Los inmuebles residenciales mantienen una ocupación en el año sobre el 85 %, según The Latin Investor
Rentabilidad alta, vacancia baja y una oferta nueva dominada por apartamentos configuran un mercado inmobiliario que no solo crece, sino que se reorganiza para sostener el alquiler como eje central
SANTO DOMINGO. – Los altos rendimientos del alquiler, que superan el 8% según Global Property Guide, coinciden con niveles de vacancia de apenas uno a dos meses al año en zonas urbanas, de acuerdo con The Latin Investor, en un mercado con creciente predominio de apartamentos en la oferta nueva y sostenido por una demanda habitacional que no cede.
Lejos de ser un fenómeno coyuntural, la combinación de rentas en alza, precios de venta crecientes y ocupación sostenida, perfila un mercado inmobiliario dominicano que se está organizando en torno al alquiler.
Datos recientes de Global Property Guide, sitúan la rentabilidad bruta promedio del alquiler entre 7% y 9% en el país, con Santo Domingo liderando con niveles cercanos al 9%. Esta firma internacional de análisis especializada en mercados inmobiliarios, con sede en Europa, recopila y compara datos de precios, rentabilidad del alquiler, impuestos y condiciones de inversión en decenas de países.
En paralelo, los precios de renta mantienen una tendencia de crecimiento interanual, con aumentos cercanos al 3%, de acuerdo con el índice de alquiler de vivienda del Banco Central de la República Dominicana (BCRD), incorporado en el IPC.
En condiciones normales, un aumento sostenido de precios junto a altos retornos tendería a atraer nueva oferta y a elevar la desocupación. Sin embargo, en el caso dominicano ocurre lo contrario: la ocupación se mantiene elevada.
Según The Latin Investor, una plataforma privada de análisis sobre oportunidades de inversión en América Latina que compila datos y tendencias del sector inmobiliario, los inmuebles residenciales en zonas urbanas permanecen vacíos entre uno y 1.5 meses al año en promedio, lo que implica niveles de ocupación superiores al 85%.
Una estabilidad que responde, en buena medida, a la propia estructura del mercado.
Un país de apartamentos
El parque habitacional se ha inclinado de forma marcada hacia el formato vertical. Estimaciones de la citada plataforma sitúan en torno al 70 % la proporción de apartamentos dentro de la oferta residencial, frente a una participación mucho menor de viviendas unifamiliares.
A esto se suma que entre 30% y 40% de la oferta disponible corresponde a construcciones recientes, lo que refuerza el peso de este tipo de desarrollo.
Aunque el parque habitacional dominicano sigue compuesto mayoritariamente por casas, con 2.4 millones frente a 681 mil apartamentos, según el último censo de la Oficina Nacional de Estadística, la tendencia reciente apunta en otra dirección.
El Registro de Oferta de Edificaciones (ROE) de la ONE evidencia que la mayor parte de las nuevas unidades en desarrollo corresponde a apartamentos y en algunos segmentos, como viviendas con parqueos, se registran más de 20,000 apartamentos, frente a menos de 1,000 casas.
El patrón responde a varias fuerzas simultáneas: limitaciones de suelo en zonas urbanas, costos de construcción, cambios en la demanda y, sobre todo, el creciente peso del inversionista, tanto local como extranjero, que prioriza unidades con potencial de renta.
En ese contexto, el apartamento deja de ser solo una solución habitacional y se convierte en un activo financiero. La dinámica de ocupación refuerza esa transformación. Estimaciones de The Latin Investor sitúan la vacancia en zonas urbanas entre uno y 1.5 meses al año, lo que implica niveles de ocupación superiores al 85%.
Aunque no se trata de un indicador oficial, la referencia es consistente con el comportamiento observado en precios y rentabilidad: un mercado donde las unidades disponibles tienden a colocarse con relativa rapidez, especialmente en áreas cercanas a centros de empleo, servicios y transporte.
Demanda que no cede
El dinamismo del alquiler también se explica por una presión estructural de la demanda. El país arrastra un déficit habitacional estimado entre 1.4 y 2.1 millones de viviendas, según el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (Mivhed), mientras la urbanización continúa concentrando población en el Gran Santo Domingo y otros polos urbanos.
La combinación de déficit, migración interna y formación de nuevos hogares sostiene una demanda constante que reduce los períodos de vacancia y permite que los precios continúen ajustándose al alza.
La ubicación, además, juega un papel determinante. Propiedades cercanas a centros de empleo, universidades y servicios básicos registran menores tiempos sin inquilinos, consolidando micro-mercados de alta ocupación dentro de la ciudad.
Un mercado diseñado para ocuparse
El resultado es un sistema que se retroalimenta: la alta rentabilidad incentiva inversión en nuevas unidades de apartamentos; la oferta se orienta hacia formatos más comercializables y la demanda, sostenida por factores estructurales, absorbe buena parte de esa producción.
Así, la baja vacancia no es una anomalía dentro del auge inmobiliario, sino una de sus condiciones de funcionamiento.
El fenómeno también redefine la lógica del desarrollo urbano. Más que responder exclusivamente a necesidades de vivienda, una parte creciente de la oferta parece orientarse a la generación de ingresos por renta, en un mercado cada vez más influido por criterios de inversión.
Entre la oportunidad y la presión
Este modelo tiene implicaciones que van más allá del sector construcción, ya que, por un lado, consolida a República Dominicana como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, con retornos superiores a los de mercados como México y Brasil, y, por otro, plantea interrogantes sobre el acceso a la vivienda en un entorno donde la oferta se alinea, cada vez más, con la rentabilidad.
Con rendimientos brutos del alquiler que se sitúan entre 7% y 9%, según Global Property Guide, República Dominicana se ubica por encima de mercados como México y Brasil, donde los retornos suelen oscilar entre 5% y 7%, de acuerdo con la misma fuente.
Aquí radica el atractivo del país para la inversión inmobiliaria orientada al alquiler y también aquí se introducen esas tensiones por el acceso a la vivienda.
En busca de ese equilibrio, el mercado inmobiliario dominicano avanza hacia una fase en la que la expansión vertical y la alta ocupación dejan de ser tendencias paralelas y pasan a formar parte de una misma lógica de funcionamiento.
Lecturas recomendadas:
