Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
A falta de um quadro regulatório eficaz para a administração de condomínios na República Dominicana criou uma situação preocupante, na qual abusos e improvisação prevalecem sobre a gestão profissional. O que deveria ser uma função de serviço focada no bem-estar dos proprietários tornou-se, em muitos casos, uma posição de poder exercida arbitrariamente e sem a devida supervisão.
O papel multifacetado do administrador
A gestão moderna de condomínios vai muito além da simples cobrança de taxas. O gestor deve ser um profissional capaz de:
● Gerir de forma eficiente os recursos financeiros do condomínio
● Supervisionar a manutenção de infraestruturas complexas
● Mediar conflitos entre proprietários de condomínios
● Garantir a conformidade com os regulamentos e normas
● Implementar as melhorias e atualizações necessárias
Deficiências na regulamentação atual
A falta de requisitos mínimos para trabalhar como administrador de condomínio cria situações preocupantes:
● Pessoas sem conhecimento do quadro legal local
● Administradores que não residem no local do condomínio
● Falta de preparo em gestão financeira e administrativa
● Falta de protocolos operacionais padronizados
● Falta de mecanismos de monitoramento e controle
A realidade é que qualquer pessoa pode ser nomeada administradora de condomínio, independentemente de suas qualificações ou experiência, o que coloca em risco tanto os interesses e direitos dos proprietários quanto a gestão eficaz dos imóveis.
Melhores práticas internacionais
Em países com sistemas mais desenvolvidos, a administração de condomínios é uma profissão regulamentada que exige:
● Certificações profissionais específicas
● Educação continuada obrigatória
● Conformidade com os padrões éticos
● Supervisão por órgãos competentes
● Sistemas de responsabilização
A experiência internacional demonstra que a profissionalização da função de administrador resulta em uma gestão mais eficiente, maior satisfação do proprietário e melhor preservação do valor do imóvel.
Propostas de melhoria
Para elevar os padrões de gestão condominial na República Dominicana, é necessário o seguinte:
1. Profissionalização da função:
● Estabelecer requisitos mínimos de treinamento
● Criar programas de certificação
● Implementar sistemas de avaliação contínua
● Desenvolver códigos de ética profissional
2. Sistemas de responsabilização:
● Relatórios financeiros padronizados
● Auditorias periódicas obrigatórias
● Mecanismos de avaliação de desempenho
● Protocolos de transparência na gestão
3. Mecanismos de controle:
● Supervisão por autoridades competentes
● Sistemas de reclamação e resolução de conflitos
● Sanções por má conduta profissional
● Proteção dos direitos dos proprietários
Impacto no investimento imobiliário
A falta de profissionalismo na administração de condomínios não afeta apenas as operações diárias, mas também tem um impacto direto no ambiente de investimento. Práticas questionáveis, como o cálculo arbitrário das taxas de condomínio com base na metragem quadrada das áreas privativas — como a metragem quadrada do apartamento — em vez da fração das áreas comuns, geram desconfiança entre os investidores.
É ilógico e carece de fundamento legal que um proprietário tenha que pagar mais pela manutenção simplesmente por ter um apartamento maior, quando as áreas comuns mantidas são as mesmas para todos. Essa prática, que contraria tanto a lei quanto o bom senso, exemplifica como a falta de uma regulamentação clara pode desestimular o investimento imobiliário em nosso país.
Investidores internacionais, acostumados a sistemas mais regulamentados e transparentes, podem ver essas práticas arbitrárias como um sinal de alerta. A profissionalização do setor não é apenas uma questão de eficiência administrativa, mas um fator fundamental para manter e aprimorar a atratividade da República Dominicana como destino de investimento imobiliário.
Em direção a uma administração profissional
A profissionalização da gestão condominial não é um luxo, mas uma necessidade. O crescimento do mercado imobiliário dominicano, especialmente no segmento de condomínios de luxo e turismo, exige administradores qualificados que possam:
● Gerenciar orçamentos significativos
● Gerenciar tecnologias modernas
● Implementar práticas sustentáveis
● Garantir a satisfação e os direitos de propriedade de proprietários cada vez mais exigentes
A modernização do quadro regulamentar deve incluir disposições específicas sobre a profissionalização dos administradores de condomínios. Só assim poderemos garantir uma gestão eficiente que proteja tanto o investimento dos proprietários quanto a qualidade de vida nos condomínios.
Este artigo faz parte da série sobre o Regime de Condomínios na República Dominicana.
O autor é corretor de imóveis, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, investidor imobiliário, Secretário do Conselho de Administração da AEI (2024-2026) e corretor especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
