SANTO DOMINGO.- Mientras el mercado global supera los USD 24 mil millones, República Dominicana da sus primeros pasos con proyectos pioneros y un ecosistema que comienza a prepararse para esta nueva forma de inversión inmobiliaria.
En un pasado reciente, invertir en bienes raíces significaba comprar terrenos, levantar edificios y esperar años para recuperar el capital.
Hoy, en la era de la economía digital, esa lógica comienza a transformarse: un inmueble puede dividirse en miles de fracciones digitales, negociarse en línea y atraer inversionistas desde cualquier parte del mundo. A ese proceso se le conoce como tokenización inmobiliaria, y está comenzando a abrirse camino en República Dominicana.
La tokenización consiste en convertir el valor económico de un activo, como un edificio, un hotel o un complejo turístico, en tokens digitales registrados en blockchain. Cada token representa una participación en el activo y puede comprarse o venderse de forma similar a otros instrumentos financieros.
El resultado es un modelo de inversión más líquido, accesible y global, que permite participar en proyectos inmobiliarios con montos menores que los requeridos tradicionalmente.
Negocio emergente
A nivel mundial, el mercado ya dejó de ser una promesa tecnológica para convertirse en un negocio emergente.
Según estimaciones recientes del sector, la tokenización del real estate superará los USD 24 mil millones en 2026, marcando el punto de partida de un mercado que podría expandirse con rapidez en la próxima década a medida que más desarrolladores, plataformas fintech e inversionistas institucionales adopten este modelo.
En América Latina, la tendencia también avanza. Países como Brasil y Argentina han comenzado a explorar esquemas regulatorios y pilotos de tokenización, mientras que proyectos inmobiliarios en Estados Unidos, Suiza y España han servido como referencia para nuevos desarrollos en la región.
En ese contexto, República Dominicana comienza a dar sus primeros pasos con iniciativas que buscan conectar el dinamismo del mercado inmobiliario local con las nuevas infraestructuras digitales de inversión.
Uno de los hitos más recientes es el anuncio del primer hotel tokenizado del país, impulsado por el Grupo Cayacoa. Para la empresa, la llegada de este modelo responde al momento de expansión que vive el sector inmobiliario dominicano.
En una entrevista concedida al programa La Ventana de El Inmobiliario, en febrero del presente año, representantes del grupo explicaron que “en un mercado en expansión como el dominicano, la tokenización no sustituye a los modelos tradicionales: los complementa, ofreciendo nuevas vías de financiamiento y participación de más interesados”.
La empresa sostiene además que la experiencia internacional demuestra que el modelo puede integrarse de manera natural al desarrollo inmobiliario.
El grupo Cayacoa indicó que “las experiencias de los operadores que han trabajado en mercados como Estados Unidos, Suiza o España nos están sirviendo de ejemplo para evitar errores y mejorar procesos”.
Para Cayacoa, el país cuenta con bases suficientes para explorar esta nueva industria. En su conversación con El Inmobiliario, los ejecutivos también señalaron que “República Dominicana sí tiene bases jurídicas para sostener un proyecto de tokenización; lo que aún no existe es una regulación específica para activos digitales”.
Sin embargo, el entusiasmo convive con advertencias sobre los desafíos que enfrenta el país.
Antonio García Romero, CEO de Backsource, advierte que la ausencia de regulación y de soporte técnico especializado podría ralentizar el desarrollo del sector.
Antonio García Romero, CEO de Backsource. (Fuente externa).
A su juicio, “República Dominicana todavía no cuenta con la infraestructura tecnológica ni con la claridad normativa necesaria para escalar proyectos de tokenización de manera masiva”.
En esa misma conversación, García Romero también señaló que el país debe avanzar en la construcción de capacidades técnicas para este tipo de operaciones. “Sin soporte técnico especializado ni una infraestructura clara para estas operaciones, la tokenización puede quedarse en una fase experimental y no alcanzar el potencial que tiene en otros mercados”.
Una visión similar comparte el analista inmobiliario Bienvenido Paulino, quien señaló a este medio que el principal reto será la construcción de confianza en el mercado.
Para Paulino, la tokenización solo podrá consolidarse si se establecen marcos regulatorios claros, estructuras de custodia y mecanismos de supervisión que protejan al inversionista.
Bienvenido Paulino, gerente general de Plusval Dominicana. (Fidel Pérez/El Inmobiliario).
El especialista también advirtió que el país deberá trabajar en la educación del mercado para evitar confusiones entre activos digitales y modelos especulativos.
“Sin un marco de comprensión claro, existe el riesgo de que muchos proyectos se presenten como tokenización inmobiliaria cuando en realidad no tienen respaldo jurídico ni financiero suficiente”, explicó.
Desde el mundo fintech, el diagnóstico apunta a una oportunidad acompañada de importantes desafíos estructurales.
Maximiliano Barr, presidente TLA Financial Services, explica que en la región el sector está evolucionando desde proyectos piloto hacia modelos más robustos, donde la tokenización se estructura dentro de marcos de mercado de capitales.
Maximiliano Barr, presidente TLA Financial Services. (Fuente externa).
“El mayor riesgo es que se venda como propiedad fraccionada algo que en realidad no lo es”, advirtió Barr, subrayando que la protección del inversionista no depende únicamente de la tecnología blockchain, sino de la arquitectura legal y financiera que respalde cada proyecto.
Según el especialista, para que un proceso de tokenización inmobiliaria sea sólido se requiere una estructura integral que incluya vehículos legales como fideicomisos o SPV, custodia institucional de fondos, auditorías, procesos de KYC y cumplimiento de estándares internacionales de prevención de lavado de activos. Solo así puede garantizarse la trazabilidad de las inversiones y la transparencia del sistema.
Un potencial impulsado por el turismo
Aun con estos retos, el potencial del país es evidente. Barr destacó que el dinamismo del mercado inmobiliario dominicano, impulsado por el turismo, la inversión extranjera y la demanda de segunda vivienda, crea condiciones favorables para este tipo de instrumentos.
“República Dominicana tiene una base legal para el mercado de valores y una agenda de digitalización que puede servir como plataforma para el desarrollo de esta industria”, explicó Barr.
En ese escenario, el desarrollo del mercado podría seguir un proceso gradual. Primero, proyectos piloto que permitan probar estructuras legales y tecnológicas; luego, la consolidación de modelos replicables; y finalmente, la creación de mercados secundarios que otorguen liquidez a los tokens inmobiliarios.
La tokenización inmobiliaria no es simplemente una nueva herramienta financiera. Representa un cambio en la manera en que se concibe la inversión en bienes raíces: más digital, más global y potencialmente más accesible.
Para República Dominicana, el desafío no será únicamente adoptar la tecnología, sino construir el ecosistema legal, financiero y cultural que permita que esta nueva frontera del real estate se desarrolle con seguridad y confianza.
Cifras:
USD 4 billones
La consultora Deloitte proyecta que el volumen de real estate tokenizado podría llegar a cerca de USD 4 billones para 2035 con una tasa de crecimiento anual compuesta estimada del 27 %.
20.000 millones de euros
En España la tokenización permite invertir desde 100€ en una fracción de apartamentos. El país busca un crecimiento de este mercado de hasta 20.000 millones de euros para 2033.
Este artículo fue publicado originalmente en El Inmobiliario impreso no. 14
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