2. Maior acesso para os compradores:
• As famílias terão acesso a mais opções de moradia que agora se qualificarão como de baixo custo, facilitando o acesso a incentivos como a isenção de 3% do imposto de transferência e do ITBIS na primeira venda.
• Essa economia pode representar dezenas de milhares de pesos para os compradores, aliviando o fardo econômico da aquisição de uma casa.
• Além disso, com mais opções disponíveis, as famílias terão maiores oportunidades de encontrar uma casa que atenda às suas necessidades e ao seu orçamento.
Lições de mercado: essa medida é suficiente?
Embora esse ajuste seja um passo importante, ele não resolve definitivamente o problema de acesso à moradia. A crise nos custos de construção, o acesso limitado ao crédito imobiliário e a falta de políticas mais abrangentes continuam sendo barreiras significativas.
Alguns desenvolvedores propuseram alternativas que poderiam complementar essa medida, tais como:
• Programas de subsídios direcionados: O Governo poderia oferecer incentivos diretos para reduzir os custos de materiais de construção essenciais, o que ajudaria a diminuir os preços finais das casas.
• Fundos fiduciários mais acessíveis: Ampliar os fundos fiduciários para incluir projetos menores e apoiar desenvolvedores que atuam em áreas rurais ou com margens de lucro mais baixas.
• Inovação na construção: Promover o uso de tecnologias de construção mais eficientes e sustentáveis, como habitações modulares ou pré-fabricadas, que podem reduzir os custos de produção.
O desafio a longo prazo
A habitação de baixo custo é mais do que apenas um segmento do mercado imobiliário; é essencial para garantir o bem-estar das famílias dominicanas e construir uma sociedade mais equitativa. No entanto, se o aumento dos custos de construção não for abordado estruturalmente, essa categoria corre o risco de desaparecer, mesmo com ajustes periódicos em seu teto de preços.
É crucial que o governo e o setor privado trabalhem juntos para garantir que a habitação acessível continue sendo uma realidade. Isso envolve não apenas medidas fiscais, mas também a criação de políticas de urbanização sustentável que facilitem o acesso à terra e aos serviços básicos.
Conclusão
O recente ajuste na classificação de moradias populares é uma resposta estratégica a um mercado em constante evolução. Embora não resolva todos os desafios, proporciona um alívio muito necessário tanto para construtoras quanto para famílias que buscam acesso a moradias dignas.
Com o aumento contínuo dos custos de construção e a persistência do déficit habitacional, será essencial implementar políticas mais ambiciosas que não apenas revitalizem o investimento privado, mas também garantam que o direito à moradia seja acessível a todos os dominicanos. Afinal, uma casa não é apenas um lugar para morar, mas sim a base para o desenvolvimento e a estabilidade de milhares de famílias em todo o país.
Autora: Joan Feliz Valoys, MBA, especialista em marketing digital, gerente de operações da construtora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência no setor da construção civil e turismo.
