Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
Numa altura em que a tecnologia permite o acesso instantâneo à informação e outros setores já vivenciaram uma revolução digital, o setor imobiliário dominicano ainda aguarda uma transformação fundamental: o acesso público às licenças e certificações institucionais, uma necessidade premente que exige uma maior interligação digital entre as instituições para facilitar a verificação de informações essenciais por parte de compradores, advogados e consultores imobiliários.
O estado atual
Embora instituições como o Registo Predial, a Câmara de Comércio, a ONAPI e a DGII tenham feito progressos significativos na digitalização e no acesso público às suas informações, outras entidades-chave no desenvolvimento imobiliário mantêm processos menos acessíveis, criando lacunas de informação que afetam a transparência do setor.
A necessidade de transparência institucional
É necessário acesso digital a informações essenciais, tais como:
● Situação das aprovações da CONFOTUR e processos em andamento no Ministério do Turismo
● Licenças ambientais concedidas e em processo de obtenção
● Alvarás de construção MIVHED
● Alvarás municipais e ausência de objeções
● Certificações de uso do solo
CONFOTUR e alvarás de construção: exemplos críticos da necessidade de transparência
A situação atual com as aprovações da CONFOTUR e as licenças de construção ilustra perfeitamente a necessidade urgente de acesso público à informação. Os projetos imobiliários são frequentemente promovidos e vendidos com base em promessas que não correspondem à realidade
● Alguns alegam ter aprovações quando, na verdade, têm apenas solicitações em andamento
● Outros promovem os benefícios do CONFOTUR sem terem iniciado o processo
● Há casos em que as unidades são entregues sem a aprovação prometida
● Projetos são anunciados com a indicação de "licenças em processo" quando sequer existe um direito de propriedade registrado sobre o terreno onde a construção seria realizada
● Os projetos são comercializados sem as licenças de construção necessárias
A falta de acesso público a essas informações fundamentais leva a:
● Risco para compradores que investem contando com licenças e benefícios que podem não se concretizar
● Concorrência desleal entre desenvolvedores
● Perda de credibilidade no setor
● Possíveis contingências legais futuras
Benefícios para o setor
A implementação de um sistema de acesso público a essas informações geraria diversas vantagens:
● Maior segurança nas transações imobiliárias
● Redução do tempo do processo de due diligence
● Fortalecimento da confiança do investidor
● Profissionalização da consultoria imobiliária
● Transparência no desenvolvimento do projeto
Histórias de sucesso
Instituições que já implementaram sistemas de consulta online demonstram os benefícios da transparência digital:
● Registro de Imóveis: Acesso a informações sobre direitos, ônus e gravames registrados
●ONAPI: Verificação e registro de nomes comerciais e marcas registradas
● Câmara de Comércio: Consulta ao Registro Comercial
● DGII: Validação de contribuintes e situação fiscal
Esses exemplos demonstram que a tecnologia e a transparência não são apenas possíveis, mas também fortalecem as instituições e facilitam as transações comerciais.
O desafio das informações "sensíveis"
O argumento de que certas informações são "sensíveis" e, portanto, não devem ser compartilhadas, entra em conflito com a realidade de que essas licenças e certificações são documentos públicos. Sua verificação não deve depender da discricionariedade do empreendedor, mas sim estar disponível por meio das instituições emissoras.
Proposta de implementação
A modernização do acesso a essas informações exige:
● Criação de portais de consulta institucional
● Padronização dos formatos de apresentação
● Atualização constante de bancos de dados
● Interconexão entre sistemas institucionais
● Protocolos de segurança e verificação
Impacto na consultoria imobiliária
O acesso a essas informações permitiria aos agentes imobiliários:
● Oferecer aconselhamento mais preciso e documentado
● Reduzir os riscos nas transações
● Fortalecer a confiança entre cliente e consultor
● Profissionalizar o serviço de intermediação
● Proteger os interesses do comprador
Impacto na prática jurídica
A disponibilidade digital dessas informações é crucial para advogados imobiliários, que frequentemente são encarregados de realizar a devida diligência em projetos de construção. O acesso direto a esses documentos não só agilizaria os processos de revisão jurídica, como também permitiria pareceres jurídicos mais bem fundamentados, reduzindo os riscos tanto para os compradores quanto para seus consultores legais
Em direção a um setor mais transparente
A transparência institucional não é apenas uma necessidade técnica, mas um imperativo para o desenvolvimento saudável do setor imobiliário. Um mercado onde as informações essenciais são acessíveis é um mercado que gera maior confiança e atrai melhores investimentos.
Este artigo bônus complementa a série "Desafios Ocultos do Setor Imobiliário" do El Inmobiliario, oferecendo uma visão sobre a necessidade de maior transparência institucional no setor.
O autor é advogado imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, secretário do conselho de administração da AEI (Agência Econômica da República Dominicana) no biênio 2024-2026 e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
