Por Joan G. Feliz
Especial para El Inmobiliario
A faturação eletrónica, estabelecida pela Lei 32-23, tornou-se uma das mudanças mais significativas e disruptivas na estrutura tributária da República Dominicana. A sua implementação não visa apenas melhorar a eficiência e a transparência na arrecadação de impostos, mas também apresenta desafios consideráveis para setores-chave da economia, incluindo o setor da construção e o imobiliário. Embora esta medida tenha como objetivo reduzir a informalidade e facilitar a rastreabilidade das transações, a sua implementação está a obrigar as empresas a adaptarem-se a novas realidades operacionais, administrativas e tecnológicas.
O processo de transição: da teoria à prática
A implementação gradual da faturação eletrónica teve início em 2024, começando pelos grandes contribuintes. Estima-se que, até 2025, praticamente todos os intervenientes no setor imobiliário e da construção civil terão de cumprir esta regulamentação. Isto inclui promotores imobiliários, empreiteiros, agentes imobiliários, promotores de projetos e outras partes envolvidas no ciclo de vida do imóvel.
Segundo a Direção-Geral de Infraestrutura da República Dominicana (DGII), até o final de 2024, mais de 450 milhões de recibos fiscais eletrônicos haviam sido emitidos, refletindo um aumento de 86% em comparação com o ano anterior. No entanto, o setor imobiliário e da construção civil tem sido historicamente caracterizado por seu baixo nível de digitalização, o que coloca esses setores em uma posição particularmente vulnerável em relação aos prazos e exigências das novas regulamentações.
O impacto imediato: maior controle fiscal e erradicação da informalidade
Um dos benefícios mais significativos da faturação eletrónica é o maior controlo que a DGII (Direção-Geral da Receita Interna) terá sobre as transações comerciais, especialmente num setor como o da construção, onde historicamente existe um elevado nível de atividade informal. As vendas de imóveis e os contratos de construção serão agora muito mais fáceis de rastrear e auditar, permitindo às autoridades fiscais um acesso mais direto aos rendimentos e despesas das empresas.
A longo prazo, a informalidade nos pagamentos, que tem sido um desafio persistente neste setor, poderá ser significativamente reduzida. As empresas que antes dependiam de práticas como recibos manuais ou pagamentos em dinheiro sem registo formal passarão agora a ser obrigadas a registar todas as transações eletronicamente, garantindo maior transparência nos processos e permitindo um controlo mais eficaz das operações financeiras.
No entanto, esse controle implica que as empresas serão obrigadas a manter uma gestão tributária mais rigorosa, o que poderá resultar em custos adicionais relacionados à implementação de novos sistemas contábeis e ao treinamento de pessoal.
Desafios tecnológicos: o custo da digitalização
A principal barreira enfrentada pelo setor da construção civil e imobiliário é a falta de preparo tecnológico. Embora algumas grandes empresas já operem com sistemas de gestão ERP (Enterprise Resource Planning) que facilitam a adoção da faturação eletrónica, as pequenas e médias empresas têm tido dificuldades em integrar as soluções necessárias.
A adaptação à faturação eletrónica implica a implementação de software de contabilidade especializado e a formação de pessoal para garantir que as transações sejam emitidas e processadas de forma eficiente e legal. Em muitos casos, os custos iniciais de implementação e a adaptação dos sistemas informáticos podem ser proibitivos para empresas com margens de lucro reduzidas.
Para empresas menores que gerenciam projetos de menor porte ou que estão em fase de crescimento, esses custos iniciais de digitalização representam uma barreira significativa. A adoção de novas tecnologias envolve não apenas despesas com software, mas também uma mudança estrutural na forma como as empresas gerenciam suas operações diárias, o que pode gerar resistência à mudança dentro das organizações.
Reestruturação dos fluxos de pagamento e faturamento na construção civil
Na indústria da construção civil, um dos maiores desafios reside na gestão de pagamentos parcelados e adiantamentos. Frequentemente, as transações imobiliárias ou os projetos de construção são realizados em diversas fases. Isso é particularmente comum em empreendimentos imobiliários, onde o pagamento é feito em diferentes etapas (pré-venda, entrada, pagamento por etapas, etc.).
A faturação eletrónica exige que todas estas transações sejam devidamente registadas, o que implica uma mudança na forma como as empresas gerem as suas receitas. As empresas de construção, que normalmente emitiam faturas agrupadas ou fora de ordem, devem agora adotar um sistema de faturação mais organizado e estruturado, o que implica ajustes nos fluxos de pagamento e no planeamento financeiro.
Essa adaptação pode ser complexa para empresas que não possuem uma estrutura contábil robusta, e ainda mais para aquelas que operam com um alto volume de transações diárias. Além disso, pagamentos não tradicionais, como os relacionados à compra de imóveis por meio de joint ventures ou fundos fiduciários, também devem ser gerenciados eletronicamente, exigindo atualizações constantes nos procedimentos administrativos.
Oportunidades na formalização do setor
Apesar dos desafios mencionados, a faturação eletrónica também apresenta oportunidades significativas para o setor imobiliário e da construção. O controlo e a rastreabilidade das transações permitirão uma maior formalização das atividades no setor, o que poderá facilitar o acesso ao financiamento. As instituições financeiras valorizarão a transparência e a precisão dos dados fiscais, o que poderá gerar maiores oportunidades de crédito para as empresas que adotarem a regulamentação.
Da mesma forma, a faturação eletrónica pode melhorar a reputação de uma empresa, especialmente entre os compradores de imóveis que procuram segurança jurídica e transparência nas transações. As promotoras imobiliárias que integram com sucesso esta ferramenta nas suas plataformas de vendas e gestão de propriedades podem oferecer aos seus clientes um valor acrescentado significativo em termos de segurança e eficiência operacional.
O caminho para a digitalização completa
Até o segundo semestre de 2025, espera-se que mais de 90% das empresas do setor imobiliário e da construção civil tenham migrado integralmente para o sistema eletrônico. Durante esse processo de transição, o papel da Direção-Geral de Impostos Internos torna-se crucial, visto que se prevê um fortalecimento das auditorias automatizadas e uma maior coordenação com outros órgãos reguladores, como o Registro de Imóveis, com o objetivo de garantir que as empresas cumpram as novas normas.
Nesse sentido, a auditoria fiscal automatizada será uma ferramenta fundamental para garantir o cumprimento das obrigações tributárias, permitindo também às autoridades identificar transações de rendimentos irregulares ou subdeclaradas, o que gerará maiores receitas para o Estado e reduzirá a evasão fiscal.
Conclusão: Uma mudança inevitável
A emissão de faturas eletrônicas representa um ponto de virada para o setor imobiliário e da construção civil na República Dominicana. Embora desafiadora no curto prazo, essa mudança oferece benefícios significativos a longo prazo em termos de transparência, formalização e competitividade. As empresas que se adaptarem rapidamente a essa nova regulamentação, investindo em sistemas tecnológicos adequados e capacitando seus funcionários, estarão mais bem preparadas para enfrentar os desafios futuros e aproveitar os benefícios fiscais e operacionais que a emissão de faturas eletrônicas oferece.
Aqueles que adiarem a adaptação poderão enfrentar penalidades, perda de oportunidades de negócios e uma base de clientes cada vez menor, comprometendo potencialmente sua competitividade no mercado. O futuro do setor imobiliário e da construção civil é definido pela digitalização, e aqueles que tomarem a iniciativa agora liderarão o setor nos próximos anos.
O autor possui MBA, é especialista em marketing digital e gerente de operações da construtora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência nos setores de construção e turismo.
