9 de cada 10 agentes inmobiliarios están explicando mal el ‘+1’ a sus clientes. Y esto les está costando credibilidad y contratos.

Como abogada inmobiliaria que ha asesorado cientos de contratos de alquiler, puedo afirmar categóricamente: la confusión sobre el ‘+1’ está destruyendo la confianza que tanto nos costó construir como sector profesional.

Cuando la explicación incorrecta casi pierde un cliente

Hace un mes, recibí una llamada tensa de un cliente. «Reyna, me siento confundido. En el formulario de solicitud de alquiler me piden 2 depósitos de garantía más un ‘+1’ adicional ¿Qué es exactamente ese ‘+1’? ¿Es comisión?»

Le pedí cinco minutos para explicarle algo que cambiaría completamente su perspectiva.

«Ese ‘+1’ no es comisión ni depósito adicional, ni gastos legales», le dije. «Es tu primer mes de renta, pagado por adelantado. Si entras a vivir hoy 6 de junio, esa mensualidad te cubre hasta el 6 de julio. El 6 de julio pagas nuevamente y te cubre hasta el 6 de agosto, y así sucesivamente.»

Silencio al otro lado del teléfono.

«Cuando termine tu contrato el 6 de junio del 2026, la cuota que pagarás en mayo 2026 ya te cubre hasta esa fecha, es decir hasta el 6 de junio. No tienes que pagar antes de mudarte si te mudas antes del 6 de junio, y el propietario debe devolverte tus dos depósitos más los intereses generados.»

«¿Y quién pierde ese ‘+1’?», preguntó finalmente.

«El propietario. Porque lo destina para pagar los honorarios del agente inmobiliario que te llevó como cliente. O sea… a mí.»

Ese día gané un cliente educado. Y confirmé algo preocupante: si los clientes están confundidos, es porque nosotros no estamos explicando bien.

El diagnóstico: tres fallas críticas

Esta confusión revela fallas sistemáticas en nuestro sector:

El lenguaje que usamos es confuso. Decimos «2+1» sin explicar qué significa cada número. Para el cliente, suena a matemática misteriosa, no a proceso transparente.

Algunos agentes no entienden completamente el concepto. He escuchado explicaciones donde profesionales confunden renta anticipada con comisión y gastos legales. Si nosotros no lo tenemos claro, ¿cómo esperamos que el cliente lo entienda?

La presión de cerrar el alquiler nos hace explicar mal. En el afán de conseguir que firmen el contrato, damos explicaciones superficiales que generan más dudas que certezas.

Resultado: los inquilinos van a sus casas sintiendo que algo no cuadra. Y esa desconfianza contamina toda la relación y el sector.

La explicación técnica correcta

Aclaremos esto con precisión legal:

Los «2» son depósitos de garantía. Protegen al propietario contra daños o incumplimiento. Deben depositarse en el Banco Agrícola, generan intereses para el inquilino, y se devuelven al final del contrato.

El «+1» es renta anticipada. Es el pago del primer mes que se consume inmediatamente al ocupar la propiedad. No genera intereses porque no es dinero en custodia, es pago por servicio recibido.

La diferencia es fundamental: los depósitos regresan, la renta anticipada se consume.

Ese «+1» no lo «pierde» realmente el inquilino. El propietario lo usa para cubrir los honorarios del agente inmobiliario. El inquilino paga 3 mensualidades al inicio, pero solo «consume» 1. Las otras 2 las recupera completamente.

El método infalible: cómo explicarlo correctamente

He desarrollado un método de 5 pasos que elimina confusiones:

Paso 1: Analogía del calendario
«Ese ‘+1’ que pagas hoy te da derecho a vivir hasta el 6 de agosto. Es como comprar un mes de servicios por adelantado.»

Paso 2: Explica el ciclo
«El 6 de agosto pagas otra mensualidad que te cubre hasta el 5 de septiembre. Siempre pagas primero, luego vives.»

Paso 3: Desmitifica la «pérdida»
«Cuando termine tu contrato, la mensualidad que pagaste en junio 2025 ya te cubre hasta julio 2026. No pagas nada adicional al mudarte si te mudas antes del 6 de julio 2026.»

Paso 4: Aclara el destino
«¿A dónde va ese ‘+1’? El propietario lo destina para pagar al agente inmobiliario. Es parte del costo de hacer negocios.»

Paso 5: Cierra con certeza
«En resumen: pagas 3 mensualidades al inicio, recuperas 2 al final. Solo ‘consumes’ 1, que es exactamente el primer mes de vivienda.»

Esta explicación toma 2 minutos y elimina el 99% de las objeciones.

El riesgo del nuevo proyecto de ley

El proyecto de modernización de alquileres que cursa en el Congreso incluye una disposición peligrosa: podría obstaculizar el esquema «2+1» si no se aclara que el límite de dos mensualidades de depósito no incluye el primer mes de renta.

Como señalamos desde la AEI, esta omisión podría eliminar una práctica comercial que funciona perfectamente cuando se explica correctamente.

La confusión legislativa no debe amplificar la confusión comercial que ya tenemos.

Más allá del ‘+1’: el problema de fondo

Esta situación revela algo más profundo: estamos fallando en la educación básica de nuestros profesionales.

La era del comprador ingenuo terminó. Los clientes llegan con preguntas específicas y expectativas claras de transparencia. Si no podemos explicar correctamente un concepto básico como el «+1», ¿cómo esperamos manejar consultas complejas sobre aspectos legales o fiscales?

La confusión sobre el ‘+1’ no es solo un problema de comunicación; es síntoma de un sector que necesita profesionalizarse urgentemente.

La oportunidad competitiva

Cada explicación incorrecta genera desconfianza, resistencia y pérdida de clientes. Pero esta crisis presenta una oportunidad: los agentes que dominen esta explicación se diferenciarán inmediatamente.

Cuando un cliente encuentra un profesional que explica clara y transparentemente cada aspecto del proceso, no solo firma el contrato: se convierte en referencia para otros clientes.

La explicación correcta del ‘+1’ se convierte en ventaja competitiva.

El momento de actuar

Como abogada, agente inmobiliaria, capacitadora, autora de «Bienes Raíces desde un Punto de Vista Legal» y miembro de la Junta Directiva de la AEI, hago un llamado urgente: es hora de estandarizar la explicación del ‘+1’ en toda la industria.

La próxima vez que expliques el esquema «2+1» a un cliente, recuerda: no estás solo cerrando un alquiler; estás construyendo o destruyendo la confianza en todo nuestro sector.

Pregúntate ahora mismo: ¿Cuántas veces has explicado el ‘+1’ de manera confusa? Si no puedes recordarlo con certeza, es hora de cambiar tu enfoque.

Esta semana, practica la explicación paso a paso. Cronométrala. Perfecciónala. Porque tu próxima explicación del ‘+1’ podría ser la diferencia entre cerrar un contrato o perder un cliente para siempre.

La solución está en nuestras manos, y comienza con cada explicación que damos.

En el Gran Santo Domingo, el crecimiento vertical y la expansión inmobiliaria han marcado la pauta del desarrollo urbano en la última década. Nuevas torres, edificios de oficinas, proyectos comerciales y residenciales transforman el paisaje cada año. Y aunque este dinamismo económico es positivo y deseado, hay un problema estructural que amenaza la calidad de vida urbana, la seguridad del ciudadano y la propia plusvalía de los desarrollos: la ocupación ilegal del espacio público, especialmente de las aceras y los linderos.

Este fenómeno no distingue clases sociales ni sectores. Lo vemos en barrios marginados y también en los entornos más exclusivos de la ciudad. En sectores como Naco, Piantini, Arroyo Hondo o el ensanche Paraíso, las torres y grandes desarrollos a menudo “absorben” las aceras como si fueran parte de su propiedad privada, decorándolas con jardineras, rampas de acceso, adoquines personalizados o elementos ornamentales que anulan completamente su función original: permitir el tránsito seguro del peatón.

Y no hablamos solamente de los talleres improvisados en zonas residenciales o de los negocios informales que invaden aceras en sectores populares. Estamos hablando también de aseguradoras, concesionarios de vehículos, bancos y desarrolladores de alto nivel que construyen hasta el borde de sus solares y modifican el espacio público a su antojo, en muchos casos sin que haya fiscalización ni consecuencias.

La acera no es un lujo. Es un derecho

El respeto por las aceras y los linderos no es una cuestión estética. Es una condición básica para el orden urbano, la movilidad y la seguridad. Sin aceras funcionales, una ciudad se vuelve peligrosa para caminar. Sin retiros adecuados, los edificios se amontonan unos sobre otros, dificultando la ventilación, eliminando áreas verdes, colapsando el drenaje pluvial y reduciendo el valor futuro de la zona.

Según datos del Observatorio Dominicano de Urbanismo (ODU), el 62% de las nuevas edificaciones residenciales y comerciales construidas entre 2019 y 2023 en zonas urbanas del Gran Santo Domingo no cumplen con los retiros mínimos establecidos por las normativas municipales. En muchos casos, el retiro frontal de 3 a 5 metros es eliminado para ganar espacio de parqueo o área construida. Este tipo de prácticas no solo va en contra del Reglamento Nacional de Zonificación, sino que perjudica directamente la calidad del entorno inmediato y del tejido urbano en su conjunto.

Un informe técnico presentado por el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) en 2023 reveló que una de cada tres construcciones revisadas en zonas urbanas de clase media y alta violaban al menos uno de los linderos obligatorios, y que los municipios no tienen protocolos sistemáticos de inspección posterior al permiso de obra.

En paralelo, un levantamiento del Instituto de Movilidad Urbana Sostenible (IMUS) reveló que más del 68% de las aceras en la capital están parcial o totalmente ocupadas, ya sea por negocios, estructuras, rampas no reglamentadas o vehículos estacionados. En barrios como Villa Juana, María Auxiliadora o Los Prados, más del 70% de los peatones caminan por la calzada por falta de espacio libre en las aceras. Es decir, en gran parte de la ciudad, el ciudadano de a pie no tiene por dónde caminar sin arriesgar su integridad.

Además, según el Banco Interamericano de Desarrollo, las inversiones en espacio público bien diseñado pueden incrementar entre un 5% y 25% el valor inmobiliario en su entorno directo. Por el contrario, el deterioro del espacio común tiende a generar efecto inverso: desvalorización, inseguridad, saturación y migración del valor hacia otras zonas mejor cuidadas.

Las aceras robadas afectan la plusvalía

Esta realidad tiene un impacto directo en el valor inmobiliario de las propiedades. Las zonas donde el espacio público está deteriorado, invadido o caótico, tienden a perder atractivo para compradores, residentes e inversionistas. Y con el tiempo, esa pérdida de valor se traduce en menor retorno, menor renta, menos inversión y un deterioro generalizado de la zona.

Es contradictorio que mientras en los discursos de marca de ciudad se intenta proyectar a Santo Domingo como una capital moderna, abierta al turismo, conectada y con ambiciones globales, en la práctica no se garantiza el mínimo estándar de dignidad urbana: caminar por una acera sin obstáculos.

Como siempre me decía un gran amigo arquitecto y urbanista: “una mujer no puede caminar dos cuadras en taco por una acera en Santo Domingo sin tener que bajarse a la calle o doblarse un pie”. Y esa frase, que podría parecer anecdótica, retrata con precisión el estado crítico de nuestro espacio público.

Las ciudades que admiramos cuidan lo que nosotros permitimos perder

Resulta paradójico ver cómo nos inspiramos constantemente en ciudades como Madrid, Bogotá, Nueva York o Miami, y sin embargo ignoramos que esas urbes, aún con toda su densidad y presión inmobiliaria, preservan celosamente sus aceras, sus retiros, sus plazas, sus pasos peatonales y sus normas de convivencia urbana. Lo hacen porque entienden que el desarrollo urbano no se puede lograr sacrificando lo que hace posible la vida en común: el espacio público.

Ciudades como Medellín, São Paulo, Buenos Aires y Ciudad de México han iniciado procesos de recuperación activa del espacio público, sancionando a quienes invaden aceras y exigiendo retiros adecuados para nuevas construcciones, como parte de su estrategia para mejorar calidad de vida urbana y atraer inversión formal.

¿Quién debe velar por esto?

La responsabilidad recae principalmente en los ayuntamientos y direcciones municipales de planeamiento urbano y fiscalización de obras. Son ellos los llamados a revisar planos, aprobar construcciones, verificar el cumplimiento de los retiros reglamentarios y aplicar sanciones ante violaciones. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de estas oficinas carecen de capacidad operativa, independencia o voluntad política para enfrentar a los grandes actores del desarrollo urbano. Y mientras tanto, el desorden se consolida.

Desde el sector desarrollador entendemos el compromiso que conlleva levantar proyectos y dinamizar la economía, pero esto no puede convertirse en un cheque en blanco. No puede ser que, por el simple hecho de haber comprado un terreno y haber pagado un permiso en el ayuntamiento, un desarrollador crea tener derecho a hacer lo que le dé la gana. Aquí también debe entrar el organismo responsable y garantizar que el espacio público no se sacrifique en nombre del crecimiento.

Es urgente fortalecer estas instituciones, dotarlas de recursos, personal técnico y herramientas legales efectivas. Pero también es indispensable que la ciudadanía, los gremios y los desarrolladores responsables se pronuncien, exijan y promuevan el respeto al espacio público como condición no negociable para el desarrollo inmobiliario.

Conclusión

El problema de las aceras robadas no es menor. No es un detalle. Es un síntoma profundo de cómo se concibe la ciudad y a quién se le concede el derecho a ocuparla. Porque cuando se roban una acera, no solo están violando una norma técnica. Están eliminando el único espacio donde todos somos iguales, donde no importa si vas en carro o a pie, si tienes o no un edificio, si eres cliente o transeúnte.

Si seguimos permitiendo que las torres eliminen retiros, que los negocios invadan las aceras y que nadie fiscalice, no solo perderemos movilidad. Perderemos ciudad.

Y sin ciudad, no hay valor inmobiliario que se sostenga en el tiempo.

Hace unas semanas les hablé sobre la importancia de emprender con estrategias claras y lo riesgoso que puede ser actuar a ciegas. Hoy quiero abrir una conversación que me toca profundamente: las deudas de inversión. O como a mí me gusta llamarlas ahora que lo entiendo mejor: los gastos emocionales disfrazados de estrategia.

Les hablo no desde la teoría, sino desde mi experiencia más personal. Yo estuve ahí. Me vi ahogada en pagos, sin aire ni visión, cargando con decisiones que tomé convencida de que estaba invirtiendo en mi crecimiento. Y quizá tú, que estás leyendo esto, también te encuentras en ese punto. Si es así, no te juzgues. Solo detente, respira y sigue leyendo.

Invertir con emoción, pero sin estructura

Muchos de los que emprendemos —y en esto incluyo a vendedores inmobiliarios, ingenieros, arquitectos, abogados, desarrolladores y constructores— lo hacemos desde la pasión. Amamos lo que hacemos. Sé que, al igual que a mí me apasiona mi trabajo, a ustedes les emociona transformar espacios, liderar proyectos y hacer negocios.

Y eso está bien… hasta que la emoción se convierte en el único motor de nuestras decisiones.

El problema es que cuando actuamos únicamente desde esa chispa emocional:

• Nos volvemos irracionales
• Tomamos préstamos o usamos tarjetas sin un plan de retorno claro
• Nos endeudamos «para crecer», pero sin medir los tiempos reales para ver ese retorno
• Compramos cursos, licencias, herramientas o espacios que no necesitamos en el momento, solo porque sentimos que nos falta algo

Yo lo viví. Y muchas de esas decisiones, que en su momento se sintieron urgentes y necesarias, terminaron siendo cargas pesadas que me retrasaron más de lo que me impulsaron.

 Invertir en educación también requiere estrategia

Un punto crítico es cuando invertimos de manera exagerada en formación. ¡Y ojo! Yo soy pro-educación, por completo. Pero aprendí que formarse sin un propósito claro puede ser otra forma de postergar la acción o alimentar el temido síndrome del impostor.

Pregúntate antes de comprar otro curso o pagar una certificación

¿Realmente necesito esto para dar mi próximo paso?

¿Estoy comprando esto para aprender, o para sentir que por fin seré suficiente?

¿Puedo implementarlo ahora y generar un retorno con lo aprendido?

Hoy, antes de invertir en mi crecimiento, reviso si esa decisión está alineada con mis objetivos actuales, con mi flujo de caja y con mis capacidades reales de implementación.

¿Qué hacer si ya estoy endeudado?

Si ahora mismo te encuentras en medio del lodo, tranquilo. Hay salida. Aquí te comparto lo que me funcionó gracias a la asesoría de mi esposo:

• Haz un inventario honesto: Anota todos los pagos, todos los plazos. Deja de mirar hacia otro lado.

• Clasifica tus deudas por urgencia e interés: Enfrenta primero las más costosas.
• Corta temporalmente lo no esencial: Esa oficina, ese software, esa suscripción… cada peso cuenta.

• Busca reestructurar: Muchas veces se puede renegociar, consolidar o extender plazos. No tengas miedo de preguntar.

• Crea un plan financiero: Así como haces planos para un edificio, haz uno para tu estabilidad.

Conclusión: cabeza y corazón, en ese orden

Hoy entiendo que invertir no es malo. Lo que es realmente peligroso es hacerlo sin planificación, solo movidos por el entusiasmo o el miedo de quedarnos atrás.

Invertir debe ser una decisión pensada, con un retorno proyectado, con fechas y con seguimiento. Porque lo contrario —invertir desde la emoción— puede convertirse en una bomba de tiempo disfrazada de crecimiento.

Te invito a revisar tus decisiones recientes, y si estás a punto de hacer una inversión, hazte estas tres preguntas clave:

¿Estoy actuando desde una necesidad real o desde una emoción pasajera?

 ¿Tengo un plan claro para recuperar esta inversión?

 ¿Estoy en condiciones financieras de asumir esta carga?

Si la respuesta no es clara, tal vez lo que necesitas ahora no es más gastos, sino más claridad. Y recuerda: invertir con estrategia no mata la pasión, la protege.