Dal 2 dicembre 2025, la disposizione tecnica DNRT-DT-2025-001 ha consentito la registrazione provvisoria dei diritti contrattuali sugli immobili. Cinque mesi dopo, il mercato delle vendite su progetto continua a operare sulla base di una serie di contratti privati che il registro non vede mai
Nel corso delle verifiche che ho condotto negli ultimi mesi, è emerso un elemento costante con una frequenza che non dovrebbe più sorprendere: quasi il 90% degli sviluppatori che vendono progetti su carta non sono i proprietari registrati del terreno su cui intendono costruire. Hanno solo un accordo preliminare di vendita firmato con il proprietario registrato. E, nella maggior parte di questi casi, nemmeno tale accordo è registrato presso il Catasto.
Vogliamo un mercato con una solida sicurezza giuridica, ma non stiamo utilizzando gli strumenti offerti dal sistema di registrazione. La Direzione Nazionale del Catasto ha pubblicato il 16 ottobre 2025 la Disposizione Tecnica DNRT-DT-2025-001, relativa alle Annotazioni Preventive, alle Registrazioni Provvisorie e alle Annotazioni Informative, entrata in vigore il 2 dicembre dello stesso anno. Tale disposizione recepisce una proposta formale presentata dal Consiglio di Amministrazione 2024-2026 dell'Associazione degli Agenti e delle Società Immobiliari (AEI), volta a minimizzare i rischi delle vendite di immobili su progetto, a rafforzare la sicurezza giuridica preventiva e ad allineare il sistema di registrazione dominicano agli standard di giurisdizioni riconosciute a livello internazionale come Dubai. Cinque mesi dopo la sua promulgazione formale, il settore non ha ancora integrato il suo utilizzo nelle operazioni quotidiane di vendita di immobili su progetto.
Una catena di contratti che il registro non vede mai
La tipica transazione di vendita su progetto si basa su tre legami contrattuali. Il primo è il proprietario registrato, l'unico titolare del diritto di proprietà iscritto al Catasto. Il secondo è il costruttore, vincolato al proprietario da un accordo preliminare di vendita che raramente viene registrato. Il terzo è l'acquirente finale, vincolato al costruttore da un altro accordo preliminare di vendita che opera anch'esso al di fuori del catasto.
Il risultato è una catena in cui nessun anello, dopo il primo, è opponibile a terzi. Si procede con la costruzione, si fanno promozioni, si raccolgono prenotazioni e si firmano contratti a rate sulla base di una struttura giuridica che il sistema del catasto semplicemente non riconosce. E nel frattempo, il sistema stesso ha già fornito la risposta tecnica.
Cosa ti permette di fare DNRT-DT-2025-001
L'articolo 12 della normativa consente la registrazione provvisoria di situazioni giuridiche relative a diritti immobiliari derivanti da accordi contrattuali validamente stipulati tra le parti. In pratica, è possibile registrare provvisoriamente un contratto preliminare di vendita tra il proprietario registrato e il costruttore. Analogamente, è possibile registrare provvisoriamente un contratto preliminare di vendita tra il costruttore e l'acquirente finale.
L'articolo 17 prevede addirittura la conversione della registrazione provvisoria in registrazione definitiva una volta soddisfatte le condizioni della transazione. Ciò consente ai diritti contrattuali di passare da una protezione iniziale esecutiva alla piena proprietà senza alcuna interruzione nel processo di registrazione. In altre parole, il sistema offre una protezione graduale che accompagna l'acquirente dalla firma del contratto fino alla consegna dell'atto di proprietà definitivo.
Il vero ostacolo non è lo strumento, ma il consenso
Perché quasi nessuno lo usa? L'articolo 13, paragrafo I, richiede il consenso esplicito del titolare registrato per la registrazione provvisoria derivante da un accordo tra le parti. Questa è la chiave per comprendere il silenzio del settore.
Affinché un costruttore possa registrare provvisoriamente il proprio contratto di vendita, necessita del consenso del proprietario registrato. Allo stesso modo, affinché un acquirente finale possa registrare il proprio contratto, necessita del consenso del costruttore. Ciascun livello implica un grado di trasparenza che non tutti gli operatori del mercato sono disposti ad accettare: divulgazione pubblica degli impegni contrattuali, tracciabilità delle transazioni e ridotta flessibilità operativa.
Lo strumento non manca. Ciò che manca è la decisione settoriale di utilizzarlo.
L'imminente orizzonte normativo
Quella che attualmente è un'opzione tecnica diventerà presto un requisito normativo. Il disegno di legge sull'intermediazione e la pubblicità immobiliare, già approvato dal Senato e attualmente in attesa di esame alla Camera dei Deputati, colmerà la lacuna strutturale su cui si basa gran parte del mercato: nessun agente o costruttore potrà promuovere o vendere progetti immobiliari di cui non sia legalmente proprietario, né giustificare vendite su progetto basandosi unicamente su un accordo preliminare di vendita con il proprietario registrato.
Quando tale legge entrerà in vigore, la norma DNRT-DT-2025-001 cesserà di essere uno strumento facoltativo e inutilizzato, diventando un complemento tecnico essenziale al nuovo standard di mercato. Desideriamo un mercato caratterizzato da una solida certezza giuridica e, con l'entrata in vigore della legge, il suo utilizzo non sarà più facoltativo.
Cosa può fare oggi ciascun operatore di mercato
Se siete acquirenti o investitori: richiedete che il contratto di compravendita firmato con il costruttore venga provvisoriamente registrato presso il Catasto, oppure vi accontentate della semplice autenticazione delle firme?
Se sei un agente immobiliare: prima di promuovere un progetto sulla carta, verifichi che il costruttore sia effettivamente il proprietario registrato del terreno, oppure stai vendendo senza conoscere la catena di diritti su cui si basa la tua commissione?
Se sei un costruttore: quando acquisti il terreno su cui intendi edificare senza averne ancora pagato il prezzo, registri provvisoriamente la promessa di vendita per tutelarti, oppure continui a lavorare come prima, senza la stessa protezione che poi non offri all'acquirente finale?
Se siete avvocati specializzati in diritto immobiliare, quando consigliate un acquirente, gli suggerite di includere una clausola esplicita che obblighi il costruttore a dare il proprio consenso alla registrazione provvisoria presso il Catasto? E quando consigliate un costruttore, gli raccomandate di applicare questa clausola al momento dell'acquisizione del terreno e di inserirla come clausola standard nei contratti con gli acquirenti finali? Questa tutela, lungi dallo scoraggiare le vendite, le promuove: trasforma in un accordo legalmente vincolante la fiducia che l'acquirente informato di oggi non concede più senza prove.
Vogliamo un mercato solido e legalmente garantito. Lo strumento ci è già stato fornito. La decisione di utilizzarlo spetta a noi.
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