9 de cada 10 agentes inmobiliarios están explicando mal el ‘+1’ a sus clientes. Y esto les está costando credibilidad y contratos.
Como abogada inmobiliaria que ha asesorado cientos de contratos de alquiler, puedo afirmar categóricamente: la confusión sobre el ‘+1’ está destruyendo la confianza que tanto nos costó construir como sector profesional.
Cuando la explicación incorrecta casi pierde un cliente
Hace un mes, recibí una llamada tensa de un cliente. «Reyna, me siento confundido. En el formulario de solicitud de alquiler me piden 2 depósitos de garantía más un ‘+1’ adicional ¿Qué es exactamente ese ‘+1’? ¿Es comisión?»
Le pedí cinco minutos para explicarle algo que cambiaría completamente su perspectiva.
«Ese ‘+1’ no es comisión ni depósito adicional, ni gastos legales», le dije. «Es tu primer mes de renta, pagado por adelantado. Si entras a vivir hoy 6 de junio, esa mensualidad te cubre hasta el 6 de julio. El 6 de julio pagas nuevamente y te cubre hasta el 6 de agosto, y así sucesivamente.»
Silencio al otro lado del teléfono.
«Cuando termine tu contrato el 6 de junio del 2026, la cuota que pagarás en mayo 2026 ya te cubre hasta esa fecha, es decir hasta el 6 de junio. No tienes que pagar antes de mudarte si te mudas antes del 6 de junio, y el propietario debe devolverte tus dos depósitos más los intereses generados.»
«¿Y quién pierde ese ‘+1’?», preguntó finalmente.
«El propietario. Porque lo destina para pagar los honorarios del agente inmobiliario que te llevó como cliente. O sea… a mí.»
Ese día gané un cliente educado. Y confirmé algo preocupante: si los clientes están confundidos, es porque nosotros no estamos explicando bien.
El diagnóstico: tres fallas críticas
Esta confusión revela fallas sistemáticas en nuestro sector:
El lenguaje que usamos es confuso. Decimos «2+1» sin explicar qué significa cada número. Para el cliente, suena a matemática misteriosa, no a proceso transparente.
Algunos agentes no entienden completamente el concepto. He escuchado explicaciones donde profesionales confunden renta anticipada con comisión y gastos legales. Si nosotros no lo tenemos claro, ¿cómo esperamos que el cliente lo entienda?
La presión de cerrar el alquiler nos hace explicar mal. En el afán de conseguir que firmen el contrato, damos explicaciones superficiales que generan más dudas que certezas.
Resultado: los inquilinos van a sus casas sintiendo que algo no cuadra. Y esa desconfianza contamina toda la relación y el sector.
La explicación técnica correcta
Aclaremos esto con precisión legal:
Los «2» son depósitos de garantía. Protegen al propietario contra daños o incumplimiento. Deben depositarse en el Banco Agrícola, generan intereses para el inquilino, y se devuelven al final del contrato.
El «+1» es renta anticipada. Es el pago del primer mes que se consume inmediatamente al ocupar la propiedad. No genera intereses porque no es dinero en custodia, es pago por servicio recibido.
La diferencia es fundamental: los depósitos regresan, la renta anticipada se consume.
Ese «+1» no lo «pierde» realmente el inquilino. El propietario lo usa para cubrir los honorarios del agente inmobiliario. El inquilino paga 3 mensualidades al inicio, pero solo «consume» 1. Las otras 2 las recupera completamente.
El método infalible: cómo explicarlo correctamente
He desarrollado un método de 5 pasos que elimina confusiones:
Paso 1: Analogía del calendario
«Ese ‘+1’ que pagas hoy te da derecho a vivir hasta el 6 de agosto. Es como comprar un mes de servicios por adelantado.»
Paso 2: Explica el ciclo
«El 6 de agosto pagas otra mensualidad que te cubre hasta el 5 de septiembre. Siempre pagas primero, luego vives.»
Paso 3: Desmitifica la «pérdida»
«Cuando termine tu contrato, la mensualidad que pagaste en junio 2025 ya te cubre hasta julio 2026. No pagas nada adicional al mudarte si te mudas antes del 6 de julio 2026.»
Paso 4: Aclara el destino
«¿A dónde va ese ‘+1’? El propietario lo destina para pagar al agente inmobiliario. Es parte del costo de hacer negocios.»
Paso 5: Cierra con certeza
«En resumen: pagas 3 mensualidades al inicio, recuperas 2 al final. Solo ‘consumes’ 1, que es exactamente el primer mes de vivienda.»
Esta explicación toma 2 minutos y elimina el 99% de las objeciones.
El riesgo del nuevo proyecto de ley
El proyecto de modernización de alquileres que cursa en el Congreso incluye una disposición peligrosa: podría obstaculizar el esquema «2+1» si no se aclara que el límite de dos mensualidades de depósito no incluye el primer mes de renta.
Como señalamos desde la AEI, esta omisión podría eliminar una práctica comercial que funciona perfectamente cuando se explica correctamente.
La confusión legislativa no debe amplificar la confusión comercial que ya tenemos.
Más allá del ‘+1’: el problema de fondo
Esta situación revela algo más profundo: estamos fallando en la educación básica de nuestros profesionales.
La era del comprador ingenuo terminó. Los clientes llegan con preguntas específicas y expectativas claras de transparencia. Si no podemos explicar correctamente un concepto básico como el «+1», ¿cómo esperamos manejar consultas complejas sobre aspectos legales o fiscales?
La confusión sobre el ‘+1’ no es solo un problema de comunicación; es síntoma de un sector que necesita profesionalizarse urgentemente.
La oportunidad competitiva
Cada explicación incorrecta genera desconfianza, resistencia y pérdida de clientes. Pero esta crisis presenta una oportunidad: los agentes que dominen esta explicación se diferenciarán inmediatamente.
Cuando un cliente encuentra un profesional que explica clara y transparentemente cada aspecto del proceso, no solo firma el contrato: se convierte en referencia para otros clientes.
La explicación correcta del ‘+1’ se convierte en ventaja competitiva.
El momento de actuar
Como abogada, agente inmobiliaria, capacitadora, autora de «Bienes Raíces desde un Punto de Vista Legal» y miembro de la Junta Directiva de la AEI, hago un llamado urgente: es hora de estandarizar la explicación del ‘+1’ en toda la industria.
La próxima vez que expliques el esquema «2+1» a un cliente, recuerda: no estás solo cerrando un alquiler; estás construyendo o destruyendo la confianza en todo nuestro sector.
Pregúntate ahora mismo: ¿Cuántas veces has explicado el ‘+1’ de manera confusa? Si no puedes recordarlo con certeza, es hora de cambiar tu enfoque.
Esta semana, practica la explicación paso a paso. Cronométrala. Perfecciónala. Porque tu próxima explicación del ‘+1’ podría ser la diferencia entre cerrar un contrato o perder un cliente para siempre.
La solución está en nuestras manos, y comienza con cada explicación que damos.
