Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Caminhar por Santo Domingo tornou-se um exercício de obstáculos e riscos. Em muitas áreas, as calçadas desapareceram sob a expansão indiscriminada de edifícios, estacionamentos privados e até mesmo estabelecimentos comerciais que se apropriam do espaço público. Essa realidade não só deteriora a qualidade de vida dos cidadãos, como também contribui para a desordem geral da cidade, afetando inclusive aqueles que acreditam se beneficiar dessa apropriação indevida.
No entanto, o problema não se limita às calçadas. O desrespeito aos limites de propriedade — ou seja, às fronteiras estabelecidas entre propriedades privadas e espaços públicos adjacentes — transformou o desenvolvimento urbano em uma terra sem lei, onde cada metro quadrado é disputado sem qualquer consideração pela ordem ou pela segurança da comunidade.
O caos urbano que assola a República Dominicana, particularmente Santo Domingo, não é acidental. É o resultado de décadas de permissividade, falta de planejamento e da tendência de alguns incorporadores e empresários de se apropriarem de espaços que não lhes pertencem. O que parece ser um ganho a curto prazo — mais espaço para seus negócios ou uma área construída maior em um empreendimento imobiliário — acaba contribuindo, a médio e longo prazo, para o colapso da cidade e a desvalorização dos próprios investimentos imobiliários.
Calçadas e ordem: mais do que uma questão estética
As calçadas não são um luxo ou mera decoração; são uma necessidade básica que garante a mobilidade segura dos pedestres. Em uma cidade bem planejada, as calçadas permitem que pessoas de todas as idades e habilidades — especialmente pessoas com deficiência, idosos e crianças — se desloquem sem o perigo de serem atropeladas.
No entanto, em Santo Domingo, as calçadas foram reduzidas a espaços residuais ou, em muitos casos, eliminadas por completo. A apropriação indevida desses espaços por empresas e projetos de construção criou uma situação em que os pedestres são obrigados a caminhar pelas ruas, colocando suas vidas em risco e contribuindo para o caos no trânsito.
O problema é mais grave em áreas de rápido crescimento como Piantini, Naco e Ensanche Paraíso, onde a construção excessiva e a falta de planejamento transformaram as ruas em ambientes hostis. Embora essas áreas, paradoxalmente, atraiam investimentos e empreendimentos comerciais, a desordem diminuiu seu apelo e qualidade de vida, impactando, em última instância, o valor dos imóveis.
Fronteiras: o outro problema esquecido
Além das calçadas, o respeito aos limites de propriedade é um aspecto fundamental do desenvolvimento urbano que muitas vezes é negligenciado. Em termos simples, os limites de propriedade são as fronteiras legais que definem um imóvel e estabelecem a distância necessária entre uma edificação e seu entorno. Esses limites não apenas garantem a ordem, mas também desempenham um papel fundamental na segurança estrutural e na convivência harmoniosa na cidade.
Na República Dominicana, as normas de planejamento urbano estabelecem recuos mínimos que devem ser respeitados para a construção de edifícios, casas e estabelecimentos comerciais. No entanto, é comum encontrar casos em que essas normas são ignoradas ou em que exceções são solicitadas por meio de procedimentos irregulares de licenciamento. Isso resulta em construções muito próximas umas das outras, sem espaço adequado para ventilação, iluminação e acesso de emergência.
Desrespeitar os limites de propriedade não só cria superlotação visual e urbana, como também pode comprometer a estabilidade das estruturas. Em uma cidade com alta atividade sísmica como Santo Domingo, respeitar essas distâncias é crucial para evitar desabamentos e danos estruturais em caso de terremoto.
Por outro lado, do ponto de vista legal, construções que não respeitam os limites de propriedade podem enfrentar problemas com licenças no futuro, limitando seu valor e potencialmente levando a disputas judiciais entre os proprietários. O que alguns consideram "economia de espaço" ou maximização do potencial de construção pode se tornar uma grande dor de cabeça quando as autoridades decidem intervir ou quando os vizinhos iniciam processos judiciais para reivindicar seus direitos.
Quando a desordem se volta contra você
O crescimento descontrolado de Santo Domingo, com construções que ignoram calçadas e normas de demarcação de terrenos, afeta não só os pedestres, como também prejudica os próprios proprietários e construtores.
Um estabelecimento comercial que invade a calçada pode ganhar espaço adicional para expor produtos ou colocar mesas, mas, ao mesmo tempo, contribui para a deterioração da área, tornando-a menos atrativa para os clientes e reduzindo o fluxo de pedestres. Um edifício que não respeita os limites da propriedade pode causar transtornos aos vizinhos, enfrentar problemas legais e, a longo prazo, perder valor de mercado devido ao impacto negativo no entorno.
