En el Gran Santo Domingo, el crecimiento vertical y la expansión inmobiliaria han marcado la pauta del desarrollo urbano en la última década. Nuevas torres, edificios de oficinas, proyectos comerciales y residenciales transforman el paisaje cada año. Y aunque este dinamismo económico es positivo y deseado, hay un problema estructural que amenaza la calidad de vida urbana, la seguridad del ciudadano y la propia plusvalía de los desarrollos: la ocupación ilegal del espacio público, especialmente de las aceras y los linderos.
Este fenómeno no distingue clases sociales ni sectores. Lo vemos en barrios marginados y también en los entornos más exclusivos de la ciudad. En sectores como Naco, Piantini, Arroyo Hondo o el ensanche Paraíso, las torres y grandes desarrollos a menudo “absorben” las aceras como si fueran parte de su propiedad privada, decorándolas con jardineras, rampas de acceso, adoquines personalizados o elementos ornamentales que anulan completamente su función original: permitir el tránsito seguro del peatón.
Y no hablamos solamente de los talleres improvisados en zonas residenciales o de los negocios informales que invaden aceras en sectores populares. Estamos hablando también de aseguradoras, concesionarios de vehículos, bancos y desarrolladores de alto nivel que construyen hasta el borde de sus solares y modifican el espacio público a su antojo, en muchos casos sin que haya fiscalización ni consecuencias.
La acera no es un lujo. Es un derecho
El respeto por las aceras y los linderos no es una cuestión estética. Es una condición básica para el orden urbano, la movilidad y la seguridad. Sin aceras funcionales, una ciudad se vuelve peligrosa para caminar. Sin retiros adecuados, los edificios se amontonan unos sobre otros, dificultando la ventilación, eliminando áreas verdes, colapsando el drenaje pluvial y reduciendo el valor futuro de la zona.
Según datos del Observatorio Dominicano de Urbanismo (ODU), el 62% de las nuevas edificaciones residenciales y comerciales construidas entre 2019 y 2023 en zonas urbanas del Gran Santo Domingo no cumplen con los retiros mínimos establecidos por las normativas municipales. En muchos casos, el retiro frontal de 3 a 5 metros es eliminado para ganar espacio de parqueo o área construida. Este tipo de prácticas no solo va en contra del Reglamento Nacional de Zonificación, sino que perjudica directamente la calidad del entorno inmediato y del tejido urbano en su conjunto.
Un informe técnico presentado por el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) en 2023 reveló que una de cada tres construcciones revisadas en zonas urbanas de clase media y alta violaban al menos uno de los linderos obligatorios, y que los municipios no tienen protocolos sistemáticos de inspección posterior al permiso de obra.
En paralelo, un levantamiento del Instituto de Movilidad Urbana Sostenible (IMUS) reveló que más del 68% de las aceras en la capital están parcial o totalmente ocupadas, ya sea por negocios, estructuras, rampas no reglamentadas o vehículos estacionados. En barrios como Villa Juana, María Auxiliadora o Los Prados, más del 70% de los peatones caminan por la calzada por falta de espacio libre en las aceras. Es decir, en gran parte de la ciudad, el ciudadano de a pie no tiene por dónde caminar sin arriesgar su integridad.
Además, según el Banco Interamericano de Desarrollo, las inversiones en espacio público bien diseñado pueden incrementar entre un 5% y 25% el valor inmobiliario en su entorno directo. Por el contrario, el deterioro del espacio común tiende a generar efecto inverso: desvalorización, inseguridad, saturación y migración del valor hacia otras zonas mejor cuidadas.
Las aceras robadas afectan la plusvalía
Esta realidad tiene un impacto directo en el valor inmobiliario de las propiedades. Las zonas donde el espacio público está deteriorado, invadido o caótico, tienden a perder atractivo para compradores, residentes e inversionistas. Y con el tiempo, esa pérdida de valor se traduce en menor retorno, menor renta, menos inversión y un deterioro generalizado de la zona.
Es contradictorio que mientras en los discursos de marca de ciudad se intenta proyectar a Santo Domingo como una capital moderna, abierta al turismo, conectada y con ambiciones globales, en la práctica no se garantiza el mínimo estándar de dignidad urbana: caminar por una acera sin obstáculos.
Como siempre me decía un gran amigo arquitecto y urbanista: “una mujer no puede caminar dos cuadras en taco por una acera en Santo Domingo sin tener que bajarse a la calle o doblarse un pie”. Y esa frase, que podría parecer anecdótica, retrata con precisión el estado crítico de nuestro espacio público.
Las ciudades que admiramos cuidan lo que nosotros permitimos perder
Resulta paradójico ver cómo nos inspiramos constantemente en ciudades como Madrid, Bogotá, Nueva York o Miami, y sin embargo ignoramos que esas urbes, aún con toda su densidad y presión inmobiliaria, preservan celosamente sus aceras, sus retiros, sus plazas, sus pasos peatonales y sus normas de convivencia urbana. Lo hacen porque entienden que el desarrollo urbano no se puede lograr sacrificando lo que hace posible la vida en común: el espacio público.
Ciudades como Medellín, São Paulo, Buenos Aires y Ciudad de México han iniciado procesos de recuperación activa del espacio público, sancionando a quienes invaden aceras y exigiendo retiros adecuados para nuevas construcciones, como parte de su estrategia para mejorar calidad de vida urbana y atraer inversión formal.
¿Quién debe velar por esto?
La responsabilidad recae principalmente en los ayuntamientos y direcciones municipales de planeamiento urbano y fiscalización de obras. Son ellos los llamados a revisar planos, aprobar construcciones, verificar el cumplimiento de los retiros reglamentarios y aplicar sanciones ante violaciones. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de estas oficinas carecen de capacidad operativa, independencia o voluntad política para enfrentar a los grandes actores del desarrollo urbano. Y mientras tanto, el desorden se consolida.
Desde el sector desarrollador entendemos el compromiso que conlleva levantar proyectos y dinamizar la economía, pero esto no puede convertirse en un cheque en blanco. No puede ser que, por el simple hecho de haber comprado un terreno y haber pagado un permiso en el ayuntamiento, un desarrollador crea tener derecho a hacer lo que le dé la gana. Aquí también debe entrar el organismo responsable y garantizar que el espacio público no se sacrifique en nombre del crecimiento.
Es urgente fortalecer estas instituciones, dotarlas de recursos, personal técnico y herramientas legales efectivas. Pero también es indispensable que la ciudadanía, los gremios y los desarrolladores responsables se pronuncien, exijan y promuevan el respeto al espacio público como condición no negociable para el desarrollo inmobiliario.
Conclusión
El problema de las aceras robadas no es menor. No es un detalle. Es un síntoma profundo de cómo se concibe la ciudad y a quién se le concede el derecho a ocuparla. Porque cuando se roban una acera, no solo están violando una norma técnica. Están eliminando el único espacio donde todos somos iguales, donde no importa si vas en carro o a pie, si tienes o no un edificio, si eres cliente o transeúnte.
Si seguimos permitiendo que las torres eliminen retiros, que los negocios invadan las aceras y que nadie fiscalice, no solo perderemos movilidad. Perderemos ciudad.
Y sin ciudad, no hay valor inmobiliario que se sostenga en el tiempo.
