In commercieel vastgoed leidt het aanhouden van activa niet altijd tot maximaal eigen vermogen. Inzicht in de levenscyclus van activa is onderdeel van de strategie.
In de Dominicaanse Republiek heerst een diepgewortelde cultuur: onroerend goed is niet te koop.
Het wordt gekocht.
Het wordt geërfd.
Het wordt bewaard.
Maar in de wereld van commerciële investeringen is vasthouden niet altijd de slimste beslissing.
Een bedrijfs- of industrieel pand was tien of vijftien jaar geleden wellicht een uitstekende investering. Goede locatie, betrouwbare huurder, stabiele cashflow, constante waardestijging.
Het probleem is dat de markt niet statisch is.
De activacyclus bestaat ook
Steden evolueren.
Gebieden veranderen.
Consumptiepatronen transformeren.
Economische sectoren breiden zich uit of passen zich aan.
Wat in 2012 strategisch belangrijk was, is dat in 2026 wellicht niet meer.
Dat betekent niet dat het pand slecht is. Het betekent dat de levenscyclus van het object mogelijk een nieuwe fase ingaat.
In de commerciële vastgoedsector bestaan er niet alleen marktcycli, maar ook cycli die de concurrentiekracht van activa beïnvloeden.
Signalen die van invloed zijn op het rendement
De signalen zijn zelden dramatisch. Ze ontwikkelen zich geleidelijk.
• Huurverlengingen met grotere concessies.
• Langere leegstandsperioden.
• Huurders die vanuit een sterkere onderhandelingspositie onderhandelen.
• Onderhoudskosten die de cashflow onder druk beginnen te zetten.
• Nieuwe ontwikkelingen die de levensstandaard in de buurt verhogen.
Veel eigenaren richten zich op het verleden van het pand. Op wat het was. Op wat het heeft voortgebracht.
Maar de investering wordt beoordeeld met het oog op de toekomst, niet op het verleden.
Toekomstige rendementen zijn belangrijker dan historische gegevens.
Erfgoed is geen onbeweeglijkheid
Er bestaat een belangrijk verschil tussen activastabiliteit en activamobiliteit.
Slimme assets worden indien nodig geroteerd.
Door een bedrijfspand op het juiste moment te verkopen, kunt u:
• profiteren van de opgebouwde waardestijging,
• het sectorrisico verlagen,
• herinvesteren in meer concurrerende activa,
• de strategische liquiditeit verbeteren.
Ik heb eigenaren gezien die vasthielden aan activa die forse herinvesteringen vereisten om hun marktpositie te behouden. Tegen de tijd dat ze uiteindelijk besloten te verkopen, had de markt zijn verwachtingen al bijgesteld.
Het was geen slechte aankoop. Het was wel een beslissing op het laatste moment.
De juiste vraag
De vraag zou niet moeten zijn:
"Hoeveel heeft dit pand me gekost?"
De vraag zou moeten zijn:
"Welk rendement verwacht dit actief in de toekomst en welke impact heeft het op mijn portefeuille vandaag?"
Want in commercieel vastgoed zijn rendementen niet gegarandeerd door simpelweg een goede aankoopprijs te betalen.
Het beschermt u door tijdig beslissingen te nemen.
Zoals John Maynard Keynes zei:
"Als de feiten veranderen, verander ik van mening."
Bij commerciële investeringen schuilt ware kracht niet in het constant behouden van aandelen.
Het gaat erom te weten wanneer je moet verkopen om je rendement te maximaliseren.
Aanbevolen lectuur:
- De duurste fout in commercieel vastgoed: denken dat we het deze keer "zelf wel kunnen oplossen"
- Slimme investeringen: hoe managers hun rendement kunnen maximaliseren met commercieel vastgoed
- Bij het zoeken naar bedrijfsruimte moet je je houden aan de wensen van de klant en niets buiten het budget aanbieden, adviseert expert Indhira Desangles
