Cruzado con los datos del Banco Central y la ONE, el boom que plantea GPG resulta real para el alquiler y la inversión en dólares, pero mucho más tibio para quien compra su primera vivienda con salario e hipoteca en pesos
SANTO DOMINGO. – En julio, Global Property Guide, el portal internacional de referencia para inversionistas inmobiliarios, actualizó su ficha sobre República Dominicana con un mensaje optimista: los precios de la vivienda suben, el alquiler rinde más que hace dos años y la economía crece a un ritmo que pocos países de la región pueden exhibir.
Pero al cruzar esas cifras con los datos oficiales del Banco Central de la República Dominicana (BCRD) y la Oficina Nacional de Estadística (ONE), la radiografía se vuelve más compleja: un mercado que se desacelera con fuerza en términos reales, una moneda que se fortalece por razones que poco tienen que ver con el ladrillo, y unas tasas hipotecarias que se niegan a bajar aunque el propio Banco Central abarate el dinero.
El boom se desinfla al medirlo en pesos
El dato que Global Property Guide destaca es que los precios de vivienda subieron 7.74% en términos nominales interanuales hasta el primer trimestre de 2026 y es una cifra sólida.
El problema aparece cuando se ajusta por inflación: según los propios cálculos trimestrales de la firma, el crecimiento real, el que de verdad mide si una propiedad gana valor por encima del costo de la vida, pasó de: 8.84% interanual en el primer trimestre de 2024 a 5.05% en el primer trimestre de 2025, a 3.09% en el último trimestre de 2025 y a apenas 0.33% en el primer trimestre de 2026.
En cuatro trimestres de referencia, la ganancia real de una vivienda dominicana promedio se redujo a una vigésima parte de lo que era dos años antes.
Esa desaceleración coincide, casi punto por punto, con la trayectoria de la inflación que reporta el BCRD, cuyos números dicen que el índice de precios al consumidor pasó de una variación interanual de 4.63% en marzo de 2026 a 5.11% en abril, 5.35% en mayo y 5.67% en junio, superando el techo de la meta oficial de 4% ± 1%.
En su comunicado del 31 de julio, el Banco Central atribuyó el repunte a “el choque de oferta asociado a los mayores precios del petróleo” y decidió mantener su tasa de política monetaria en 5.25% anual, apostando a que la inflación converja a la meta hacia el cierre de 2026.
Mientras esa convergencia no llegue, cada punto de inflación adicional le come, casi peso por peso, a la revalorización nominal de los inmuebles.
La moneda que castiga al comprador en dólares
El otro factor que Global Property Guide señala, y que merece más contexto del que recibe, es la fortaleza del peso dominicano. Según el BCRD, la divisa se apreció 8% frente al dólar entre el cierre de 2025 y el cierre de julio de 2026 (de un promedio de RD$63.50 por dólar en enero a alrededor de RD$58.60 en julio), y 4.4% en términos interanuales.
El Banco Central insiste en que no se trata de una sobrevaluación artificial, sino de “un ajuste natural en respuesta a cambios en las condiciones financieras internacionales”, y atribuye la entrada de divisas a cuatro fuentes: US$6,716 millones en turismo, US$3,276.5 millones en inversión extranjera directa, US$8,745 millones en exportaciones (16.6% más que en 2025) y US$6,219.3 millones en remesas (6.7% más), todo en el primer semestre de 2026.
Para un comprador que gana en dólares, ya sea un inversionista extranjero o un dominicano de la diáspora, ese fortalecimiento tiene un efecto silencioso pero medible: encarece la propiedad incluso si el precio en pesos apenas se mueve.
Tomando como referencia los precios de junio de 2026 citados por Global Property Guide (DOP 139,000 por metro cuadrado en apartamentos, equivalentes a unos US$2,373 al tipo de cambio de DOP 58.60), ese mismo precio en pesos habría costado alrededor de US$2,189 por metro cuadrado si el tipo de cambio se hubiera mantenido al nivel de enero de 2026 (DOP 63.50).
Es decir: solo por el movimiento cambiario, y antes de que se sume cualquier aumento del precio en pesos, el costo en dólares de un metro cuadrado dominicano subió alrededor de 8% en seis meses. Ese es un costo que no aparece en los índices de precios en pesos, pero que sí lo siente cualquiera que convierta dólares a pesos para comprar.
Gana el alquiler, no la plusvalía
Si el análisis indica que la ganancia de capital se enfría, el ingreso por alquiler hace exactamente lo contrario. Global Property Guide reporta un rendimiento bruto promedio de 8.53% en el primer trimestre de 2026, frente a 7.78% en el tercer trimestre de 2025, 7.12% en el primer trimestre de ese año y 6.74% a mediados de 2024. En la ciudad de Santo Domingo el promedio llega a 9.09% (los apartamentos de dos habitaciones rinden hasta 9.87%), y en Punta Cana/Bávaro se ubica en 7.98%.
Son cifras de renta considerablemente altas para un mercado con una moneda que, además, se está apreciando: quien compró un inmueble hace dos años con dólares y hoy cobra el alquiler en pesos fuertes está cobrando, en la práctica, dos primas a la vez.
El patrón describe un mercado que ha cambiado de naturaleza sin que aparezca en los titulares. En 2024, comprar en República Dominicana era sobre todo una apuesta a la plusvalía; en 2026, según los propios números de Global Property Guide, es cada vez más una apuesta al flujo de caja.
Esa distinción es importante para cualquier decisión de inversión, y el informe internacional la deja implícita en sus tablas, pero no la convierte en el mensaje central.
La grieta entre la tasa de política y la hipoteca real
Aquí es donde los datos oficiales complican más la narrativa optimista. El BCRD redujo su tasa de política monetaria de 5.75% a 5.25% en noviembre de 2025 y la ha mantenido ahí desde entonces, en teoría para abaratar el crédito.
Las tasas de los préstamos comerciales respondieron, cayendo de 12.32% a 11.55%; las de consumo bajaron de 26.97% a 26.58%. Pero la tasa hipotecaria promedio hizo lo contrario: subió de 11.40% en mayo de 2025 a 11.47% en mayo de 2026, según datos de la Superintendencia de Bancos.
El resultado es una hipoteca dominicana que, en pesos corrientes, cuesta hoy más o menos lo mismo que hace un año, pese a que el dinero, en teoría, es más barato, justo cuando la inflación le resta poder de compra al salario con el que se paga esa cuota.
Sin embargo, la cartera hipotecaria creció 11.4% interanual en el primer trimestre de 2026: los dominicanos siguen endeudándose para comprar vivienda, aun a tasas que no ceden, lo que sugiere confianza en el ingreso futuro o, simplemente, ausencia de alternativas frente al alza de los alquileres.
Una oferta hacia arriba
Un informe de la Oficina Nacional de Estadísticas citado por la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) sobre la oferta de vivienda en el Gran Santo Domingo confirma el mismo movimiento desde el lado de la oferta: el segmento de menor precio, hasta RD$3 millones, redujo su participación de 20.9% a 14.7% del total de unidades ofertadas, mientras el segmento de RD$3 a 5 millones creció de 33.1% a 37.6%, el mayor avance de cualquier franja de precio.
La dispersión geográfica es igualmente marcada en el informe de GPG: el metro cuadrado en Piantini se cotiza en torno a RD$172,377 (unos US$2,942), casi seis veces el de Los Alcarrizos, donde ronda RD$31,738 (US$542). El mercado no solo sube, sino que se está reordenando hacia arriba, y la vivienda más accesible, la que compra la clase media asalariada, pierde peso relativo en la oferta total.
Cómo leer el informe
El informe de Global Property Guide, sus cifras de rendimiento de alquiler y apreciación nominal está escrito para un público inversionista internacional, subraya el atractivo del rendimiento y trata la apreciación del peso como una nota de riesgo cambiario, sin cruzarla contra la inflación local, la política de tasas o la composición de la oferta.
Al añadir esas tres piezas, el IPC del BCRD, la brecha entre tasa de política y tasa hipotecaria, y la redistribución de la oferta que documenta la ONE, el boom inmobiliario dominicano de 2026 se revela como una historia sólida para quien tiene ingresos en dólares o vive del alquiler, y una historia mucho más ajustada para el comprador dominicano de ingresos fijos que necesita un banco para financiar su primera vivienda.
El propio Banco Central proyecta que la inflación converja hacia su meta de 4% ± 1% en el cierre de 2026 y que el crecimiento económico se acerque al extremo superior del rango de 4.0% a 4.5%. Si ese escenario se cumple, la ganancia real de los precios de vivienda podría reacelerar.
Pero mientras la brecha entre la tasa de política monetaria y la tasa hipotecaria no se cierre, y mientras la oferta siga corriéndose hacia segmentos más caros, el mercado seguirá premiando al capital por encima del salario.
EN CIFRAS
• Precio de vivienda: +7.74% nominal interanual a marzo 2026, pero solo +0.33% en términos reales interanuales en el primer trimestre de 2026 (Global Property Guide).
• Inflación interanual: 4.63% (marzo) → 5.11% (abril) → 5.35% (mayo) → 5.67% (junio de 2026), por encima de la meta de 4% ± 1% (BCRD).
• Peso dominicano: apreciación de 8% desde el cierre de 2025 y 4.4% interanual a julio de 2026 (BCRD).
• Rendimiento de alquiler bruto: 8.53% promedio nacional en el primer trimestre de 2026 (9.09% en Santo Domingo, 7.98% en Punta Cana/Bávaro), frente a 6.74% a mediados de 2024 (Global Property Guide).
• Tasa hipotecaria promedio: 11.47% en mayo de 2026, frente a 11.40% en mayo de 2025, pese a que la tasa de política monetaria bajó de 5.75% a 5.25% (BCRD / El Dinero).
• Oferta de vivienda hasta RD$3 millones: cayó de 20.9% a 14.7% del total de unidades ofertadas en el Gran Santo Domingo; el segmento de RD$3-5 millones subió de 33.1% a 37.6% (ONE / Acoprovi).
Global Property Guide (GPG) es un portal internacional especializado en investigación y análisis del mercado inmobiliario global, fundado en 2005 y con sede en Londres. Publica informes país por país sobre precios de vivienda, rendimientos de alquiler, tendencias de compra, marcos legales para inversionistas extranjeros e indicadores macroeconómicos relacionados con el sector, dirigidos principalmente a inversionistas, agentes inmobiliarios y compradores internacionales que evalúan mercados fuera de su país de origen.
Cubre más de un centenar de países y actualiza periódicamente sus fichas, la de República Dominicana, por ejemplo, se revisa aproximadamente una vez al año, combinando datos de portales de anuncios inmobiliarios (como Properstar) con estadísticas oficiales de bancos centrales y oficinas de estadística nacionales.
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