Considerada um porto seguro para o capital internacional, a República Dominicana não está imune a choques globais, mas se posiciona como uma potencial receptora de capital e demanda em um ambiente onde a estabilidade é um ativo estratégico
SANTO DOMINGO – O impacto da guerra no Irã sobre o mercado imobiliário global não é imediato ou visível como no turismo, mas é potencialmente mais estrutural, porque o canal de transmissão não é direto, mas macrofinanceiro.
Segundo a Bloomberg, o conflito elevou os preços da energia, aumentando as expectativas de inflação e, consequentemente, as taxas de juros, um fator crucial na avaliação do mercado imobiliário global.
A tensão geopolítica afetou o mercado global de energia, pressionando os preços do petróleo para cima, o que, por sua vez, impacta a inflação e influencia as decisões de política monetária.
O Fundo Monetário Internacional (FMI) alertou que condições financeiras mais restritivas tendem a reduzir o investimento imobiliário e a pressionar os preços, particularmente no segmento comercial, devido ao crédito mais caro e à menor liquidez.
Esse cenário se traduz em custos de financiamento mais altos, menor apetite dos investidores e ajustes nas avaliações, resultando em pressão generalizada sobre os preços e a atividade, visto que o mercado imobiliário é altamente sensível às taxas de juros.
Investimentos em suspenso e vulnerabilidades
A Chatham House observa que os conflitos geopolíticos tendem a causar o adiamento de investimentos, a desaceleração econômica e a contração de setores dependentes de fluxos internacionais, como o turismo.
Em paralelo, o Conselho de Estabilidade Financeira (FSB) alertou que o setor imobiliário comercial apresenta vulnerabilidades significativas em ambientes de altas taxas de juros, particularmente em veículos como fundos imobiliários e fundos de investimento imobiliário que utilizam muito endividamento para financiar seus imóveis.
Por sua vez, o Banco de Compensações Internacionais documentou que a sensibilidade do setor imobiliário às variações das taxas de juros varia de acordo com a estrutura de financiamento, sendo maior em ativos com alta intensidade de dívida ou com refinanciamento frequente.
O efeito de realocação de capital
Para além do impacto negativo, os ciclos de tensão geopolítica frequentemente ativam dinâmicas de realocação de capitais.
Em tempos de incerteza, os fluxos de investimento tendem a migrar para mercados percebidos como mais estáveis, um padrão identificado em análises de mercado e ciclos financeiros anteriores, particularmente em ativos imobiliários internacionais.
Na República Dominicana, pressionada pela crise global e por oportunidades relativas, o impacto das consequências desse conflito geopolítico é duplo.
Por um lado, enfrenta riscos como taxas de juros globais mais altas, que encarecem o financiamento, menor liquidez internacional e possível moderação na demanda de compradores estrangeiros.
Mas também enfrenta oportunidades como atrair capital em busca de estabilidade,
maior interesse em ativos turísticos e um posicionamento definitivo como um mercado seguro no Caribe.
Nesse contexto, a ligação com o turismo é fundamental, pois se o país conseguir absorver a demanda desviada das regiões afetadas, poderá manter os níveis de ocupação, a renda com aluguéis e a atratividade para investimentos imobiliários.
Centros turísticos e urbanos como Punta Cana e Santo Domingo poderiam se posicionar como receptores desses fluxos, em um contexto no qual organizações como o FMI destacam a força macroeconômica do país e no qual dados oficiais mostram que o investimento estrangeiro já está concentrado no turismo e no setor imobiliário, impulsionado pela estabilidade do mercado dominicano.
Impacto desigual por segmento
Mas, no setor imobiliário, o impacto não é uniforme. O FMI e o FSB concordam que os ativos mais expostos a condições financeiras restritivas incluem escritórios, que são altamente sensíveis às taxas de juros; empreendimentos com alto nível de alavancagem; e segmentos ligados a fluxos internacionais, como o setor hoteleiro em áreas afetadas.
Em contrapartida, as evidências de ciclos anteriores, documentadas por essas organizações, sugerem que o segmento residencial em economias estáveis, os imóveis turísticos em destinos alternativos e os ativos com rendimento em moeda forte tendem a apresentar maior resiliência relativa em ambientes de volatilidade macroeconômica.
O consenso entre a Bloomberg, o FMI, o Conselho de Estabilidade Financeira e a Chatham House aponta para três dinâmicas principais:
- O mercado imobiliário global enfrenta pressão devido ao aumento das taxas de juros
- O investimento torna-se mais seletivo e dependente do custo do capital
- Os fluxos de investimento são redistribuídos geograficamente
Nesse contexto, a República Dominicana não está imune ao choque global, mas se posiciona como uma potencial receptora de capital e demanda, em um ambiente onde a estabilidade se torna um ativo estratégico.
Fontes consultadas:
• Bloomberg
• Principal organização de notícias financeiras e mercados globais
• Fundo Monetário Internacional
• Organização multilateral que monitora as condições macroeconômicas e financeiras
• Conselho de Estabilidade Financeira
• Banco de Compensações Internacionais
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