De start van elk vastgoedproject in de Dominicaanse Republiek is afhankelijk van een reeks gemeentelijke en sectorale vergunningen die de juridische haalbaarheid ervan vanaf de planningsfase bepalen. Voordat er met grondwerk of bouwwerkzaamheden kan worden begonnen, moet de ontwikkelaar aantonen dat het project voldoet aan de territoriale, milieu- en technische voorschriften die binnen het huidige wettelijke kader zijn vastgesteld.
Dit scenario illustreert hoe het Dominicaanse bouwvergunningssysteem werkt: er is geen eenduidige lijst in één wet, maar een netwerk van verplichte vergunningen die voortvloeien uit de bevoegdheden die elke instelling wettelijk heeft gekregen. Wanneer een regelgeving een instantie verantwoordelijkheid toewijst voor een specifiek gebied, wordt de vergunning automatisch een onmisbare voorwaarde voor het uitvoeren van de werkzaamheden.
Gemeentelijke grondgebruiksvergunning
Het juridische uitgangspunt voor elk vastgoedproject is het grondgebruik. Wet 176-07 van de Nationale Districts- en Gemeentelijke Zaken bepaalt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de ruimtelijke ordening, het grondgebruik en de stedelijke controle. Dit maakt de vergunning de eerste juridische hindernis voor elke bouwinvestering.
In de praktijk bepaalt de bestemmingsvergunning of een stuk grond, conform het bestemmingsplan, gebruikt mag worden voor commerciële, residentiële, gemengde of industriële doeleinden.
Milieuvergunning
De tweede verplichte bouwvergunning is de milieuvergunning. Wet 64-00 betreffende milieu en natuurlijke hulpbronnen bepaalt in artikel 38 dat elk project dat waarschijnlijk een milieueffect zal veroorzaken, een voorafgaande milieubeoordeling moet ondergaan voordat met de fysieke werkzaamheden wordt begonnen.
Dit betekent dat er zonder toestemming van het Ministerie van Milieu geen grondverzet, graafwerkzaamheden of stedelijke ontwikkeling mogen plaatsvinden. Voor grootschalige projecten, zoals winkelcentra of multifunctionele vastgoedprojecten, is de milieuvergunning vaak een van de belangrijkste documenten in het investeringsproces.
Technische beoordeling van plannen en constructie (MIVED)
De structurele dimensie van een project wordt geregeld door Wet 687-82 betreffende bouwnormen, die bepaalt dat gebouwen moeten voldoen aan technische, structurele en seismische parameters. Sinds 2020 is deze verantwoordelijkheid in handen van het Ministerie van Huisvesting en Bouw (MIVED), opgericht bij Decreet 539-20.
De MIVED-goedkeuring bevestigt dat de architectonische, structurele en elektrische plannen voldoen aan de geldende veiligheids- en bouwvoorschriften. Zonder deze technische goedkeuring kunnen er geen permanente constructies worden gebouwd.
Autorisatie van wegwerkzaamheden (MOPC)
Wanneer een project gevolgen heeft voor wegen, toegangswegen, kruispunten of bruggen, is het Ministerie van Openbare Werken en Communicatie (MOPC) bevoegd. Wet 63-17 betreffende Mobiliteit en Wet 687-82 verlenen deze instelling bevoegdheid over de weginfrastructuur.
Dit betekent dat als de ontwikkeling speciale toegang vereist of de verkeersstroom wijzigt, de toestemming van het MOPC vanuit juridisch en technisch oogpunt verplicht is.
Gemeentelijke bouwvergunning
Met de goedgekeurde bestemmingsvergunning, de huidige milieuvergunning, de door het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (MIVED) beoordeelde plannen en, indien nodig, de toestemming van het Ministerie van Openbare Werken en Communicatie (MOPC), verstrekt de gemeente de gemeentelijke bouwvergunning. Dit document geeft formeel toestemming voor de start van de bouw.
De juridische basis hiervoor is wederom te vinden in Wet 176-07, die de bevoegdheid voor stedelijk toezicht en gebouwenbeheer binnen hun grondgebied toewijst aan lokale overheden.
Wat de cijfers zeggen
Volgens gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE)hebben de Dominicaanse gemeenten in 2024 meer dan 12.000 bouwvergunningen afgegeven voor woningbouw-, commerciële en infrastructuurprojecten. Dit bevestigt het operationele belang van gemeenten in de nationale vastgoedontwikkeling.
De Dominicaanse Liga van Gemeenten heeft aangegeven dat meer dan 70% van de stedenbouwkundige aanvragen die gemeenten ontvangen, rechtstreeks verband houden met particuliere bouwprojecten.
Directe impact op werkzaamheden en projecten
Vanuit economisch oogpunt heeft elke vergunning gevolgen voor de financiële kosten en de investeringsplanning. Zelfs een vertraging van enkele weken bij het verkrijgen van een vergunning voor landgebruik of milieuvergunningen kan de toegang tot bankfinanciering vertragen en de kosten voorafgaand aan de investering verhogen. Volgens cijfers van de Centrale Bank vertegenwoordigde de bouwsector in 2025 ongeveer 13% van het bbp van de Dominicaanse Republiek, waarmee de sector zijn positie als een van de belangrijkste aanjagers van economische groei verstevigde. Dit macro-economische gewicht verklaart waarom gemeentelijke vergunningen een cruciale factor zijn voor vastgoedinvesteringen en de dynamiek van de Dominicaanse vastgoedmarkt.
Zijn dit de enige vergunningen?
Vanuit juridisch oogpunt zijn dit de minimale bouwvergunningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van elk vastgoedproject in de Dominicaanse Republiek. Dit is echter geen volledige lijst. Afhankelijk van de aard van het project kunnen aanvullende vergunningen vereist zijn.
Tot de meest voorkomende behoren:
- Mijnbouwvergunning, indien er sprake is van winning van materialen: Directie-generaal Mijnbouw.
- Speciale milieuvergunning is vereist indien er sprake is van het dempen van wetlands of ingrepen in beschermde gebieden.
- Luchtvaartvergunning, indien het gebouw erg hoog is: Dominicaans Instituut voor Burgerluchtvaart (IDAC).
- Certificering van de brandweer en een gezondheidsvergunning van het ministerie van Volksgezondheid, indien het winkelcentra, ziekenhuizen of drukbezochte locaties betreft.
- Energievergunningen, indien er sprake is van eigen elektriciteitsopwekking: Superintendencia de Elektriciteitsdienst en de Nationale Energiecommissie.
- Watervergunningen, indien het systeem onafhankelijk is: INAPA of CAASD.
Daarom werkt het Dominicaanse systeem niet met één enkele lijst van vergunningen, maar met een op competenties gebaseerd model: elke activiteit leidt tot de tussenkomst van de instantie die volgens de wet de bevoegde instantie is.
Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in:
