A titularização de hipotecas pode ligar o crédito, a poupança e o investimento para expandir o financiamento imobiliário
Um crédito habitação não tem necessariamente de entrar no balanço de um banco. Através da titularização de hipotecas, uma carteira de empréstimos pode ser convertida em títulos negociáveis, ligando o financiamento imobiliário a investidores de longo prazo. A estrutura e os precedentes já existem na República Dominicana. A questão é o quanto podemos desenvolver este mercado.
No final de 2025, a carteira de crédito imobiliário do sistema financeiro atingiu RD$ 443,17 mil milhões, representando um aumento de 13,2% face ao ano anterior, segundo a Superintendência dos Bancos. Mais importante ainda, a sua taxa de incumprimento foi de apenas 0,73%, o que demonstra a qualidade deste segmento de crédito.
Capital de reciclagem
A lógica por detrás da securitização é relativamente simples. Uma entidade agrupa os empréstimos hipotecários com determinadas características e converte-os, através de uma estrutura especializada, em títulos que podem ser adquiridos pelos investidores.
Isto permite que parte do capital originalmente investido em hipotecas regresse ao sistema financeiro e seja utilizado para originar novos empréstimos. Desta forma, o crédito hipotecário deixa de depender exclusivamente do balanço do credor.
A República Dominicana já deu o primeiro passo. Em dezembro de 2020, ocorreu a primeira emissão de títulos garantidos por hipotecas do país, no valor de RD$ 1.210,5 milhões. Participaram investidores institucionais, incluindo fundos de pensões, fundos de investimento e companhias de seguros.
Poupança a longo prazo para crédito a longo prazo
Isto representa uma oportunidade significativa. Os empréstimos à habitação são obrigações de longo prazo, e os fundos de pensões também gerem recursos com horizontes de longo prazo. Esta sobreposição permite-nos considerar instrumentos que atendam a ambas as necessidades.
A baixa taxa de incumprimento reforça este argumento. Uma taxa de 0,73% não significa que não exista risco, mas indica que uma carteira de hipotecas bem selecionada, diversificada e adequadamente estruturada pode oferecer um perfil de risco razoável para os investidores institucionais.
Por conseguinte, alocar uma parcela dos fundos de pensões a títulos garantidos por hipotecas não deve ser automaticamente considerado um investimento imprudente. A análise deve incidir sobre a qualidade do empréstimo, a diversificação, as garantias, a classificação de risco e os mecanismos de gestão e cobrança.
Não é uma solução automática
A titularização de hipotecas não significa que as taxas de juro cairão automaticamente ou que haverá acesso ilimitado ao crédito. Para que o mecanismo funcione, são necessárias carteiras de crédito de elevada qualidade, documentação normalizada, escala suficiente, classificações de risco e estruturas transparentes para os investidores.
As baixas taxas de incumprimento são um ponto forte, mas não devem ser utilizadas para relaxar os controlos. Precisamente porque os recursos pertencem aos trabalhadores, qualquer investimento dos fundos de pensões deve manter critérios rigorosos de segurança, diversificação e rentabilidade.
A titularização não substitui o sistema bancário; ela complementa-o. O banco origina os empréstimos e conhece o cliente, enquanto o mercado bolsista pode fornecer uma fonte adicional de capital para manter este ciclo em funcionamento.
A República Dominicana possui já diversos elementos essenciais: uma carteira de hipotecas crescente com baixas taxas de incumprimento, investidores institucionais, um mercado bolsista em expansão e experiência prévia em titularização. O passo seguinte não é inventar o mecanismo, mas sim melhorá-lo.
Se conseguirmos ligar prudentemente as poupanças a longo prazo a uma carteira de crédito à habitação sólida, poderemos expandir o financiamento à habitação sem concentrar todo o capital e todo o risco no sistema bancário.
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