SANTO DOMINGO.— Het kopen, bouwen of investeren in onroerend goed in de Dominicaanse Republiek brengt belastingverplichtingen met zich mee die ingaan vanaf het moment dat een koopovereenkomst wordt getekend en jarenlang voortduren totdat de eigenaar de jaarlijkse onroerendgoedbelasting betaalt. Tussen deze twee punten ligt een complex belastingstelsel waarvan weinig kopers – en niet alle projectontwikkelaars – volledig op de hoogte zijn.
Deze gids biedt u een compleet overzicht van de belastingregels voor de nationale vastgoedmarkt: welke belastingen van toepassing zijn, wanneer, op welke basis, welke vrijstellingen er bestaan en wat er de afgelopen twee jaar is veranderd.
Het uitgangspunt: welke belastingen zijn er verbonden aan een vastgoedtransactie?
Wanneer een particulier of rechtspersoon onroerend goed verwerft in de Dominicaanse Republiek, krijgt hij of zij te maken met ten minste drie directe en onmiddellijke belastingverplichtingen: de overdrachtsbelasting (ITI), registratiekosten bij de vastgoedautoriteit en de toekomstige jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IPI). Afhankelijk van het profiel van de koper of het type project kunnen er aanvullende kosten van toepassing zijn, zoals de btw (ITBIS) op professionele diensten, bronbelasting op vermogenswinst voor de verkoper en hypotheekbelasting.
Het belastingwetboek (Wet 11-92) biedt het algemene kader, maar de specifieke regels worden bepaald door sectorale wetten: Wet 173-07 betreffende de efficiëntie van de belastinginning, Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed en Wet 18-88 betreffende de onroerendgoedbelasting. De jaarlijkse besluiten van de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken) actualiseren elk jaar de toepasselijke bedragen, drempels en vrijstellingen.
1. Overdrachtsbelasting onroerend goed (ITI): de 3% die door de koper wordt betaald
Wat het is en wie ervoor betaalt
De overdrachtsbelasting op onroerend goed, geregeld in Wet 173-07 betreffende de efficiëntie van de belastinginning, belast alle vastgoedtransacties. Het tarief bedraagt 3% van de waarde van het onroerend goed, gebaseerd op de hoogste van de taxatie door de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken) of de waarde die in de koopovereenkomst is vermeld. Dit laatste punt is belangrijk: als de marktwaarde van het onroerend goed hoger is dan de officiële taxatie, zal de DGII die marktwaarde als referentie gebruiken. Jordi Albertus
De ITI (Investment Tax Incentive) is de verantwoordelijkheid van de koper en de betaling ervan is een voorwaarde voor het kadaster om het eigendomsbewijs op naam van de nieuwe eigenaar af te geven.
Praktisch voorbeeld: Een appartement in Punta Cana met een waarde van US$ 250.000 genereert een ITI van US$ 7.500. Als de tussen de partijen overeengekomen prijs US$ 230.000 is, maar de DGII-taxatie US$ 250.000 bedraagt, wordt de belasting berekend over het hogere bedrag.
Nieuw voor 2025: verplichting tot het opgeven van de betaalmethode
Vanaf 1 mei 2025 moeten vastgoedtransacties van meer dan RD$ 1.000.000,00 de gebruikte betaalmethode registreren, zoals bepaald door de DGII (Directoraat-Generaal Belastingzaken) in Algemene Verordening 07-22. Deze maatregel is bedoeld om de traceerbaarheid van betalingen bij transacties met een hoge waarde te versterken en praktijken zoals onderwaardering van contracten tegen te gaan. In de praktijk betekent dit dat bij alle belangrijke vastgoedtransacties moet worden gedocumenteerd of de betaling is gedaan via bankoverschrijving, gecertificeerde cheque of een ander controleerbaar instrument.
Betaalbare huisvesting: de vrijstellingsdrempel voor 2026
De Dominicaanse wetgeving beschermt de toegang tot betaalbare woningen door middel van een vrijstelling van overdrachtsbelasting (ITI) voor kopers die een hypotheek afsluiten. Volgens resolutie DDG-AR1-2026-00001 van de DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) bedraagt de maximale waarde die in aanmerking komt voor de classificatie als betaalbare woning en die is vrijgesteld van overdrachtsbelasting voor kopers met een hypotheek RD$ 5.450.851,12 voor het fiscale jaar 2026. Dit bedrag is gecorrigeerd voor inflatie ten opzichte van het voorgaande jaar.
Tabel 1. Overdrachtsbelasting onroerend goed (2026)
| Concept | Detail |
|---|---|
| Algemeen tarief | 3% over de hoogste waarde tussen de DGII-taxatie en de contractprijs |
| Verantwoordelijk voor de betaling | Koper |
| Betalingstijd | Vóór registratie in het vastgoedrecht |
| Vrijstelling voor goedkope woningen (2026) | Onroerende goederen tot RD$ 5.450.851,12 verworven met een hypotheeklening |
| Verplichting om een betaalmiddel te gebruiken | Transacties van meer dan RD$1.000.000,00 (vanaf mei 2025) |
| CONFOTUR-vrijstelling | Eerste verkoop in projecten geclassificeerd onder Wet 158-01 |
| Vrijstellingswet 171-07 | Eerste woning verworven door gepensioneerden of renteniers van buitenlandse afkomst |
| Juridische basis | Wet 173-07 betreffende de efficiëntie van de incasso; Algemene regel 07-22 DGII |
2. De onroerendgoedbelasting (IPI): de jaarlijkse last voor de eigenaar
Welke belastingen worden er geheven en hoeveel kost het?
De IPI is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting die wordt geheven op eigenaren van onroerend goed in de Dominicaanse Republiek. De wettelijke basis hiervoor is Wet 18-88 en de wijzigingen daarop, en de uitvoering ervan is de verantwoordelijkheid van de DGII (Directoraat-Generaal Binnenlandse Belasting). De IPI stelt een jaarlijks tarief van 1% vast, van toepassing op de totale waarde van onroerend goed boven het vrijgestelde bedrag. Voor het fiscale jaar 2026 bedraagt dit vrijgestelde bedrag RD$ 10.695.494,00, volgens DGII-resolutie DDG-AR1-2026-00001.
Deze drempel wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie, waarbij de consumentenprijsindex van de centrale bank als referentie wordt gebruikt. Voor 2025 bedroeg het vrijgestelde bedrag RD$ 10.190.833, een stijging van RD$ 504.661 ten opzichte van het voorgaande jaar.
Wie betaalt en wie is vrijgesteld?
Woningen, stedelijke percelen en eigendommen die worden gebruikt voor commerciële, industriële en professionele activiteiten zijn belastbaar als hun waarde de vrijgestelde grens overschrijdt. Particulieren worden alleen belast als de gezamenlijke waarde van al hun eigendommen meer dan RD$ 10.695.494,00 bedraagt. Trusts daarentegen worden belast op alle eigendommen die niet zijn vrijgesteld, ongeacht de waarde ervan.
Onder andere de volgende zaken zijn vrijgesteld van de IPI:
- Landelijk gebied.
- De woning (en het perceel waarop deze is gebouwd) die toebehoort aan personen ouder dan 65 jaar, mits dit het enige onroerend goed van de eigenaar is.
- Gepensioneerden en mensen met een buitenlands inkomen krijgen een korting van 50%.
- Eigendommen die zijn vrijgesteld op grond van speciale wetten, zoals projecten die tijdens de vrijstellingsperiode zijn ingedeeld onder Wet 158-01 (CONFOTUR).
Belangrijke data voor 2026
De IPI-verklaring moet binnen de eerste zestig dagen van het jaar worden ingediend. De eerste termijn moet uiterlijk 11 maart worden betaald en de tweede termijn uiterlijk 11 september.
Praktisch voorbeeld: Een Dominicaanse investeerder bezit twee appartementen met een kadastrale waarde van respectievelijk RD$ 6.000.000 en RD$ 7.500.000. Zijn totale vastgoedbezit bedraagt RD$ 13.500.000. Het bedrag boven de vrijstellingsdrempel is RD$ 2.804.506 (RD$ 13.500.000 − RD$ 10.695.494). De te betalen onroerendgoedbelasting (IPI) zou ongeveer RD$ 28.045 per jaar bedragen (1% van RD$ 2.804.506).
Tabel 2. IPI: Belangrijkste parameters 2026
| Parameter | Waarde 2026 |
|---|---|
| Tarief | 1% per jaar over het overschot |
| Vrijstellingsdrempel voor individuen | RD$10.695.494,00 |
| Drempelwaarde vrijgesteld van trusts | Geen algemene vrijstelling (belasting wordt geheven vanaf de eerste peso) |
| Vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar | Kortom, als het het enige pand is dat bestemd is voor bewoning |
| Buitenlandse gepensioneerden/renteniers | 50% korting |
| Het indienen van een beëdigde verklaring | De eerste 60 dagen van het jaar |
| Eerste aflevering | Tot 11 maart |
| Tweede deel | Tot 11 september |
| Juridische basis | Wet 18-88 en amendementen; Resolutie DDG-AR1-2026-00001 |
3. Het Kadaster: de toegangspoort tot rechtszekerheid
Wat het is en waarom het belangrijk is voor beleggers
Het kadaster van de Dominicaanse Republiek is gebaseerd op Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed. Deze wet stelt de Jurisdictie voor Onroerend Goed aan als de instantie die verantwoordelijk is voor de regularisatie en registratie van alle rechten op onroerend goed. Wet 108-05 garandeert de wettigheid van overdrachten of bezwaringen van onroerend goed door tussenkomst van de staat via de bevoegde instanties van de Jurisdictie voor Onroerend Goed. Alle rechten die conform deze wet zijn geregistreerd, genieten absolute bescherming en garantie van de staat en zijn onverjaarbaar.
Dit systeem – bekend als het Torrens-systeem – houdt in dat geregistreerd eigendom doorslaggevend is, en niet particuliere contracten. Voor een buitenlandse of binnenlandse investeerder heeft dit een directe consequentie: geen enkele koopovereenkomst, hoe goed ook opgesteld, kan registratie bij het betreffende kadaster vervangen.
De reeks acties die registratiekosten genereert
Een standaard vastgoedtransactie kan meerdere registratiemomenten met zich meebrengen, elk met eigen rechten en kosten:
Overdracht van eigendomsbewijs: De belangrijkste handeling waarbij het Kadaster een nieuw eigendomsbewijs op naam van de koper afgeeft. Deze procedure vereist voorafgaande betaling van de ITI (belasting op onroerendgoedoverdrachten) aan de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken). De registratiekosten worden vastgesteld door de Raad van Justitie en periodiek herzien.
Hypotheekregistratie: Indien de aankoop wordt gefinancierd met een hypotheek, moet de hypotheek worden geregistreerd bij het Kadaster. Deze registratie leidt tot een belasting van 2% over het hypotheekbedrag, zoals vastgesteld in Wet 173-07. Voor begunstigden van Wet 171-07 wordt deze belasting met 50% verlaagd.
Landmeting en verkaveling: Bij ontwikkelingsprojecten vereist de verkaveling van percelen in individuele eenheden – appartementen, kavels in een wooncomplex – een technische procedure bij de Nationale Directie voor Kadastrale Opmetingen (DNMC), waaraan eigen kosten verbonden zijn. Technische bepaling DNMC-DT-2025 actualiseerde in 2025 de eisen en criteria voor technische procedures bij deze directie.
Checklist voor een standaard overdracht
☐ Origineel eigendomsbewijs van de verkoper
☐ Notariële koopovereenkomst of openbare verkoopakte
☐ Bewijs van betaling van de ITI, afgegeven door de DGII
☐ Aanvraagformulier voor overdracht (FI-DVB-006 van de DGII voor belastingbeheer)
☐ Identiteitsbewijzen van de koper en verkoper
☐ Bewijs van informatie over de betaalmethode (voor transacties van meer dan RD$ 1.000.000,00, vanaf mei 2025)
☐ Recent IPI-rekeningoverzicht (zonder openstaande schulden bij de DGII)
☐ Taxatie door de DGII of naar behoren gedocumenteerde marktwaarde
☐ Notariële volmacht (indien een van beide partijen via een vertegenwoordiger handelt)
☐ Actieve RNC van de koper en verkoper (rechtspersonen)
4. Grootschalige stimuleringsregelingen: hoe de wet de belastingdruk verlaagt of elimineert
De Dominicaanse Republiek heeft de afgelopen 25 jaar een ecosysteem van stimuleringswetten opgebouwd die, onder bepaalde voorwaarden, de in de voorgaande paragrafen beschreven belastingen aanzienlijk kunnen verlagen of zelfs volledig kunnen afschaffen. Het begrijpen van deze wetten is geen luxe die alleen is weggelegd voor grote investeerders: veel kopers van appartementen in toeristische gebieden profiteren er al van zonder het te beseffen.
4.1 Wet 158-01 (CONFOTUR): de krachtigste stimulans op de markt
Wet 158-01 betreffende de bevordering van de toeristische ontwikkeling, en de wijzigingen daarop (wetten 184-02, 318-04, 253-12 en 195-13), introduceert het meest uitgebreide programma voor fiscale stimuleringsmaatregelen op de Dominicaanse vastgoedmarkt. Het uitvoerende orgaan is de Raad voor Toeristische Ontwikkeling (CONFOTUR), die onderdeel uitmaakt van het Ministerie van Toerisme (MITUR).
Wie profiteert ervan?
Het CONFOTUR-programma biedt stimulansen voor zowel ontwikkelaars als kopers van vastgoed binnen goedgekeurde projecten. Niet alle projecten in toeristische gebieden vallen onder de regeling: het project moet officieel door CONFOTUR zijn geclassificeerd middels een formeel besluit.
Stimulansen voor ontwikkelaars:
Uitzonderingen zijn onder meer nationale en gemeentelijke belastingen op de overdracht van eigendomsrechten, de belasting op luxe woningen en onbebouwde grond (IVSS), belastingen op de oprichting en kapitaalverhoging van commerciële bedrijven, inhoudingen op nationale en internationale financiering, en invoerrechten op apparatuur, materialen en roerende goederen die nodig zijn voor de bouw en de eerste inrichting van het project.
Voordelen voor de eerste koper:
Eigendommen die onder Wet 158-01 zijn verworven, zijn vrijgesteld van de betaling van de 3% overdrachtsbelasting bij de eerste verkoop en van de betaling van de IPI gedurende een periode van 10 of 15 jaar, gerekend vanaf de datum van voltooiing van het geclassificeerde project.
De belastingvrijstellingsperiode voor bedrijven die zich bezighouden met de in de wet genoemde toeristische activiteiten bedraagt vijftien jaar, te rekenen vanaf de datum van voltooiing van de bouw- en inrichtingswerkzaamheden van het project.
Belangrijke punten die kopers moeten weten:
De stimuleringsmaatregelen en voordelen van de CONFOTUR-wet gelden alleen voor de eerste aankoop van het onroerend goed. Niet alle panden in toeristische gebieden komen in aanmerking voor deze stimuleringsmaatregelen, zelfs niet als ze voor toeristische doeleinden bestemd zijn. Om van deze voordelen gebruik te kunnen maken, moet de ontwikkelaar een CONFOTUR-vergunning hebben aangevraagd en ontvangen van het Ministerie van Toerisme (MITUR).
Dit heeft een belangrijke praktische consequentie: op de secundaire markt, wanneer een eigenaar een appartement doorverkoopt dat oorspronkelijk onder CONFOTUR viel, profiteert de nieuwe koper niet langer van de ITI- of IPI-vrijstellingen. Die betaalt dan de standaardbelasting.
Tabel 3. Voordelen van CONFOTUR volgens profiel
| Profiel | Fiscaal voordeel | Duur |
|---|---|---|
| Ontwikkelaar | ITBIS-vrijstelling voor bouwmaterialen | Bouwperiode |
| Ontwikkelaar | Vrijstelling van invoerbelastingen op apparatuur | Eerste uitrusting |
| Ontwikkelaar | Vrijstelling van inkomstenbelasting voor het project | 15 jaar geleden voltooid |
| Koper (eerste verkoop) | ITI-vrijstelling (3%) | Eenmalig |
| Koper (eerste verkoop) | IPI-vrijstelling | 10-15 jaar na voltooiing |
| Koper | Aftrek tot 20% van het netto belastbaar inkomen voor investeringen (5 jaar) | 5 jaar |
4.2 Wet 171-07: de toegangspoort voor buitenlandse gepensioneerden en renteniers
Wet 171-07 betreffende speciale stimuleringsmaatregelen voor gepensioneerden en renteniers uit buitenlandse bronnen, aangenomen op 13 juli 2007, is het instrument dat is ontworpen om internationale gepensioneerden en renteniers aan te trekken als permanente inwoners van het land.
Wie kan zich aanmelden?
De begunstigden zijn gepensioneerden met een maandelijks inkomen van ten minste US$ 1.500,00 uit een buitenlands pensioen, en personen die leven van beleggingen met een stabiel en permanent inkomen van ten minste US$ 2.000,00 per maand uit het buitenland. Het programma kent geen minimumleeftijd.
Voordelen van het bezit van onroerend goed:
Begunstigden krijgen vrijstelling van overdrachtsbelasting op onroerend goed voor de eerst verworven woning, vrijstelling van inkomstenbelasting over het aangegeven inkomen om van de voordelen van de wet gebruik te kunnen maken, een vrijstelling van 50% van hypotheekbelasting wanneer de kredietverstrekker een gereguleerde financiële instelling is, en een vrijstelling van 50% van vermogenswinstbelasting wanneer de rentenier meerderheidsaandeelhouder is van de vennootschap die deze belasting betaalt.
Bij de verkoop van onroerend goed aan derden zijn eigendommen die door gepensioneerden en renteniers onder deze wet zijn verworven, vrijgesteld van 50% van de vermogenswinstbelasting.
Praktisch voorbeeld: Een 62-jarige Franse burger die een maandelijks pensioen van € 2.000 ontvangt van een Frans bedrijf, besluit zich permanent in La Romana te vestigen. Als ze de status van ingezetene door investering verkrijgt op grond van Wet 171-07, is haar eerste woningkoop vrijgesteld van de ITI (3%) en betaalt ze de helft van de hypotheekbelasting als ze een deel van de aankoop financiert. Bovendien wordt de IPI die ze anders zou moeten betalen met 50% verlaagd.
Tabel 4. Voordelen van Wet 171-07 betreffende onroerend goed
| Voordeel | Voorwaarde |
|---|---|
| ITI-vrijstelling (3%) | Alleen het eerste gekochte pand |
| 50% korting op hypotheekbelasting | De schuldeiser moet een gereguleerde financiële instelling zijn |
| 50% reductie van de IPI | Van toepassing tijdens het verblijf onder deze wet |
| 50% korting op de vermogenswinstbelasting bij wederverkoop | Voor eigendommen die onder de bescherming van de wet zijn verkregen |
| Inkomstenbelastingvrijstelling op aangegeven inkomen | Alleen op het inkomen dat gebruikt is om in aanmerking te komen |
| Permanente verblijfsvergunning binnen 45 dagen | Verblijfsvergunning via investeringsprogramma |
Bron: Wet 171-07 — Ministerie van Financiën; DGII — stimuleringswetgeving
4.3 Wet 189-11: de trust als beleggingsvehikel voor onroerend goed
Wet 189-11 voor de ontwikkeling van de hypotheekmarkt en trusts, aangenomen in 2011, legde het wettelijke kader vast voor trusts in de Dominicaanse Republiek. Het doel ervan is de noodzakelijke juridische structuren te creëren en bestaande structuren te versterken om de Dominicaanse hypotheekmarkt te ontwikkelen en spaargelden te kanaliseren naar langetermijnfinanciering voor woningbouw en -projecten.
De impact op de vastgoedsector is aanzienlijk. Volgens gegevens uit de trustsector, aangehaald in sectoranalyses, is 71% van de trustovereenkomsten in het land bestemd voor vastgoedontwikkeling. Daarmee vormt dit instrument de financiële ruggengraat van een groot deel van de projecten die momenteel in de verkoop zijn en nog in de planningsfase verkeren.
Fiscaal regime van de trust:
Inkomsten uit trustvermogen zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en vermogensbelasting, met uitzondering van onroerendezaakbelasting op vastgoed dat deel uitmaakt van dat vermogen en vermogenswinstbelasting bij de verkoop van vermogen.
Voor sociale woningbouwprojecten die als trusts zijn gestructureerd: bouwtrusts die zijn opgericht voor de ontwikkeling van naar behoren gekwalificeerde sociale woningbouwprojecten zijn gedurende de projectperiode volledig vrijgesteld van ISR (Investment Service Revenue) en vermogenswinstbelasting, belasting op bankoverschrijvingen en IPI (Investment Planning Insurance).
Waarom het trustfonds interessant is voor de vastgoedinvesteerder:
Naast de fiscale voordelen biedt de trust belangrijke vermogensbescherming: de activa van de trust vormen een afzonderlijk vermogen dat niet in beslag kan worden genomen door de schuldeisers van de projectontwikkelaar. Voor kopers die een woning op plan kopen, betekent dit dat als de projectontwikkelaar in financiële moeilijkheden komt, de betaalde bedragen voor het appartement beschermd zijn binnen het trustvermogen – mits het project volgens deze constructie is opgezet.
5. Wet 16-95 betreffende buitenlandse investeringen: gelijke behandeling, vrije repatriëring
Een aspect dat vaak over het hoofd wordt gezien in discussies over onroerendgoedbelasting is Wet 16-95 betreffende buitenlandse investeringen, die het beginsel van nationale behandeling vastlegt: buitenlandse investeerders hebben dezelfde rechten en plichten als staatsburgers. Dit betekent dat er geen speciale belastingen, toeslagen of eigendomsbeperkingen gelden voor mensen van andere nationaliteiten die onroerend goed willen kopen in de Dominicaanse Republiek (met uitzondering van grensgebieden en beschermde zones).
Daarnaast staat de wet de vrije repatriatie toe van kapitaal en winsten gegenereerd door investeringen die bij de Centrale Bank zijn geregistreerd. Voor buitenlandse vastgoedinvesteerders heeft dit directe gevolgen: huurinkomsten of winsten uit een eventuele wederverkoop kunnen zonder beperkingen het land uit worden overgemaakt, mits de oorspronkelijke investering correct is geregistreerd.
6. Hoofdtabel: belastingkosten van een vastgoedtransactie in de Dominicaanse Republiek
De volgende tabel geeft een overzicht van de belangrijkste belastingen en kosten die gepaard gaan met de aankoop van een woning in de Dominicaanse Republiek, zonder rekening te houden met speciale vrijstellingen.
Tabel 5. Belastingkaart van een vastgoedtransactie (algemene regeling)
| Belasting / kosten | Tarief | Baseren | Wie betaalt? | Moment |
|---|---|---|---|---|
| ITI (Overdrachtsbelasting) | 3% | Het verschil tussen de DGII-waardering en de contractprijs is hoger | Koper | Voor registratie |
| Jaarlijkse IPI | 1% | Vermogen van meer dan RD$10.695.494 | Eigenaar | maart en september |
| Hypotheek (registratie) | 2% | Leningbedrag | Hypotheekdebiteur | Bij het registreren van de hypotheek |
| Inkomstenbelasting op vermogenswinsten | 27% rechtspersonen / 25% natuurlijke personen | Verschil tussen verkoopprijs en gecorrigeerde aanschaffingskosten | Verkoper | Op het moment van verkoop |
| ITBIS over professionele honoraria | 18% | Notaris-, advocaat- of andere kosten | Koper | Door de dienst af te nemen |
| Registratiekosten (Vastgoedrecht) | Tarieven conform Wet 25-2015 CPJ | Waarde van het onroerend goed of de transactie | Aanvrager | Na het indienen van het dossier |
Opmerking: De inkomstenbelastingtarieven worden periodiek bijgewerkt. Personen die in de Dominicaanse Republiek wonen, betalen 25% belasting over de winst uit de verkoop van onroerend goed. De kosten voor de vastgoedsector (registratie van eigendomsrechten en kadastrale metingen) worden vastgesteld door de rechterlijke raad.
7. Geïntegreerde casestudy: een appartement kopen onder CONFOTUR versus op de conventionele markt
Scenario A – CONFOTUR-project in Bávaro:
Een Colombiaanse investeerder koopt een appartement voor US$ 180.000 (ongeveer RD$ 10.800.000 tegen de referentiewisselkoers) in een project dat door CONFOTUR is geclassificeerd. Het is de eerste verkoop van het pand.
- ITI (3%): vrijgesteld — besparing van US$ 5.400
- IPI gedurende de eerste 15 jaar: vrijgesteld — jaarlijkse besparingen van ongeveer RD$21.000 (indien de waarde de vrijstellingsdrempel overschrijdt, wat in dit geval zo zou zijn)
- Invoerbelasting op bouwapparatuur: vrijgesteld — voordeel gedeeltelijk doorgegeven in de vastgoedprijs
- Inkomstenbelasting van de projectontwikkelaar: vrijgesteld gedurende 15 jaar — een factor die van invloed kan zijn op de uiteindelijke verkoopprijs.
Scenario B – Woning in Santo Domingo, reguliere markt:
Een Dominicaanse koper koopt een appartement voor RD$ 12.000.000 in het Nationaal District, zonder speciale regeling.
- ITI (3%): RD$360.000 (op RD$12.000.000)
- Jaarlijkse IPI: 1% over RD$1.304.506 (meer dan het drempelbedrag voor 2026) = RD$13.045 per jaar
- Kosten voor eigendomsregistratie: variabel, afhankelijk van het actuele tarief
- Juridische kosten (notaris, advocaat): geschat 1-1,5% van de waarde + ITBIS 18% over die kosten
Het verschil tussen de twee scenario's illustreert waarom de CONFOTUR-classificatie een belangrijk commercieel argument is geworden voor toeristische projecten.
8. Veelgestelde vragen — Deel 1
Kan een buitenlander zonder beperkingen onroerend goed kopen in de Dominicaanse Republiek?
Over het algemeen wel. Wet 16-95 garandeert gelijke behandeling van staatsburgers en buitenlanders. De enige uitzonderingen zijn beschermde gebieden, grensgebieden (waar historische beperkingen gelden) en militaire zones. Voor stedelijk, toeristisch en residentieel vastgoed gelden geen nationaliteitsbeperkingen.
Kan de contractprijs afwijken van de prijs die ik aan de DGII
(Directoraat-Generaal voor de Belastingdienst) heb opgegeven? Nee. De DGII gebruikt de hoogste van de contractprijs en de officiële taxatie als basis voor de berekening. Het onderwaarderen van de prijs in het contract om de overdrachtsbelasting (ITI) te verlagen is niet alleen illegaal, maar kan ook leiden tot belastingcontroles en boetes. Algemene Verordening 07-22, die sinds mei 2025 van kracht is, versterkt de traceerbaarheid door de aangifte van de betaalmethode te verplichten.
Als ik via een zakelijke entiteit koop, verandert de behandeling van de onroerendgoedbelasting (IPI) dan?
Ja, aanzienlijk. Rechtspersoonlijkheden (zoals eenmanszaken, vennootschappen onder firma, enz.) en trusts profiteren niet van de algemene vrijstelling van RD$ 10.695.494,00. Zij worden belast vanaf de eerste peso over de totale waarde van hun onroerend goed. Dit verschil kan cruciaal zijn bij het structureren van een investering.
Wanneer vervalt de IPI-vrijstelling voor CONFOTUR-projecten?
De IPI-vrijstelling voor de eerste koper geldt voor een periode van 10 of 15 jaar vanaf de datum van oplevering van het project. Na afloop hiervan begint de eigenaar belasting te betalen volgens de algemene IPI-regeling.
Wat gebeurt er als ik een woning op de secundaire markt koop die onder de CONFOTUR-bescherming viel?
De ITI-vrijstelling geldt alleen voor de eerste verkoop. De tweede koper betaalt 3% overdrachtsbelasting over het hoogste bedrag van de taxatiewaarde en de contractprijs, ongeacht of de woning oorspronkelijk onder de vrijstelling viel.
Welke documenten heb ik nodig om te controleren of een project onder de CONFOTUR-regeling valt?
Geïnteresseerden kunnen het CONFOTUR-besluit waarin het project is geclassificeerd opvragen bij de ontwikkelaar of rechtstreeks contact opnemen met het Ministerie van Toerisme. Elk geclassificeerd project heeft een besluitnummer en een ingangsdatum voor de vrijstellingsperiode.
Het betalen van de overdrachtsbelasting en het registreren van de eigendomsakte is slechts de eerste stap in een fiscale relatie die niet eindigt met de ondertekening van het contract. Iedereen die onroerend goed bezit in de Dominicaanse Republiek neemt verplichtingen op zich die jaarlijks, per kwartaal of telkens wanneer het onroerend goed inkomsten genereert, worden vernieuwd. Wie het onroerend goed bouwt en verkoopt, valt onder een volledig ander belastingregime dan particuliere kopers. En wie het verhuurt – hetzij als particulier of via een bedrijf – moet die inkomsten op een specifieke manier aangeven bij de DGII (de belastingdienst van de Dominicaanse Republiek).
Dit tweede deel van El Inmobiliario 's gids over onroerendgoedbelasting behandelt deze drie profielen met dezelfde grondigheid en gebruikmaking van officiële bronnen als het eerste deel: wat de wet zegt, wat de huidige resoluties vereisen, wat er recent is veranderd en welke voorbeelden illustreren hoe elke regel zich vertaalt in concrete cijfers.
9. Inkomstenbelasting en huurinkomsten
De verhuurder: hoe wordt die belast?
De verhuur van onroerend goed genereert belastbaar inkomen onder de inkomstenbelasting (ISR), geregeld door de belastingwet (Wet 11-92) en de wijzigingen daarop. De DGII beschouwt huurinkomsten als gewoon inkomen, en de behandeling verschilt afhankelijk van of de eigenaar een natuurlijke persoon of een rechtspersoon is.
Particulieren: Huurinkomsten worden aangegeven als onderdeel van het bruto-inkomen van de belastingplichtige. Ingezeten particulieren worden belast op hun wereldwijde inkomen tegen progressieve tarieven, variërend van 0% (voor een jaarinkomen tot RD$ 416.220 in 2026, volgens Resolutie DDG-AR1-2026-00001) tot 25% voor de hoogste inkomensschijven. De verhuurder kan de kosten die nodig zijn om de huurinkomsten te genereren en te behouden – onderhoud, verzekering en hypotheekrente op het verhuurde pand – aftrekken voordat de belastbare basis wordt berekend.
Rechtspersoonlijkheden (SRL, SA): Commerciële bedrijven die huurinkomsten genereren, nemen deze op in hun bruto-inkomen en worden belast tegen het algemene vennootschapsbelastingtarief van 27% over het netto belastbaar inkomen. In tegenstelling tot natuurlijke personen hebben bedrijven geen vrijstelling van belasting: ze worden belast vanaf de eerste peso winst.
Bronbelasting: Wanneer de huurder een bedrijf is (een rechtspersoon), fungeert het als inhoudingsplichtige en moet het 10% van het maandelijkse bedrag inhouden. Dit bedrag kan de verhuurder vervolgens verrekenen met zijn jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte. Dit mechanisme is gebruikelijk bij commerciële huurcontracten voor kantoren, winkelruimtes en magazijnen.
Praktisch voorbeeld: Een Dominicaan bezit twee appartementen die hij verhuurt voor RD$45.000 per maand per appartement (RD$90.000 per maand, RD$1.080.000 per jaar). Na aftrek van de geschatte onderhoudskosten (10%) en de jaarlijkse verzekering (5%) bedraagt zijn netto belastbaar inkomen uit deze verhuur ongeveer RD$918.000. Dit bedrag wordt opgeteld bij zijn overige aangegeven inkomsten om zijn corresponderende progressieve belastingtarief te bepalen.
10. Vermogenswinst uit de verkoop van onroerend goed: bij de verkoop ervan delen de belastingautoriteiten ook mee
Wat is vermogenswinst en hoe wordt deze berekend?
Kapitaalwinst is het positieve verschil tussen de verkoopprijs van een onroerend goed en de gecorrigeerde aanschafprijs. De belastingwetgeving definieert dit als belastbaar inkomen en de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken) heeft specifieke mechanismen ontwikkeld voor de aangifte en betaling ervan in de vastgoedsector.
De gecorrigeerde kostprijs wordt berekend op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs, plus de kosten van gedocumenteerde verbeteringen aan het onroerend goed, en vervolgens gecorrigeerd voor de geaccumuleerde inflatie vanaf de aankoopdatum tot de verkoopdatum. Deze inflatiecorrectie is een belangrijke factor: het verlaagt de belastbare basis en kan, voor onroerend goed dat vele jaren geleden is aangekocht, een aanzienlijke invloed hebben op de te betalen belasting.
Toepasselijke tarieven:
Het algemene belastingtarief op vermogenswinsten uit de verkoop van onroerend goed bedraagt 27% voor rechtspersonen en 25% voor ingezeten particulieren. Deze tarieven worden toegepast op de nettowinst, niet op de totale verkoopprijs.
Praktisch voorbeeld: Een investeerder kocht in 2015 een appartement voor RD$ 4.500.000 en verkocht het in 2025 voor RD$ 9.800.000. Gedurende die periode werden er verbeteringen aangebracht ter waarde van RD$ 800.000. De geaccumuleerde inflatiecorrectie vertegenwoordigt een stijging van de basiskosten van ongeveer 45% (referentiecijfer). De vereenvoudigde berekening zou zijn:
- Aangepaste kosten: RD$4.500.000 + RD$800.000 = RD$5.300.000 × 1,45 = RD$7.685.000
- Nettowinst: RD$9.800.000 − RD$7.685.000 = RD$2.115.000
- Inkomstenbelasting op vermogenswinsten (25%): RD$528.750
Zonder de inflatiecorrectie zou de belasting zijn geheven over een brutowinst van RD$4.500.000, wat het belang illustreert van een correcte documentatie van zowel de aanschafkosten als de uitgevoerde verbeteringen.
Vrijstellingen en verlagingen van de vermogenswinstbelasting
De twee in deel 1 geanalyseerde stimuleringswetgevingen hebben ook gevolgen voor de vermogenswinstbelasting:
Wet 171-07 (gepensioneerden en renteniers): Zoals vermeld, betaalt de begunstigde bij de verkoop van onroerend goed dat onder deze wet is verkregen slechts 50% van de vermogenswinstbelasting, mits de permanente woonplaats is goedgekeurd en daadwerkelijk in gebruik is.
Wet 158-01 (CONFOTUR): Ontwikkelaars die onder deze regeling vallen, zijn gedurende een vrijstellingsperiode van 15 jaar vrijgesteld van inkomstenbelasting. Na deze periode worden ze belast volgens de algemene regeling.
11. Het belastingregime voor de projectontwikkelaar
Vanuit fiscaal oogpunt behoren projectontwikkelaars tot de meest complexe belastingbetalers in de sector. Ze opereren tegelijkertijd als bouwbedrijven (met eigen productiekosten en belastingen), als verkopers van onroerend goed (waarbij ze inkomstenbelasting genereren voor de koper en winst voor zichzelf) en, in veel gevallen, als beheerders van verhuur of VvE's.
Vennootschapsbelasting en aftrekbare kosten
Vastgoedontwikkelingsbedrijven worden belast tegen het vennootschapsbelastingtarief van 27% over hun netto belastbare winst. De DGII (de belastingdienst van de Dominicaanse Republiek) staat de aftrek toe van directe bouwkosten (materialen, arbeid, honoraria van professionals), administratie- en verkoopkosten, rente op projectgerelateerde financiering, afschrijving van vaste activa en bepaalde financiële kosten als bedrijfskosten. Documentatie van deze kosten met geldige belastingbewijzen (NCF) is een voorwaarde voor de aftrekbaarheid ervan.
ITBIS in de bouw: wat is wel en wat is niet van toepassing?
De belasting op de overdracht van industriële goederen en diensten (ITBIS), het equivalent van btw in andere landen, wordt in de bouwsector anders behandeld, wat vaak tot verwarring leidt.
Wat genereert ITBIS: Professionele diensten gerelateerd aan de bouw (architecten, ingenieurs, advocaten, notarissen, adviseurs) zijn onderworpen aan ITBIS tegen een tarief van 18%. De aannemer die deze diensten inhuurt, ontvangt facturen met ITBIS en kan, indien hij geregistreerd belastingplichtig is, de betaalde ITBIS verrekenen met de ITBIS die hij zelf int op zijn eigen omzet van belastbare diensten.
Wat niet direct onder de ITBIS-regeling valt: De verkoop van gebouwd onroerend goed (appartementen, huizen, commerciële ruimtes) is niet onderworpen aan de ITBIS-regeling volgens het algemene Dominicaanse belastingstelsel. De belasting die van toepassing is op de overdracht van het onroerend goed zelf is de ITI (3%), niet de ITBIS-regeling. Dit onderscheid is essentieel voor het begrijpen van de kostenstructuur van een project.
CONFOTUR-projecten: Zoals beschreven in deel 1, zijn geïmporteerde materialen en apparatuur voor de bouw en de eerste inrichting van projecten die onder Wet 158-01 vallen, vrijgesteld van invoer-btw, wat een aanzienlijke verlaging van de productiekosten betekent.
Is de vereenvoudigde belastingregeling (RST) van toepassing op onroerend goed?
Het vereenvoudigde belastingregime (RST) is een vereenvoudigd belastingstelsel dat beschikbaar is voor belastingplichtigen wier inkomen bepaalde drempels niet overschrijdt. Voor 2026 is de maximale inkomensgrens om in aanmerking te komen voor het RST RD$ 12.068.181,09. Aangezien de meeste projectontwikkelaars dit bedrag aanzienlijk overschrijden, is het RST in deze sector beperkt van toepassing, hoewel het relevant kan zijn voor kleine verhuurders, individuele vastgoedbeheerders of zelfstandige professionals in de sector.
12. Elektronische facturering en de vastgoedsector: Wet 32-23 is gearriveerd
Wet 32-23 betreffende elektronische facturering, aangenomen in 2023, schrijft de geleidelijke invoering van de elektronische belastingbon (e-CF) voor ter vervanging van papieren belastingbonnen. De implementatie ervan verloopt in fasen en de vastgoedsector is hier niet van uitgezonderd.
Wat betekent dit voor de sector?
Alle belastingplichtigen die belastingbewijzen afgeven voor hun diensten of verkopen – waaronder makelaarskantoren, projectontwikkelaars, verhuurders als rechtspersoon, makelaars, advocatenkantoren en notarissen die adviseren bij transacties – moeten overstappen op het e-CF-systeem volgens het door de DGII vastgestelde schema.
Voor kleine belastingplichtigen (individuele verhuurders met een eigen fiscaal identificatienummer) heeft de DGII vereenvoudigde procedures voor het voldoen aan de belastingwetgeving mogelijk gemaakt. Voor projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven houdt de migratie in dat hun boekhoudsystemen worden geïntegreerd met het DGII-platform voor het uitgeven, valideren en opslaan van elektronische belastingbewijzen (e-CF's).
Praktische gevolgen: Vastgoedtransacties, huurovereenkomsten die door rechtspersonen zijn vastgelegd, makelaarskosten en professionele diensten die verband houden met de transactie, moeten worden onderbouwd met geldige elektronische facturen (e-CF) om de kosten aftrekbaar te maken bij de DGII (Directoraat-Generaal Belastingen). Papieren bonnen zijn niet langer voldoende voor bedrijven die verplicht zijn over te stappen op het elektronische systeem.
13. Import van bouwmaterialen: de rol van de DGA
Grootschalige projecten importeren vaak materialen, apparatuur en afwerkingen. De Algemene Douanedirectie (DGA) beheert het douanetarief en de toepasselijke vrijstellingsregelingen. Voor de vastgoedsector zijn de belangrijkste punten:
Algemeen tarief op materialen: Bouwmaterialen (cement, staal, keramiek, elektrische apparatuur, liften, enz.) zijn onderworpen aan tarieven die variëren afhankelijk van het type product en de geldende handelsakkoorden. De Dominicaanse Republiek heeft vrijhandelsovereenkomsten met de Verenigde Staten en Centraal-Amerika (DR-CAFTA), de Europese Unie (EPA) en andere partners, waardoor de tarieven op bepaalde materialen kunnen worden verlaagd of zelfs volledig afgeschaft, afhankelijk van het land van herkomst.
Vrijstelling onder CONFOTUR: Zoals eerder vermeld, zijn projecten die onder Wet 158-01 vallen, vrijgesteld van invoerrechten (inclusief invoer-btw) op materialen, machines en roerende goederen die nodig zijn voor de bouw en de eerste inrichting. Deze vrijstelling wordt beheerd door het Ministerie van Financiën en de DGA (Directoraat-Generaal Douane) en vereist dat het project een geldige CONFOTUR-classificatie heeft.
Procedure: De vrijstelling wordt niet automatisch verleend. De ontwikkelaar moet het verzoek om vrijstelling indienen bij het Ministerie van Financiën, samen met het CONFOTUR-besluit en een gedetailleerde lijst van te importeren goederen, voor elke import die onder de vrijstelling valt.
14. Belastingchecklist per beleggersprofiel
De volgende checklists vatten de belangrijkste verplichtingen voor elk profiel samen, in chronologische volgorde van de investeringsbeslissing tot het continue beheer van het vastgoed.
Checklist A: Particuliere koper (natuurlijk persoon, woning of investering)
Voordat u koopt:
☐ Controleer of het project een CONFOTUR-classificatie heeft (vraag het besluit aan bij de ontwikkelaar)
☐ Bevestig de taxatiewaarde van de woning door de DGII
☐ Evalueer of u in aanmerking komt voor de vrijstelling voor sociale woningbouw (tot RD$ 5.450.851,12 met een hypotheek in 2026)
☐ Als u een buitenlandse gepensioneerde of uitkeringsgerechtigde bent, vraag dan vóór de overdracht de uitkeringen aan op grond van Wet 171-07
☐ Bevestig uw actieve RNC (voor personen met economische activiteit) of identiteitskaart
Bij de afronding van de transactie:
☐ Betaal de ITI (3%) aan de DGII voordat u het overdrachtsdossier indient.
☐ Verklaar de betaalmethode als de transactie meer dan RD$ 1.000.000,00 bedraagt (Algemene Regel 07-22).
☐ Controleer of het eigendomsbewijs vrij is van hypotheken en andere lasten
. ☐ Registreer de hypotheek (indien van toepassing) bij het Kadaster en betaal 2% van het bedrag.
Na de aankoop:
☐ Vermeld het onroerend goed in de IPI-verklaring (binnen de eerste 60 dagen van het jaar)
☐ Betaal de twee IPI-termijnen: 11 maart en 11 september
☐ Als u het onroerend goed verhuurt: geef de inkomsten op als huur in de jaarlijkse ISR-aangifte
☐ Bewaar de facturen voor uitgevoerde verbeteringen (deze worden gebruikt om de vermogenswinstbelasting bij verkoop te verlagen)
Checklist B: Buitenlandse investeerder
Voordat u investeert:
☐ Registreer de investering bij de Centrale Bank (om toekomstige vrije repatriëring te garanderen)
☐ Controleer of u in aanmerking komt volgens Wet 171-07 als u voldoet aan de eisen voor gepensioneerden of lijfrentehouders
☐ Controleer of er een dubbelbelastingverdrag bestaat tussen de Dominicaanse Republiek en uw land van fiscale woonplaats (momenteel bestaat er onder andere een met Spanje)
☐ Controleer de behandeling van huurinkomsten in uw land van fiscale woonplaats
Bij de transactie:
☐ Zorg ervoor dat het onroerend goed een geregistreerde eigendomsakte heeft (Torrens-systeem) — geen ongeregistreerde particuliere contracten.
☐ Controleer of het project is geclassificeerd onder CONFOTUR als u vrijstellingen van de regelgeving verwacht.
☐ Documenteer de herkomst van de gelden (vereiste ter bestrijding van witwassen bij transacties met een hoge waarde).
Doorlopende verplichtingen:
☐ Jaarlijkse IPI (indien het vermogen de vrijstellingsdrempel overschrijdt, waarbij rekening moet worden gehouden met het feit dat particulieren een drempel hebben en rechtspersonen niet)
☐ ISR op huurinkomsten gegenereerd in de Dominicaanse Republiek (territorialiteitsbeginsel)
☐ Aangifte van vermogenswinst op het moment van verkoop
Checklist C: Vastgoedontwikkelaar
Projectstructureringsfase:
☐ Beoordeel of het project onder CONFOTUR valt (dien een aanvraag in bij MITUR)
☐ Bepaal of het project in aanmerking komt als sociale woningbouw (trust met vrijstellingen onder Wet 189-11)
☐ Richt een bouwtrust op ter bescherming van de fondsen van kopers in de plannen
☐ Verkrijg de RNC (Registratie van Nationale Eenheid) en zorg dat de registratie bij de DGII (Directoraat-Generaal voor Industrie en Industrie) actueel is
☐ Registreer het bedrijf en het project bij de bevoegde instanties (Ministerie van Industrie, gemeente, etc.)
Bouwfase:
☐ Geldige e-CF's afgeven voor alle ontvangen diensten (architecten, ingenieurs, adviseurs)
☐ Importvrijstellingen beheren bij het Ministerie van Financiën (indien het project een CONFOTUR-status heeft)
☐ Gedetailleerde kostenadministratie bijhouden voor elk project (basis voor ISR-aftrek)
☐ Voldoen aan de loonheffingen (werknemers-ISR, TSS) tijdens de bouw
Verkoopfase:
☐ Documenteer de door elke koper betaalde ITI (hoewel dit de verantwoordelijkheid van de koper is, vergemakkelijkt een georganiseerde documentatie het proces)
☐ Verstrek belastingbewijzen voor de verkoopopbrengsten, indien van toepassing
☐ Dien de jaarlijkse vennootschapsbelastingaangifte in met de inkomsten over de periode
☐ Geef de IPI aan en betaal deze over onverkochte objecten die in de bedrijfsinventaris achterblijven
15. De instellingen die de vastgoedinvesteerder moet kennen
De naleving van belastingregels in de Dominicaanse vastgoedsector omvat verschillende instanties waarvan de verantwoordelijkheden elkaar aanvullen. Inzicht in deze instanties verkort de verwerkingstijd en voorkomt fouten die ontstaan door contact op te nemen met de verkeerde instantie.
Tabel 6. Belangrijkste instellingen en hun fiscale bevoegdheden in de vastgoedsector
| Instelling | Relevante concurrentie voor de sector | Portaal |
|---|---|---|
| DGII (Algemene Directie Binnenlandse Belastingen) | ITI, IPI, ISR, ITBIS, e-CF, elektronische facturatie | dgii.gov.do |
| Schatkist | Belastingvrijstellingen op grond van speciale wetten; belastingbeleid | hacienda.gob.do |
| Kadaster / Titelregister | Registratie van overdrachten, hypotheken, eigendomsbewijzen | ri.gob.do |
| CONFOTUR / MITUR | Classificatie van toeristische projecten; stimuleringsregeling Wet 158-01 | confotur.mitur.gob.do |
| DGA (Algemene Directie Douane) | Invoer van materialen; vrijstellingen van invoerrechten | aduanas.gob.do |
| Centrale Bank | Registratie van buitenlandse investeringen; gratis repatriëring | bancentral.gov.do |
| ProDominicana | Een totaaloplossing voor buitenlandse investeerders; advies over stimuleringsmaatregelen | prodominicana.gob.do |
| Toezicht op banken | Regulering van trustentiteiten; toezicht op hypotheken | sb.gob.do |
| Toezicht op effecten (SIMV) | Regulering van FIDEI's en hypotheekobligaties | simv.gob.do |
16. Een evoluerend belastingstelsel: wat verandert er?
Het belastingstelsel voor onroerend goed in de Dominicaanse Republiek is niet statisch. De afgelopen twee jaar hebben er verschillende wetswijzigingen plaatsgevonden die de sector nauwlettend in de gaten moet houden.
Algemene Standaard 07-22 en Betalingstraceerbaarheid (mei 2025): De verplichting om de betaalmethode te declareren bij transacties van meer dan RD$ 1.000.000,00 markeert een verschuiving naar meer transparantie en fiscale controle op de vastgoedmarkt. Het is onderdeel van een regionale trend om onderwaardering en witwassen via vastgoed tegen te gaan.
Elektronische facturering (Wet 32-23): De overgang naar e-CF verandert de administratieve processen van vastgoedbedrijven, projectontwikkelaars en gespecialiseerde advocatenkantoren. Wie geen e-CF's indient wanneer dit vereist is, kan geen kosten aftrekken bij de DGII (Directoraat-Generaal Belastingzaken). Naleving van deze regelgeving is daarom zowel een fiscale als een financiële aangelegenheid.
Wet 30-26 (ingevoerd in 2026, momenteel in behandeling bij de sector): Deze wetgeving, die aspecten van het toeristenzoneregime en de regulering van kortetermijnverhuur wijzigt, introduceert nieuwe beperkingen die rechtstreeks van invloed zijn op het CONFOTUR-model. De sector blijft de implicaties ervan analyseren – met name voor gemengde woon- en toeristische projecten – en El Inmobiliario heeft deze implicaties in recente artikelen behandeld.
Jaarlijkse aanpassing van de onroerendgoedbelasting (IPI) en de drempels voor sociale woningbouw: Elk jaar in januari publiceert de DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) haar inflatiecorrectiebesluit. De IPI en de drempels voor sociale woningbouw worden jaarlijks aangepast. Wat in 2025 een betalingsverplichting opleverde, kan in 2026 vrijgesteld zijn, en omgekeerd. Het is essentieel om het aan het begin van elk fiscaal jaar geldende besluit te raadplegen.
17. Veelgestelde vragen — Deel 2
Moet ik inkomstenbelasting betalen in de Dominicaanse Republiek als ik een buitenlander ben en mijn appartement hier verhuur?
Ja. De Dominicaanse belastingwetgeving stelt het territorialiteitsbeginsel vast voor inkomsten uit Dominicaanse bronnen: inkomsten die binnen het nationale grondgebied worden gegenereerd, zijn onderworpen aan lokale belasting, ongeacht de fiscale woonplaats van de begunstigde. Een buitenlander die geen ingezetene is en een woning verhuurt in de Dominicaanse Republiek, moet deze inkomsten aangeven bij de DGII (de belastingdienst van de Dominicaanse Republiek). Het bestaan van een dubbelbelastingverdrag met uw land kan deze belastingdruk verlagen.
Wat gebeurt er als ik een appartement bezit in een CONFOTUR-project, maar het verhuur via Airbnb?
Wet 85-25 betreffende verhuur sluit toeristische verhuur van maximaal 90 dagen uit, maar de fiscale behandeling van deze inkomsten is anders: inkomsten uit kortetermijnverhuur blijven belastbaar voor de DGII (de belastingdienst van de Dominicaanse Republiek), ongeacht of het pand zich in een CONFOTUR-project bevindt. De CONFOTUR-vrijstelling geldt voor de ITI (belasting op de overdracht van onroerend goed) en IPI (belasting op de overdracht van eigendommen), niet voor de ISR (inkomstenbelasting) over huurinkomsten.
Hoe wordt een buitenlandse investering geregistreerd bij de Centrale Bank?
De Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek houdt een register bij van buitenlandse investeringen ten behoeve van de vrije repatriëring van kapitaal. De investeerder moet bij de Centrale Bank de documenten overleggen die aantonen dat de gelden het land zijn binnengekomen (bankoverschrijvingen, valutabonnen) en het contract of de eigendomsakte van de investering. Deze registratie is geen voorwaarde voor de aankoop van het onroerend goed, maar wel een voorwaarde voor de latere, onbelemmerde repatriëring van het kapitaal. De website van de Centrale Bank geeft een gedetailleerde beschrijving van de huidige procedure.
Is de onroerendgoedbelasting (IPI) die ik als eigenaar betaal aftrekbaar als ik het pand verhuur?
Ja. Zolang het pand inkomsten genereert (huur), is de betaalde IPI aftrekbaar voor de berekening van de inkomstenbelasting (ISR) over die inkomsten. Voor de aftrekbaarheid is documentatie vereist: het betalingsbewijs van de IPI, afgegeven door de DGII (Directoraat-Generaal Belastingen).
Wanneer moet ik inkomstenbelasting betalen over vermogenswinsten?
Inkomstenbelasting over vermogenswinsten uit de verkoop van onroerend goed wordt aangegeven en betaald op het moment van de transactie (verkoop), niet aan het einde van het fiscale jaar. De koper is onder bepaalde omstandigheden verplicht een deel van de prijs in te houden als de verkoper een rechtspersoon is, maar bij transacties tussen particulieren ligt de verantwoordelijkheid voor de aangifte van de belasting direct bij de verkoper. De DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) vereist de betaling van deze belasting als voorwaarde voor de verwerking van de eigendomsoverdracht.
Wat gebeurt er als ik de onroerendgoedbelasting (IPI) niet aangeef en betaal?
De DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) kan boetes voor te late betaling, rente en zelfs sancties opleggen. Bovendien kan de IPI-schuld een obstakel vormen bij de verkoop van onroerend goed, aangezien de belastingdienst vereist dat alle belastingverplichtingen zijn voldaan om de overdracht te kunnen verwerken. Schulden aan de onroerendgoedbelasting kunnen er ook toe leiden dat er beslag of andere lasten worden gelegd op het onroerend goed.
Hoe kan ik zien of een projectontwikkelaar een bouwtrust heeft opgericht?
De bouwtrust moet geregistreerd staan bij de Superintendence of Banks (als de trustee een bank of spaarinstelling is) of bij de Superintendence of Securities (als het een effectenmakelaar is). De koper heeft het recht om een kopie van de trustovereenkomst en de naam van de trustee bij de projectontwikkelaar op te vragen. De Superintendence of Banks publiceert een lijst van entiteiten die bevoegd zijn om als trustee op te treden op haar website.
18. Woordenlijst onroerendgoedbelasting
CONFOTUR: Raad voor Toerismeontwikkeling, verbonden aan het Ministerie van Toerisme. Deze raad beheert de stimuleringsmaatregelen van Wet 158-01.
DGA: Algemene Directie Douane. Beheert invoertarieven en vrijstellingen.
DGII: Algemeen Directoraat Binnenlandse Belastingen. Het beheert de ITI, de IPI, de ISR, de ITBIS en elektronische facturering.
e-CF: Elektronisch belastingbewijs. Geldig factuurformaat volgens Wet 32-23.
FIDEI: Real Estate Investment Trust. Een financieel instrument, opgericht bij Wet 189-11, dat investeringen in vastgoedprojecten via de aandelenmarkt mogelijk maakt.
IPI: Onroerendgoedbelasting. Een jaarlijks tarief van 1% over de waarde van onroerend goed dat de vrijstellingsdrempel overschrijdt.
ISR: Inkomstenbelasting. Deze belasting heft de winst van bedrijven (27%) en het inkomen van particulieren (progressief tarief tot 25%).
ITI: Overdrachtsbelasting onroerend goed. Tarief van 3% over de hoogste waarde tussen de DGII-taxatie en de contractprijs, te betalen door de koper.
ITBIS: Belasting op de overdracht van geïndustrialiseerde goederen en diensten. Gelijkwaardig aan btw; algemeen tarief van 18%. Van toepassing op professionele diensten in de sector.
NCF / e-CF: Belastingbewijsnummer / Elektronisch belastingbewijs. Documenten die aftrekbare kosten bij de DGII onderbouwen.
RST: Vereenvoudigd belastingregime. Inkomstenbelastingregeling voor belastingplichtigen met een inkomen lager dan RD$12.068.181,09 in 2026.
Torrens-systeem: Een systeem voor de registratie van onroerend goed, ingevoerd bij wet 108-05, waarbij het geregistreerde recht het enige is dat door de staat wordt erkend en gegarandeerd.
Referenties
- Directie-generaal Binnenlandse Belastingen (DGII)
- Schatkist
- Kadaster (Real Estate Jurisdiction)
- Ministerie van Toerisme (MITUR) / CONFOTUR
- Ministerie van Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (MIVHED)
- Toezicht op banken
- Toezicht op de effectenmarkt (SIMV)
- Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD)
- ProDominicana
- Directie-generaal Douane (DGA)
- Nationaal Congres van de Dominicaanse Republiek
Wellicht bent u geïnteresseerd in onze rubriek "Beleggersgidsen":
- Wet 85-25: Complete gids voor de nieuwe huurwetgeving in de Dominicaanse Republiek
- Wet 30-26: Complete gids voor de vastgoed-, bouw- en toerismesector
- Hoe te investeren in de toeristische sector van de Dominicaanse Republiek in 2026: een gids voor buitenlandse investeerders
- Complete gids voor het belastingverdrag tussen de Dominicaanse Republiek en Spanje om dubbele belasting te voorkomen
