Analyse van het wetsvoorstel betreffende makelaardij en misleidende reclame in de vastgoedsector
Speciaal voor El Inmobiliario
Door Ana Bello
Het wetsvoorstel dat de makelaardij in onroerend goed reguleert, is een stap vooruit: het professionaliseert een sector die een aanzienlijk deel van het bbp genereert en geteisterd wordt door onregelmatigheden. Het is echter verstandig om het enthousiasme te temperen waarmee sommigen juichen dat "advocaten een vergunning nodig zullen hebben voor vastgoedtransacties": deze bewering is onjuist en komt voort uit een vage formulering die gecorrigeerd moet worden.
Het project zelf sluit juridische werkzaamheden uit. Artikel 3, lid 2 en 3, sluit juridisch advies van professionals en transacties door tussenpersonen uit. Artikel 19 herhaalt dat het verlenen van juridische diensten met betrekking tot het opstellen, voorbereiden en onderhandelen van overdrachtsovereenkomsten geen bemiddeling vormt. De advocaat die de transactie structureert en de status van het onroerend goed controleert, treedt niet op als tussenpersoon.
De wrijving ontstaat in paragraaf 19 van artikel 18, waarin staat dat advocaten zich als tussenpersoon moeten registreren wanneer zij de in artikel 18 omschreven activiteiten uitvoeren: promotie, reclame, cliëntenwerving en vraag- en aanbodbeheer. Het probleem is dat paragraaf 3 van artikel 18 ook "onderhandeling" omvat, een term die eveneens onderdeel uitmaakt van juridisch advies. Hier ligt de onduidelijkheid: de grens tussen adviseren en bemiddelen vervaagt.
De exequatur en specialisatie in vastgoed- en kadasterrecht garanderen de rechtszekerheid van de transactie; een functie die verschilt van bemiddeling, waarbij vraag en aanbod tegen een commissie worden samengebracht. De exequatur maakt de advocaat geen makelaar, noch zou een extra vergunning vereist moeten zijn; maar de opleiding geeft hen ook niet het recht om andermans eigendommen te verkopen en een commissie te vragen: wanneer zij op deze manier handelen, treden zij feitelijk op als makelaar. De oplossing is niet om hen op basis van hun opleiding vrij te stellen, maar om de reikwijdte van hun functie te definiëren. Het opleggen van een vergunning voor hun louter adviserende rol zou bovendien inbreuk maken op de vrijheid van ondernemerschap zoals vastgelegd in artikel 50 van de Grondwet.
Vergelijkend recht bevestigt dit standpunt. In de Verenigde Staten is de vergunningsplicht per staat geregeld: Californië vrijstelt advocaten wanneer de activiteit onderdeel uitmaakt van hun juridische dienstverlening; Texas hanteert een bredere vrijstelling. Spanje liberaliseerde de bemiddeling met Koninklijk Decreet-Wet 4/2000, maar sinds 2010 hebben verschillende autonome regio's (Catalonië, Valencia, de Balearen en, sinds 2025, Andalusië) verplichte registers ingesteld met eisen ten aanzien van opleiding, verzekering en garanties. De Dominicaanse Republiek volgt dit pad; het probleem ligt niet in het principe, maar in de formulering.
Wat ontbreekt er in het wetsvoorstel? Ten eerste een duidelijke definitie van de grens tussen juridische praktijk en bemiddeling, met de specificatie dat onderhandelingen die verband houden met een juridische dienstverlening hiervan zijn uitgesloten. Ten tweede een verplichting tot beroepsaansprakelijkheidsverzekering, die momenteel ontbreekt in de tekst. Ten derde regels voor het openbaar maken van dubbele vertegenwoordiging en belangenconflicten. Ten vierde een specifiek aantal uren bijscholing. En ten vijfde het verlenen van onafhankelijkheid en daadwerkelijke middelen aan het directoraat-generaal voor de registratie, controle en bemiddeling van onroerend goed, met een toegankelijk openbaar register.
Kortom, de doelstelling van het project – rechtszekerheid, transparantie en consumentenbescherming – is terecht. Wat het vereist, is een doordachte wetgevingsaanpak: onderscheid maken tussen de jurist, die juridische waarborgen biedt, en de makelaar, die als commerciële tussenpersoon optreedt. Zolang deze grens onduidelijk blijft, gaat de kans verloren om een kader te creëren dat, in plaats van beroepsgroepen tegen elkaar op te zetten, ze juist integreert ten voordele van zowel de investeerder als de koper.
Deze inhoud is oorspronkelijk gepubliceerd in nummer 15 van de gedrukte editie El Inmobiliario .
Aanbevolen lectuur:
- Rechtszekerheid toegepast op onroerend goed
- María Cristina Grullón stelt dat de wetgeving rond makelaardij in onroerend goed de rol van advocaten bij de verkoop van onroerend goed in het land zal herdefiniëren
- Gids: Hoeveel belasting betaalt iemand bij de aankoop, bouw of huur van een woning in de Dominicaanse Republiek?
