Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
Não é segredo que o setor imobiliário dominicano tem experimentado um crescimento notável nos últimos anos, impulsionado pelo desenvolvimento do turismo, investimento estrangeiro e demanda interna por moradias. Esse boom levou a um aumento significativo no número de imobiliárias, muitas das quais operam sem compreender plenamente as implicações legais, tributárias e regulatórias dessa atividade no país.
Embora muitos empreendedores do setor se concentrem principalmente nos aspectos comerciais e de marketing, a experiência tem demonstrado repetidamente que, sem uma base jurídica sólida, o crescimento acaba encontrando barreiras intransponíveis. Como profissionais comprometidos com a excelência, devemos internalizar este princípio: "A estrutura jurídica adequada e a conformidade regulatória são os alicerces invisíveis, porém inabaláveis, do sucesso sustentável de uma imobiliária."
Mais do que um simples nome de marca
Quando ouvimos frases como "Primeiro vou vender alguns imóveis e depois formalizar" ou "essa estrutura jurídica é muito cara para mim agora", vale a pena refletir sobre o verdadeiro valor da formalização adequada e nos perguntar: estamos construindo para o curto ou para o longo prazo?
Uma imobiliária bem estruturada distingue-se não apenas por um escritório atraente ou um impressionante portfólio de imóveis, mas pela solidez de sua base jurídica e administrativa. As operações verdadeiramente bem-sucedidas são aquelas em que a estrutura societária escolhida (EIRL, SRL, SAS) atende adequadamente às necessidades presentes e futuras do negócio, oferecendo proteção patrimonial aos seus sócios e cumprindo integralmente as obrigações tributárias e regulatórias exigidas pelo nosso sistema jurídico.
Pilares fundamentais da conformidade
A formalização completa de uma imobiliária é uma responsabilidade incontornável que todo profissional do setor pode e deve assumir integralmente. Entre os elementos essenciais que não podem ser omitidos estão a correta constituição da empresa, o registro adequado do negócio na Câmara de Comércio e a obtenção do respectivo Cadastro Nacional de Contribuintes (RNC), bem como junto à Previdência Social e ao Ministério do Trabalho. Igualmente importante é o rigoroso cumprimento das obrigações tributárias, a implementação de sistemas de emissão de notas fiscais e a manutenção de registros contábeis organizados que permitam o cumprimento das obrigações fiscais em tempo hábil.
É também extremamente importante o registo como Entidade Obrigada junto da Unidade de Análise Financeira (UAF), a designação de um Responsável pela Conformidade qualificado e a implementação de um Programa de Combate ao Branqueamento de Capitais, em conformidade com a Lei 155-17 e a Norma 03-18. Igualmente importante é o registo como membro da Associação de Agentes e Empresas Imobiliárias (AEI).
Embora possa parecer complexo à primeira vista, é hora de reconhecer que a conformidade abrangente não representa um obstáculo para os negócios, mas sim uma verdadeira vantagem competitiva em um mercado que caminha inexoravelmente para a profissionalização.
Realidades atuais do mercado
O panorama imobiliário dominicano apresenta características únicas que intensificam a necessidade de estruturas formais robustas. Enfrentamos um mercado com crescente escrutínio regulatório, onde os órgãos de supervisão intensificam a fiscalização do setor. Observamos também uma maior sofisticação por parte de clientes e investidores, especialmente estrangeiros, que exigem altos padrões de formalidade e transparência. Simultaneamente, a concorrência entre as agências se intensifica, tornando a diferenciação profissional mais relevante do que nunca.
Essa realidade, longe de representar um obstáculo, constitui uma oportunidade extraordinária para que agências comprometidas com a excelência se destaquem por meio de práticas comerciais exemplares.
Formalização como diferencial estratégico
Os profissionais do setor imobiliário que incorporam esses elementos ao seu DNA empresarial conquistam uma vantagem competitiva no mercado. Eles obtêm acesso a alianças estratégicas com incorporadoras e investidores institucionais que valorizam a segurança jurídica. Atraem uma clientela de alto nível, principalmente clientes internacionais, acostumados a elevados padrões de formalidade e transparência em seus países de origem.
Uma estrutura formal robusta também permite o acesso a opções de financiamento e investimento para crescimento que simplesmente não estão disponíveis para empresas informais ou semiformalistas. Igualmente importante, reduz significativamente a exposição a penalidades administrativas, fiscais e até mesmo criminais, protegendo tanto o patrimônio empresarial quanto o pessoal.
Passos rumo à excelência operacional
A implementação de uma estrutura jurídica e de conformidade ideal pode ser feita gradualmente. Comece com uma avaliação profissional para determinar a estrutura corporativa mais adequada às suas necessidades específicas. Desenvolva alianças estratégicas com consultores jurídicos, contábeis e de conformidade (Prevenção à Lavagem de Dinheiro) especializados no setor imobiliário. Implemente gradualmente sistemas tecnológicos que facilitem a conformidade regulatória. Por fim, participe de programas de treinamento contínuo para se manter atualizado sobre as mudanças regulatórias relevantes.
A formalização completa representa, sem dúvida, um dos pilares fundamentais de uma prática imobiliária verdadeiramente profissional. Num mercado que evolui rapidamente para exigências cada vez maiores, as agências que integram essas práticas não só se protegem, como também contribuem decisivamente para a maturação e profissionalização do setor imobiliário dominicano.
A estrutura jurídica adequada e o cumprimento das normas regulamentares são, sem dúvida, a base sobre a qual se constrói o sucesso duradouro de uma agência imobiliária.
Este artigo faz parte da série 'Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana'.
O autor é advogado imobiliário, CEO do grupo imobiliário Echenique, coach, treinador e palestrante certificado por John Maxwell e Tania Báez, Secretário do Conselho de Administração da AEI (Agência Imobiliária da República Dominicana) para o período 2024-2026, e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
