La entrada en vigencia de la Ley 85-25 ha generado una pregunta que circula entre propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios: ¿qué ley rige los contratos de alquiler que ya estaban vigentes antes de agosto de 2025? La respuesta está en un principio fundamental del derecho dominicano — la irretroactividad de la ley — y en las propias disposiciones transitorias de la nueva normativa. Entender este principio, y el momento exacto en que aplica la transición, puede marcar la diferencia entre una renovación segura y un conflicto evitable.
Desde que la Ley 85-25 entró en vigencia en agosto del 2025, una misma pregunta circula en talleres, grupos de WhatsApp y conversaciones entre propietarios, inquilinos y agentes: ¿mi contrato actual se rige por la ley nueva o por la ley vieja ?
La pregunta es válida. Y merece una respuesta con precisión legal, porque de ella dependen decisiones que tienen consecuencias reales para propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios.
La ley no es retroactiva. Pero la ignorancia de la ley sí tiene consecuencias.
El principio que lo rige todo: la irretroactividad
Uno de los principios fundamentales del derecho dominicano —consagrado en la Constitución y en el Código Civil— es que la ley no tiene efecto retroactivo. Una ley nueva no puede modificar situaciones jurídicas ya consolidadas bajo la ley anterior.
La Ley 85-25 lo reconoce expresamente en su artículo 53: las demandas ya en proceso de instrucción o en estado de fallo al momento de entrar en vigencia continuarán conociéndose bajo las disposiciones legales vigentes al momento del apoderamiento de los tribunales.
En lenguaje llano: lo que comenzó bajo las reglas anteriores, termina bajo las reglas anteriores.
¿Qué pasa con los contratos vigentes?
Si celebró un contrato de alquiler antes del 15 de agosto de 2025 —bajo la Ley 4314 y 17-88, ambas ya derogadas— y ese contrato sigue vigente, no está obligado a adecuarlo a la Ley 85-25 mientras no haya vencido.
El contrato deberá adecuarse y registrarse conforme a la Ley 85-25 al momento de su renovación, prórroga o modificación. Ese es el punto exacto de transición legal.
La ley no es retroactiva. Pero llegar al momento de renovación sin preparación puede costarle caro.
La tácita reconducción: donde muchos cometen el error
El artículo 9 de la Ley 85-25 establece que el plazo de alquiler se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo. Esta figura se llama tácita reconducción.
La pregunta que pocos se hacen: ¿esa prórroga automática activa la Ley 85-25 para un contrato celebrado bajo la ley anterior? El mismo artículo aclara que las partes mantienen las mismas condiciones pactadas. Sin embargo, ese momento sigue siendo una transición que debe analizarse con asesoría legal, especialmente si se quieren incorporar elementos que la nueva ley introduce: el registro del contrato, las nuevas reglas sobre el fiador solidario, o los mecanismos de resolución de conflictos.
Improvisar en ese momento puede generar contratos híbridos —parte ley vieja, parte ley nueva— que son fuente inagotable de conflictos.
Lo que debe conocer antes de renovar
El registro del contrato. El artículo 14 permite registrar el contrato en la Conservaduría de Hipotecas del municipio donde esté el inmueble, para fines de oponibilidad frente a terceros. Esto no existía con esta claridad en la legislación anterior.
El fiador solidario. El artículo 5, párrafo I, reconoce que el propietario puede requerir un fiador solidario, quien asume todas las obligaciones del contrato a falta del inquilino, de manera directa e inmediata. El párrafo II añade que en tácita reconducción, las obligaciones del fiador se prolongan hasta la entrega del inmueble. No es un requisito de documentación: es una figura jurídica con consecuencias legales específicas.
La ley no es retroactiva. Pero cada renovación es una oportunidad de hacer las cosas bien —o de acumular riesgos que estallan después.
Prepárese antes de que venza el contrato
En mis veinte años de experiencia, he visto que los problemas más graves no ocurren al momento de firmar. Ocurren al momento de renovar, cuando alguien invoca una cláusula que ninguna de las partes entendía bien.
Si tiene un contrato vigente celebrado antes del 15 de agosto del 2025, tiene tiempo —y esa es su ventaja. Úsela para revisar su contrato, identificar la fecha exacta de vencimiento y preparar la renovación bajo el marco de la Ley 85-25.
Fue precisamente este tipo de dudas, tan frecuentes en el mercado, lo que me motivó a escribir Dominando la Ley de Alquileres 85-25, una obra pensada para que propietarios, inquilinos y profesionales inmobiliarios cuenten con una guía clara, accesible y jurídicamente sólida para entender todo lo que esta ley implica.
Antes de renovar ese contrato, respóndase esto
¿Sabe en qué fecha exacta vence su contrato? ¿Ha revisado si aplica tácita reconducción? ¿Conoce lo que la Ley 85-25 exige en la renovación?
Si no puede responder estas preguntas con seguridad, ese es el primer paso: conseguir la información correcta antes de que el contrato lo obligue a actuar sin ella.
La ley no es retroactiva. Pero la falta de preparación no tiene excusa.
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