SANTO DOMINGO – Bouwen in de Dominicaanse Republiek blijft een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid, maar wordt financieel gezien steeds veeleisender. De aanhoudende stijging van de directe kosten, de hoge rentestand en de druk op de materiaalprijzen veranderen de structuur van de vastgoedsector.
Eind 2025 lieten de directe kosten voor de bouw van een woning een cumulatieve stijging zien van 3,72%, wat de geleidelijke stijging weerspiegelt van de kosten van grondstoffen en componenten die met de sector samenhangen, aldus de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en -ontwikkelaars (ACOPROVI), op basis van gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE).
De index voor directe bouwkosten van woningen (ICDV) bereikte een gemiddelde van 236,17 punten, 8,49 punten hoger dan het niveau van 2024. Dit is een duidelijk teken dat de structurele kosten voor de ontwikkeling van woningen blijven stijgen.
De centrale bank meldde ondertussen dat de activiteit in de bouwsector in de eerste helft van 2025 een jaar-op-jaar daling van 2,3% . Dit wordt voornamelijk verklaard door de internationale economische onzekerheid en de relatief hoge reële rentetarieven, factoren die hebben geleid tot het uitstellen van particuliere projecten en een lagere vraag naar woningen.
De bouwkosten hangen niet langer af van één enkele variabele, maar van een reeks macro-economische en sectorale krachten die de winstgevendheid van projecten herdefiniëren.
Een index op historisch hoge niveaus
De kosten voor het bouwen van huizen blijven hoog, zelfs met incidentele aanpassingen. Het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE) heeft vastgesteld dat de Woningkostenindex (ICDV) in januari 2025 het hoogste niveau in de afgelopen zes jaar bereikte, met een gemiddelde van bijna 235 punten. Sinds december 2024 is de index met 3,46% gestegen , wat wijst op een aanhoudende trend in plaats van een incidentele gebeurtenis.
Dit gedrag heeft directe gevolgen voor de toegang tot huisvesting en de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten, met name in segmenten waar de winstmarge afhangt van de stabiliteit van de kosten per vierkante meter.
Materialen: de belangrijkste oorzaak van de prijsstijging
Materialen blijven bovenaan de lijst staan van componenten die de kosten het meest opdrijven. Het ONE-bulletin wees op aanzienlijke prijsstijgingen voor producten zoals draad, spijkers en zink (9,70%), evenals voor elektrische fittingen. Wanneer deze essentiële materialen voor de constructie duurder worden, heeft dit snel gevolgen voor het totale projectbudget en vervolgens voor de uiteindelijke prijs van de woning.
Voor de projectontwikkelaar betekent dit een grotere behoefte aan werkkapitaal en een meer conservatieve inschatting van de verwachte winstgevendheid.
Rentepercentages: de onzichtbare kosten van ontwikkeling
Financiering is een andere belangrijke factor geworden. De centrale bank schrijft een deel van de recente prestaties van de sector toe aan een omgeving met hoge reële rentes, wat heeft geleid tot een meer geleidelijke uitvoering van particuliere projecten.
Paradoxaal genoeg bereikte de kredietverlening voor woningbouw en -aankoop tussen januari en juni 2025 RD$ 581.151,7 miljoen, een stijging van 14,3% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit toont aan dat de vraag naar financiering actief blijft, zij het tegen hogere kosten. Dit scenario zet de financiële structuur van projecten onder druk: geld blijft stromen, maar tegen een hogere prijs.
Het gecombineerde effect op de bouwactiviteit
De context van hoge rentes, een lagere vraag en overheidsuitgaven die onder het historische gemiddelde liggen, heeft de dynamiek van de sector beïnvloed, aldus de Centrale Bank. In de praktijk vertaalt dit zich in voorzichtiger investeringsbeslissingen en langere bouwtijden, twee factoren die het verwachte rendement van een project kunnen beïnvloeden. De bouwsector, traditioneel gezien als een barometer van de economische cyclus, begint een meer selectieve omgeving te weerspiegelen.
Ook eengezinswoningen en appartementencomplexen ondervinden de druk
Uit gegevens van het ONE blijkt dat de prijsstijging wijdverspreid is. In 2025 stegen de kosten van eengezinswoningen met één verdieping met 4,36%, terwijl die van woningen met twee verdiepingen met 3,57%. Ook appartementencomplexen werden door deze trend getroffen: gebouwen met vier verdiepingen zagen een van 3,49%en gebouwen met acht of meer verdiepingen een stijging van 3,45% op jaarbasis. Dit suggereert dat de kostenstijging geen onderscheid maakt tussen verschillende soorten gebouwen en zowel verticale als horizontale ontwikkeling beïnvloedt.
Meer dan een stijging: een structurele verandering in de bedrijfsvoering
De gegevens suggereren dat de stijgende bouwkosten in de Dominicaanse Republiek geen tijdelijke schok zijn, maar eerder een diepere transformatie van het vastgoedlandschap. Duurdere materialen, veeleisende financieringsmogelijkheden en recentelijk recordhoge directe kosten dwingen ontwikkelaars hun strategieën te herzien, van productontwerp tot uitvoeringssnelheid.
Voor investeerders is de boodschap duidelijk. De Dominicaanse markt behoudt solide fundamenten en toegang tot krediet, maar de foutmarge slinkt. In de toekomst zal de winstgevendheid minder afhangen van de cyclische aard van de markt en meer van het vermogen om kosten te anticiperen, financiering te structureren en efficiënt te bouwen. Want in het nieuwe Dominicaanse vastgoedlandschap is het niet alleen belangrijk waar te bouwen, maar ook hoeveel het kost en hoe duurzaam die kosten op de lange termijn zijn.
Aanbevolen lectuur:
