A segurança jurídica no desenvolvimento imobiliário depende de contratos bem elaborados. Este guia apresenta os principais pontos para proteger investimentos imobiliários por meio da redação eficaz e atualizada de contratos.
Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
Como conclusão da nossa série sobre segurança jurídica em investimentos imobiliários na República Dominicana, esta análise revela os pontos-chave para a elaboração eficaz de contratos. Minha experiência demonstra que contratos bem estruturados reduzem litígios em mais de 70% e protegem efetivamente os investimentos de ambas as partes. A transformação digital e as novas práticas contratuais exigem uma atualização dos nossos métodos de redação.
Contratos mal redigidos resultam em prejuízos de milhões e longas batalhas judiciais que poderiam ser evitadas. Após analisar centenas de casos nos últimos anos, identifiquei três erros críticos que se repetem constantemente: justificativa inadequada dos direitos de propriedade, datas de entrega ambíguas e modificações sem limites claros . A boa notícia é que existe uma solução.
Justificação do direito: A propriedade não é declarada, ela é justificada
A comprovação da propriedade (documentação legal que ateste a titularidade do imóvel) é o pilar fundamental. Não basta simplesmente declarar "o projeto será construído em tal terreno" ; o contrato deve especificar claramente a base legal que confere ao vendedor a "autoridade" para vender, incluir o número da matrícula do imóvel e anexar uma cópia da certidão de regularidade legal atualizada e de quaisquer licenças válidas. A ausência desses elementos pode resultar na declaração de nulidade do contrato.
Determinadas datas: Obrigação legal ignorada
“Entregaremos 36 meses após a emissão das licenças” é uma frase que vejo constantemente e que viola o Código Civil Dominicano. Datas ambíguas são a segunda principal causa de litígios no setor. Grandes construtoras já estão tomando medidas e estabelecendo datas específicas: “ 30 de dezembro de 2027 , com procedimentos claros para prorrogação de prazos em casos de força maior.
O Código Civil exige prazos específicos. A prática moderna também incorpora cláusulas de entrega antecipada, beneficiando todas as partes envolvidas. Um contrato eficaz estabelece datas exatas e procedimentos claros de inspeção e entrega.
Projetos com contratos bem estruturados apresentam menos disputas, e a clareza contratual pode aumentar as vendas em mais de 30%.
Os compradores também estão se tornando mais informados. "Antes, eles assinavam sem ler; agora exigem clareza e buscam aconselhamento especializado .
Controle de alterações
Modificações em projetos são uma realidade no desenvolvimento imobiliário, mas exigem um arcabouço regulatório claro para proteger os interesses de todas as partes. Um terceiro erro crítico que tenho observado é permitir que mudanças sejam feitas sem restrições. Um incorporador sério deve estabelecer limites específicos.
As modificações devem ser devidamente documentadas, estabelecendo as variações máximas permitidas e os mecanismos de compensação, quando aplicável.
Modernização digital do processo de contratação
A Lei 126-02 sobre Comércio Eletrônico revolucionou a gestão de contratos no setor imobiliário, incorporando a validade de assinaturas digitais, notificações eletrônicas e plataformas de rastreamento. Sua implementação permite a estruturação de contratos que aproveitam as vantagens da era digital, fortalecendo a segurança jurídica.
A solução reside na prevenção
Um contrato bem elaborado não é uma despesa, mas sim um investimento que protege todas as partes. Este guia prático, que complementa nossa série sobre segurança jurídica imobiliária, oferece ferramentas concretas para elevar os padrões contratuais no setor imobiliário dominicano. A adoção dessas práticas não só previne conflitos, como também estabelece as bases para um desenvolvimento imobiliário mais seguro e eficiente.
Como setor, temos a responsabilidade de elevar nossos padrões. O futuro do mercado imobiliário dominicano depende disso, pois não podemos esperar que o Estado garanta a segurança jurídica estabelecida na Constituição se nós, como setor, não contribuirmos. Lembremos sempre que o verdadeiro luxo do mercado imobiliário é a segurança jurídica.
A autora Reyna Echenique é advogada especializada em Direito Imobiliário e Registro de Imóveis, além de corretora de imóveis com mais de 18 anos de experiência. Ela é fundadora do Grupo Echenique e Secretária do Conselho de Administração da AEI (Associação de Corretores de Imóveis).
